购买方以物权请求权直接起诉房屋的的占有人腾房，是否有法律依据

播放 86次      发布日期：2018-05-25       来源：未知

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　　案情简介：上海市浦东新区周浦镇瑞安路某房屋原系被告臧某某房屋拆迁后以补偿安置款购得。2008年8月，系争房屋的权利核准登记至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以被告代理人的身份与案外人谢某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元人民币。2011年8月12日，向相关部门递交了房产转移登记申请书，后系争房屋权利登记至案外人谢某某名下。2011年10月，原告连某某与案外人谢某某就系争房屋签订了买卖合同，约定房地产转让价款为110万元人民币。2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至原告名下。2012年7月5日原告起诉案外人谢某某要求其将系争房屋交付原告，被告作为第三人申请参与诉讼，后法院判决，确认以被告名义与案外人谢某某就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同)无效;驳回原告要求案外人意某将系争房屋交付原告的诉求;驳回被告要求确认原告与案外人谢某某就系争房屋的买卖关系无效的诉求。

　　原告诉称，原告于2011年从案外人谢某某处购得上海市浦东新区周浦镇瑞安路某弄某号某室房屋，后案外人谢某某一直未履行交房义务，故原告于2012年7月5日诉至法院，要求案外人谢某某履行交房义务。在审理过程中，法院依法追加被告臧某某共同参加诉讼，被告主张原告与案外人谢某某所签订的房屋买卖合同无效，后未获支持。原告已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对系争房屋正常权利的行使，故要求被告立即迁出系争房屋。

　　被告辩称，上海市浦东新区周浦镇瑞安路某弄某号某室房屋属被告所有，被告未出售系争屋，被告与案外人谢某某之间的买卖关系属无效，故不同意原告连某某的诉求。

　　一审法院认为，根据原告连某某提供的证据，足以证明原告系上海市浦东新区周浦镇瑞安路某弄某号某室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告臧某某现已非上述房屋的产权人，无权居住使用上述房屋，故原告要求被告迁出上述房屋应予以准许。

　　法院观点：二审法院认为本案的争议焦点在于，当所有权与占有权发生分离时时，买受人人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。

　　首先，生效判决已确认案外人李某以被告臧某某代理人身份与案外人谢某某就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧某某之真实意思表示，该买卖合同对臧某某自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连某某在其从未从出售方谢某某处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人藏某某迁出，法院不予支持。

　　其次，在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连某某与案外人谢某某签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连某某与谢某某均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连某某对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连某某已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未管取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连某某应依据其与案外人谢某某签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢某某自始至终没有合法取得过系争房屋，因而客观上无法向连某某履行交付房屋的义务，故连某某应向谢某某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。

　　故撤销一审判决，驳回原告诉讼请求。








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