二手房买卖中不小心买到“凶宅”能退吗
播放 206次 发布日期：2018-06-14 来源：未知
【基本案情】
原告吴某某与被告陈某某于2014年1月13日签订了《房屋买卖合同》、并与当地某房产中介签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将其位于本市开发小区房屋一套出售给原告，房屋总价款80万元，房屋为被告正常生活居住，并无重大瑕疵，原告全款交付给被告。双方于2014年1月23日办理涉案房屋的过户登记手续，2014年2月被告将涉案房屋交付原告。入住该房屋后，从邻居处得知被告父亲于2013年5月从该房屋跳楼自杀，当时情景惨不忍睹，由于被告隐瞒真实情况使原告作出了错误的买房决定。
诉讼中，原告陈述被告父亲从涉案房屋跳楼身亡，属非正常死亡，原告购买房屋为孝敬父母，涉案房屋属于“凶宅”，且为18层，影响原告的购房意向。根据《合同法》第54条之规定一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销或仲裁机构变更或撤销。依据诚实信用及公序良俗的原则，被告应将涉案房屋的情况如实告知原告，被告隐瞒实情，侵害了原告的合法权益。故请求撤销原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，被告返还购房款80万元。
被告答辩认为，涉案房屋不属“凶宅”，被告并没有低于市场价出售，亦没有义务告知原告其父亲去世真相的情况，原告在房价下跌时提起诉讼，目的不纯。
【法院判决】
一审法院认为，双方于签订了《房屋买卖合同》、经房产经纪公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，是双方真实的意思表示。双方已办理了过户登记手续，被告将涉案房屋交付原告。双方均按照合同约定履行了各自的义务，合同已履行完毕，且原告居住至今。被告未将其父亲跳楼的情况告知原告，并非故意，其行为并未违背法律强制性规定。通过双方的陈述，可以证明被告父亲的死亡地点并不在屋内，情况与普通意义上的凶杀案件存在差异，且原告提供的证据不足以证明出卖人存在欺诈的事实。原告亦未提供其他证据予以佐证。通过原告与被告的陈述及双方提供的证据，无法认定被告存在欺诈行为，故对原告的诉讼请求应不予支持。一审法院驳回原告原告的诉讼请求。
原告对一审判决不服，提起上诉。
二审法院认为，当事人订立、履行合同，应出自当事人真实意思表示，且应当遵守法律、法规，尊重社会公德。被告父亲自涉案房屋内跳楼自杀的事件，虽与房屋质量无关，但从我国善良风俗出发，该事实足以对原告作出是否购买涉案房屋的真实意思表示造成影响，即被告在与原告进行房屋买卖交易过程中，应将该事实如实告知原告，被告关于未将此事实告知原告其不存在过错的抗辩理由不能成立。原告在违背真实意思的情况下与被告订立的房屋买卖合同，原告有权请求予以撤销。故一审法院认定事实错误、适用法律错误，应予改判。原告关于请求撤销原告与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款的诉请，予以支持。
二审后，被告不服终审判决申请再审。被告认为，从保护隐私的角度上来说，当然不会主动提及往事，被告主观上也不认为涉案房屋是凶宅，毕竟是发生跳楼自杀是自己的的亲生父亲。被告没有义务告知原告，二审判决认定事实不清，适用法律错误，案件应当以事实为依据，以法律为准绳，更应当弘扬社会正能量，不能制造矛盾，使得市场交易秩序不稳定。
再审法院认为：被告父亲在本案争议的房屋内跳楼自杀的事实，虽与房屋质无关，但足以影响原告做出是否购买的意思表示。虽双方签订的《房屋买卖合同》已生效并实际履行完毕，但鉴于被告在合同签订过程中隐瞒重大事实，使原告违背自己的真实意思做出错误的表示，原审法院结合证据情况并考虑社会善良风俗做出的判决并无不当。法院驳回了被告的再审申请。
【案例评析】
本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为原告是否有权撤销涉案《房屋买卖合同》的问题。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
本案中，涉案房屋确曾发生过非正常死亡事件，虽然该情况并不影响涉案房屋在物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，因此属于与订立合同有关的重要事实。对此事实，被告作为房屋出卖方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，如实向买受人原告如实予以披露和告知。虽然双方的房屋买卖行为已经履行完毕，但被告隐瞒上述重要信息，使原告在违背真实意思的情况下订立涉案合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告要求撤销其与被告签订的《房屋买卖合同》符合法律规定。
根据民法总则相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓欺诈，指的是：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈行为的构成要素，首先，欺诈人有欺诈故意，指行为人具有故意欺诈他人的意思，即行为人明知自己的行为会使被欺诈人陷入错误认识，并且希望这种结果发生的一种心理状态。同时，欺诈人实施了欺诈行为指欺诈人语言、文字或活动有隐瞒事实而告知虚假情况的行为。即使被欺诈人陷于错误、加深错误或保持错误而虚构事实、变更事实或隐瞒事实的行为。其次，被欺诈人因欺诈而产生错误认识，并因错误认识而作出意思表示。
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