无房产证的二手房，到底能不能买卖
播放 101次 发布日期：2018-11-06 来源：未知
要说中国人关心的话题是什么，那十个人里有九个都会说是房子。
老朋友见面寒暄两句就开始聊你买房没，多少钱，多少平。找对象相亲关注的也是对方有房没，多少钱，多少平。展示自己家底资产时，更是首先比较对方有房没，多少钱，多少平。
二手房市场一直很火爆，其非常具有优势：入住快、周边配套成熟、可选择性高、带装修、无甲醛等等。今天就来说说二手房买卖其中一个很敏感很纠结的情形：没有房产证的二手房，到底能不能买或者卖。www.132lawyer.com
近有这样一个故事，一个名叫张姐的房姐，有一套还没有取得房地产证的房子，她把这房子交给当地一个小中介寻找买家(一般正规大中介，不会处理这种没有取得房产证的房子)。
2017年7月找到了一位买家，张姐与买家邓姐签订了二手房买卖合同及相关补充协议，约定该房屋成交价为65万元，定金为5万元，办理过户时支付首付款15万元，余款由买家邓姐贷款，无法办理贷款时由其个人补足余款。www.51shuofang.com
2017年8月买家邓姐找到卖家张姐主动要求提前支付15万元，并且要求将这15万的首付款的性质变更为定金。
2017年11月，这个房子涨到了100万，由于开发商截至此时都没有将大产权办理下来，所以买方觉得交房和过户遥遥无期，卖方觉得房价涨幅巨大，两人这下都方了。张姐借着这个理由，说你看这房产证也办不下来，要么算了吧，你再找找。邓姐寻思，这哪能行啊，我都给你交了定金了，这房子咔嚓一下涨到100万，你不卖我我不亏死了吗。www.jsqlawyer.com
这个邓姐气坏了啊，于是乎，2017年11月底，买方邓姐把张姐告到法院了，要求继续履行合同，同时申请法院保全该房屋。法院很快就保全这个房子了(保全就是“锁定”这个房子的意思)，并且给张姐下达了传票。
那么现在问题来了。
问题1：针对没有取得房产证的房子签订的二手房买卖合同及其补充协议是否有效?
答：目前的主流观点是此类合同是有效的，因为房屋没有取得房产证是物权层面的问题，但是房屋买卖合同是债权方面的问题，而只有符合《中华人民共和国合同法》“第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”才是无效的。
有一小部分法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》“第三十八条，下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”及“第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”认定为无效合同。
笔者比较赞同第一种观点，因为《中华人民共和国城市房地产管理法》虽由全国人大常委会通过，但法规类别上属于房地产综合规定，并不属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不能简单依此认定该类房屋买卖合同无效。
问题2：本次诉讼中买方诉请要求继续履行合同是否会得到支持?
答：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，房屋在没有取得房地产权证前是无法继续履行的，稳妥的方式是在该房屋即将取得房地产权证前一个月左右起诉并保全，继续过户的成功率才高。
问题3：买方撤诉后，能否申请解除保全?在第二次起诉立案前能否成功解除查封?
答：买方撤诉后，卖方要及时交解除保全申请书，将该房屋解封。这个时候应该做的事情就是抓紧解封后谈调解的事情。
问题4：案件终结果?
答：在我内心其实很想尝试下，代理卖方主动起诉请求法院确认该二手房买卖合同及补充协议无效，因为毕竟有些法院在此种情形下是认定该类合同无效的。但我搜集了很多案例，发现敢于依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条认定该类合同无效的法院一般是北京、上海、武汉的法院。但是本省法院中敢于认定无效的法院只查出两个判决，并且又都是基层人民法院而不是中级人民法院，且年份有些久远了。同时，也专门请教过几个本地专门审理房屋买卖纠纷的法官，他们均认为有效，只能放弃这个策略。
邓姐等不了但是却没法过户，张姐一时半会拿不到房地产证。所以即便合同有效，但也过不了户，没办法，只能调解了。后来联系买方邓姐，经过很多次谈判，终以两人都能接受的方案和气调解。
问题5：没有取得房产证的二手房到底要不要买卖?
答：在房价猛涨的今天，如果你没有足够的经济与时间承受能力，建议不要购买没有取得房产证的二手房。
就这样，这个故事结束了。各位盆友，从这个故事中能得到什么经验呢。
1、对于房主来说，房地产证何时取得是一个未知数。即便商品房买卖合同中约定了办理初始登记和转移登记的具体时间，那也只是开发商的承诺，现实中开发商逾期办理初始登记、逾期办理转移登记、逾期交房的事情比比皆是。
2、对于买家来说，要随时担心卖方一房二卖的情形，必要时果断保全。房价一直在涨，卖方想卖个高价钱;买家想让房子不买时降，买了后猛涨;各有各的立场。
此外，这个故事中，张姐后给邓姐赔了一些钱。对于卖方来说，在房价猛涨的今日，不建议转让没有取得房地产证的二手房，同时要特别警惕买方提出的将首付款改为定金的约定。因为定金罚则下，卖方拒卖，需要双倍返还定金，此案情况比较好，调解后张姐没有赔付双倍定金。靳双权13426037149
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