所购商品房存在严重质量瑕疵影响购买方居住使用的，如何认定购买
播放 169次 发布日期：2018-05-30 来源：未知
案情简介：原告于某某、刘某购买被告佳木斯某房地产开发有限公司出售的位于佳木斯市郊区佳西社区的英伦尚城D10楼1单元某号房屋，建筑面面积129.85平方米，总价格454，475元人民币(以下币种均为人民币)，并于2012年3月27日交付全部购房款。原、被告于2012年12月18日签订正式商品房买卖合同一份，并约定被告于2012年4月30日前交付房屋。原被告于2012年3月27日签订某地产英伦尚城地下室机动车停车位买卖协议两份，约定原告购买被告出售的英伦尚城地下室两个机动车停车位，原告于2012年4月7日交付了两个停车位的全部价款314，000元。2013年5月末，被告交付了房屋及停车位。因被告逾期交付房屋，原告于2013年7月31日将被告诉至法院，后双方达成和解协议，被告赔偿原告逾期交房违约金及案件诉讼费用共计70，000元。
原告进户后缴纳了当年的物业费、取取暖费，并对房屋进行了装修。原告在房屋装潢过程中，楼下业主发现自自家楼房棚板多处有裂纹，还渗出水泥砂浆，中间部位有明显塌陷，随即告知被告并与之协商，未果。原告认为因不能保证原告的居住安全，无法实现合同目的，故诉至法院，请求解除原、被告签订的商品房买卖合同和停车位买卖协议;被 案情简介：谢某某与某公司于2007年8月8日签订了(商品房买卖合同》。约定某公司将位于南宁市民族大道168号中房.翡翠园西虹阁第某单元第某号房屋出卖给谢某某。房屋面积为217.51平方米，房款为921，770.4元人民币，交付期限为2008年3月31日前。交房条件为该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格。且交房时，某公司在交房时应出示上述证明文件，签署房屋交接单，并向谢某某提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，否则，谢某某有权拒绝接收诉争房屋。
2008年4月18日，谢某某与某公司客户服务部进行房屋交接时提出房屋存在大面积渗水等严重质量问题题，要求进行整改，并拒绝收房。某公司客户服务部多次向施工单位发出维修整改通知单，施工单位均复函称完成整改。
谢某某仍认为房屋仍存在渗水，无法使用，故诉至法院，请求某公司交付合格房屋，并支付逾期交房违约金。
另外，2008年4月9日。谢某某与案外人王某某签订《房屋租赁合同》，约定谢某某承租王某某在南宁市中山路66号外滩新城2区富城某层某号房，租期从2008年4月9日至2011年4月8日。
一审法院判决驳回谢某某要求交付合格房屋、赔偿违约金的请求，支持某公司向谢某某支付赔偿经济损失的请求。
后谢某某与某公司均不服一审判决，提起上诉。
法院观点：首先，关于某公司是否存在逾期交房的问题。根据该合同约定，讼争房屋交房条件为“该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格"，该合同还约定某公司在交房时应出示上述证明文件，并向谢某某提供房屋质量保证书》和《房屋使用说明书)，否则，谢某某有权拒绝接收诉争房屋。现某公司交房时已经符合上述预售合同约定的交房条件，且谢某某于《交房通知书》上签字确认。由此，可认定某公司已履行了交房义务。至于房屋存在渗水等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合合同约定的交房条件，谢某某以房屋存在质量瑕疵为由主张房屋尚不具备交付条件，缺乏依据。因此，谢某某主张某公司存在逾期交房的行为，要求某公司交付合格房屋并要求某公司支付逾期交房违约金的请求，于法无据，法院不予支持。
其次，关于房屋质量瑕疵的问题。根据谢某某提供的《中房.翡翠园小区房屋交接单》《整改通知单》及2010年6月25日一审法院的讼争房屋调查笔录，某公司交付谢某某的房屋确实存在比较严重的渗水质量问题。某公司虽称其将及时整改，但未提供相应证据佐证其已作相应整改，导致谢某某无法及时入住，某公司对此应承担相应的赔偿责任。现谢某某提供了其在外租房的合同与付款收据，法院予以确认，并认定此系谢某某的损失。因此，某公司应向谢某某赔偿从某公司实际交房之后至其整改结束时谢某某在外租房的损失。
二审法院认为：谢某某与某公司于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定房屋的交付条件是“经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格”及提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，亦约定“出卖人出示约定的证明文件后，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋交接手续"，某公司交付的房屋已经五方验收合格并提供了约定文件，虽然交付的房屋存在不属于主体结构质量问题的瑕疵，但对房屋的使用不构成实质性影响，谢某某拒绝收房无依据，其请求某公司支付逾期交房违约金，法院不予支持。由于某公司交付的房屋存在瑕疵，影响谢某某对房屋的使用，造成其经济损失，某公司应承担相应的赠偿责任。某公司提供的证据证实其至2009年9月17日完成整改，一审法院于2010年6月25日对房屋进行现场勘验时，只存在轻微瑕疵，已不影响居住使用，故某公司应赔偿谢某某2008年4月1日至2009年9月17日房屋整改期间的合理经济损失。故二审法院改判了赔偿损失的金额。
告退还原告购房、购停车位款并承担交付不合格房屋的违约金，赔偿原告房屋装潢费、进户费等费用。
2015年1月19日，黑龙江某司法鉴定服务有限公司作出鉴定意见书，鉴定结论为：本案涉房屋安全等级为cU级(安全性不符合本标准对au级的要求，显著影响承载能力，应采取措施);(2)由于被鉴定楼板的混凝土强度大于C25，且楼板配筋基本满足设计要求，因而具备加固条件。该楼板经加固处理后不影响主体结构安全，可以继续使用。鉴定结论出具后，原告提出异议，黑龙江某司法鉴定服务有限责任公司于2015年3月18日就该鉴定作出复函，复函中称该楼板承载力对结构安全性有影响，须加固处理，擅自使用可能产生安全隐患。
法院观点：原、被告签订的商品房买卖合同及两份车库买卖协议系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自已的义务。根据黑龙江某司法鉴定服务有限责任公司的鉴定结论及复函，位于佳木斯市英伦尚城D10楼1单元某号房屋的楼板存在质量问题，并且该楼板承载力对结构安全性有影响，依据相关法律规定，原告有权解除合同，故对原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同及两份停车位买卖协议，并返还购房、购停车位款的诉讼请求法院予以支持。因该房屋已经鉴定部门鉴定质量不合格，且对结构安全有影响，故对被告辩称该房屋不符合退房条件的观点，法院不予支持。
原告购买的两个停车位位于原告购买房屋的地下，为保障停车便利，停车位在性质及功效上均依附于主体房屋，故停车位买卖合同具有从属性质，属于从合同。从合同依附于主合同，在主合同被解除的情形下，从合同亦应被解除。
因合同解除给原告造成的损失，应由被告承担赔偿责任。原告的损失有：交纳购房款的利息、入户所交纳的费用、装潢所发生的费用、鉴定费。被告已给付原告逾期交付房屋的违约金70，000元应予扣除。原告主张的违约金依据双方的商品房买卖合同中关于逾期交付房屋的违约金的约定，该约定不是对因房屋质量不合格而产生的违约金的约定，故对其按照已付房款的日万分之五主张违约金的请求，法院不予支持。
故判决解除观方签订的商品房买卖合同、机动车停车位买卖协议两份;被告返还原告购房款及利息，且陪偿原告各项损失。
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