借名买房后患无穷

播放 129次      发布日期：2017-05-24       来源：未知

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　　当时因购房资格的限制，李先生与朋友吴某之间达成协议，协议约定李先生以吴某的名义购买房屋，将房屋登记在吴某名下，房屋权益实际由李先生所有。后吴某未经李先生同意，将该房屋转卖给他人。李先生想问一下，他与吴某签订的协议是否有效?吴某与第三人之间的房屋买卖合同是否有效?其行为是否属于无权处分的行为?

　　【律师解析】在实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。这种情况，只要是不存在《合同法》第52条规定的：“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 ”情形，应属有效，当事人应当根据约定履行。登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，由于在不动产领域，不动产登记簿上的登记人为房屋所有权人，即登记人对该房屋具有处分权，其对外转让房屋的行为不属于《合同法》规定的无权处分的行为。且登记人与第三人之前不存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形，他们之间的合同应属有效。

　　【律师提醒】在本案中，李先生与吴某之间的借名买房协议不存在《合同法》第52条规定的情形，协议是有效的。同时，房屋登记在吴某名下，吴某为房屋的所有权人，其处分房屋的行为属有权处分。吴某与第三人之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》规定无效的情形下，应属有效。在这种情况下，李先生有权向法院提起诉讼，要求吴某赔偿他相应的损失。

　　【案例】赵先生在婚前付首付款及按揭贷款购买二处商品房，婚后还了部分按揭贷款，婚后办理产权证时登记在夫妻双方名下，现在赵先生和妻子要办理离婚手续，赵先生想问，这两处房屋是夫妻共同财产吗?

　　【法律链接】最高法关于适用婚姻法若干问题解释(三)第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　【律师解析】赵先生的情况是，婚后办理产权时登记在夫妻双方名下，并非登记在赵先生一方名下，因此不能依据婚姻法司法解释三认定为一方个人财产，应当视为婚姻关系存续期间双方对财产的重新约定，应当视为夫妻共同财产，但离婚需要区分婚前付款还贷与婚姻还贷的比例问题。








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