《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》出台后，出租人侵犯承租人有限

播放 193次      发布日期：2018-05-24       来源：未知

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　　案情简介：上诉人于某、被上诉人陈某均系北京市海淀某小区的业主，被上诉人北京某房地产公司系该小区开发商及地下车库产权人，被上诉人某物业公司为该小区提供物业管理服务。2002年3月8日，北京某房地产公司(甲方)与某物业公司(乙方)签订《它项物业管理委托合同》，甲方委托乙方对海淀某小区地下车库共有车位401个(实际可用车位352个)进行日常管理、维维护、修缮缮等，未售出车位由某物业公司负责出租，北京某房地产公司同意将部分出租车位费用给予某物业公司作为补贴。上述合同到期后，双方仍依上述约定履行至今，地下车位出租费用由某物业公司收取。上诉人自2005年开始即在海淀某小区地下车库租赁307车位。2013年4月2日，上诉人(乙方)与某物业公司(甲方)又签订新的《停车管理协议》，合同约定：协议有效期为一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日终止;在协议期内，乙方对所租用的车位有优先购买权，乙方在甲方告知车位出售事宜后二日内，没有作出买受表示的，视为乙方放弃购买权，此协议终止，甲方退还乙方剩余租金。协议签订后，上诉人使用307车位，并支付了一年的停车管理服务费3600元人民币(以下币种均为人民币)。2013年5月20日，北京某房地产公司(甲方)与陈某(乙方)签订《海淀某小区地下车位买卖合同》(以下简称买卖合同)，甲方将其所有的海淀某小区地下车库307车位出售给乙方，总价款150，000元。现乙方已支付150，000元，但尚未取得307车位的所有权证书。上诉人认为在租赁合同有效期内，北京某房房地产公司在其不知情的情况下擅自将其合法租用多年的307车位出售给陈某，侵侵害了其优先购买权，故诉至法院要求确认北京某房地产公司与陈某签订的买卖合同无效;确认上诉人对海淀某小区地下车库307车位享有优先购买权。一审法院驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。

　　法院观点：首先，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根根据该条法律规定，承租人的优先购买权系租质合同中承租人的法定权利，本案中，上诉人在租赁使用307车位期间，对该车位享有优先购买权。被上诉人北京某房产公司在合同约定租期内欲将上诉人正在使用的307车位出售给他人，应在合理期限内提前告知上诉人，确确保上诉人的优先购买权。某物业公司、北京某房地产公司未出具充分的证据证明其履行了通知义务，即将307车位出售给陈某，故原审法院确认其侵犯了上诉人的优先购买权正确。

　　其次，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的的强制性规定。”本案中，北京某房地产公司与陈某签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且陈某支付了合理对价，故对上诉人以北京某房地产公司与陈某存在明显恶意串通行为为由，要求确认买卖合同无效之意见，法院不予支持。

　　最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案，北京某房地产公司出售车位的行为虽侵犯了上诉人的优先购买权，但因相关司法解释对侵犯承租人优先购权的法律后果作出了明确规定，故对上诉人要求确认买建合同无效的上诉请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。如上诉人认为其因出售车位的行为而受到损失，可另行解决。








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