二手房存在重大安全质量隐患的，购买方能否解除房屋买卖合同
播放 155次 发布日期：2018-06-04 来源：未知
案情简介：2011年7月6日，案外人沈某与李某1、仲某某、李某2及居间方上海某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定案外人沈某向仲某某方购买上海市松江区洞泾镇某路某弄某花园某号连排别墅(以下简称系争房屋)。同日，案外人沈某签订《买卖佣金确认书》，确认支付某公司佣金54，800元人民币(以下币种均为人民币)。同日，仲某某将系争房屋的房地产权证交由某公司保管。案外人沈某向仲某某支付定金200，000元。2011年7月10日，吴某(乙方)与李某1、仲某某、李某2(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，乙方向甲方购买系争房屋的转让价款为5，480，000元。合同第四条约定，甲方于2011年8月18日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接;乙方应在收到通知之后起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验;查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。同日，吴某向某公司支付房款1，450，000元，佣金27，400元。同年8月3日，吴某向某公司支付房款3，830，00元，佣金27，400元，并与李某1签订房地产交接书。嗣后，某公司将上述房款转交李某1。同时，吴某向税务部门缴纳契税系争房屋及相邻的坐落于上海市松江区值某路某系某号房(以下简称61号房屋)为SP-B型双拼别墅，同属某花园一期7号楼。2011年，因发现包括系争房屋在内的7幢房屋墙体倾斜较大，为排除安全隐患，开发商委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站对上述房屋进行完损性检测，并分析裂继和倾斜对房屋主体结构安全的影响程度。
2011年8月10日，吴某取得系争房屋的上海市房地产权。吴吴某在同年9月份准备装修，经物业阻止施工并告知后，其才知道系争房屋严重倾斜。其在起诉前曾电话通知过过李某1要解除合同，未果。后诉至法院，请求解除其与李某1、仲某某、李某2签订的《上海市房地买卖要合同)：李某1、仲某某、李某2返还吴某转让价款、佣金、契税及利息。
法院观点：一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴某与李某1、仲某某、李某2签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守。虽然《上海市房地产买卖合同》)中对于系争房屋的质量未进行明确约定，但根据诚实信用原则及交易习惯，出卖方提供的系争房屋应符合相关的规范要求，具有正常的使用功能。
本案的主要争议焦点在于吴某是否有理由解除《上海市房地产买卖合同》。首先，某花园一期3号和5-10号楼现状完损检测报告系开发商因发现包括系争房屋在内的房屋存在问题而委托有关具有资质的鉴定机构作出的鉴定报告，在双方签订合同之前，鉴定机构已经进行现场检测，故该报告可适用于本案系争房屋。其次，松江区洞泾镇某路某弄某号房屋质量检测鉴定报告系法院委托有关具有资质的鉴定机构对于该房屋所作出的，因鉴定过程中将7号楼作为一个整体，相关的数据及结论均是针对7号楼的，故该份报告同样适用于本案系争房屋。再次，结合上述两份鉴定报告可以看出，系争房屋在出卖之前，南北向平均倾斜率已经超过国家及地方有关规范关于同类建筑结构倾斜限值4%0的要求，并呈持续扩大之势;系争房屋的沉降及倾斜将会影响其主体结构安全。最后，李某某方辩称签订房屋交接书之日后系争房屋的所有风险均已转移给了吴某，但所谓的的“风险”是指不可归责于双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响，且该风险是对于将来的预期，即签订合同时，风险险尚未产生。但双方签订合同之时，系争房屋已存在上述的质量问题，严重影响吴某对系争房屋的使用，故对于李某某方的辩称意见，法院不予采信。
综上，李某某方的行为已然构成根本违约，致使吴某不能实现合同目的，符合法定解除条件。吴某据此主张解除合同合法有据，法院予以支持。故判决解除原告吴某与被告李某1、仲某某、李某2于2011年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》;被告李某1、仲某某、李某2返还原告吴某房款5480000元及赔偿原告吴某佣金、契税及房款、佣金、契税的利息损失;原告吴某向被告李某1、仲某某、李某2返还坐落于上海市松江区洞泾镇某路某弄某花园某号房屋。
李某1、仲某某李某2不服，提起上诉。
二审法院认为：鉴于上诉人李某1、仲某某、李某2与被上诉人吴某在签订《上海市房地产买实合同》之前，开发商已经发现包括系争房屋在内的某花园7幢房屋墙体倾斜较大而委托专业检测机构进行检测，明确系争房屋南北向倾斜，向南平均倾斜率8.219%o;之后在审理他案中又经鉴定，明确房屋向南倾斜率在7.87%。～15.80%0，平均倾斜10.60%，超过国家同类建筑结构倾斜值限值，会影响主体结构安全;尤其是本案审理中鉴定人员又向法院明确系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60%0，会影响到房屋主体结构安全。综上，本案房屋质量问题，非经过修缮即可解决的房屋一般瑕疵。鉴此，李某1、仲某某、李某2交付的房屋将使吴某居住、使用系争房屋的合同目的的无法实现，因此李某1、仲某某、李某2构成根本违约，吴某据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持，根据国家法律规定，李某1、仲某某、李某2还应当承担返还房款、赔偿利息及其他费用的责任。故驳回上诉，维持原判。
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