《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》出台前，出租人侵犯承租人优先

播放 195次      发布日期：2018-05-24       来源：未知

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　　案情简介：坐落于广州市海珠区福中路某房屋为原告陈某某之姐向房管部门承租的，原告作为家属共同居住。后原告之姐(乙方)与拆迁公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除乙方使用的福中路某房屋，甲方将南泰路某房屋(系争房屋)安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住并将户籍迁入，但一直未签订租赁合同。因包括系争房屋在内的系列房屋所有人某房地产公司拖欠债务，该一系列房屋被法院拍卖。被告黄某某通过拍卖成功获得该一系列房屋，拍卖人依标的现状(含瑕疵)不交吉(买受人对拍卖物有所有权无使用权;反之，则为交吉拍卖)拍卖。拍卖成功后，被告黄某某自行解决标的租赁和其他相关问题。2004年7月28日，广州市东山区法院裁定被告黄某某取得拍卖房屋所有权。原告曾向法院起诉要求被告黄某某按公房租金标准与其签订20年租约，被告黄某某辩称同意按私房成本租金标准与原告签订一年租约。后法院驳回原告诉讼请求。2006年7月，被告黄某某又将拍卖取得的房屋转让给被告庞某。原告起诉，请求确认两被告对系争房屋的买卖或转让行为无效;判决原告对被告黄某某所有的系争房屋享有以同等条件优先购买的权利。

　　法院观点：首先，原告之姐与房管站签订的租赁契约中已经载明原告作为家属共同承租拆迁之前的房屋，故法院认定原告属于共同承租人。因此，虽然原告并未在《房屋拆迁安置协议》中签名，单原告仍属于被拆迁人，依法享有拆迁安置的权利。某拆迁公司向原告之姐发出永迁安置通知后，原告作为被拆迁户签订了《住户入住合约》，并入住了系争房屋，虽然一直未签订租赁合同，但形成了事实租赁关系。被告黄某某参加竞拍时，已明知不交吉拍卖的事实，并且在之前已经生效的判决中也表示愿意签订一年的租赁合同，表明其已经认可了原告的承租人地位。

　　其次，被告黄某某辩称其在2004年6月已经通知原告出卖房屋的意见，但该通知只是要求原告搬迁及缴纳租金。虽然其中提到此前已经通过广州市某房地产咨询公司向原告发出通知，要求购买所租住房的住户于2004年6月16日前落实购买事宜，但被告黄某某不能提供证据予以证明。所以，该通知不能证明被告黄某某已经通知原告出卖系争房屋的事实。根据《合同法)第二百三十条的规定，被告一有义务在出卖前的合理期限内将出卖系争房屋以及交易价格、交易方式等信息告知原告，以保障原告能够在同等条件下行使优先购买的权利。由于被告无证据证明其已履行上述义务，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。

　　最后，原告关于确认被告黄某某转让系争房屋给庞某的行为无效和其对系争房屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，法院予以支持。原告虽然享有优先购买权，但其要求被告黄某某按200元/平方米的价格将系争房屋转让给自己，而被告黄某某在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告;因原告和被告黄某某在民事活动中的地位平等，买卖系争房屋的民事活动应当遵循自愿原则，故原告应通过与被告黄某某协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院进行判决。

　　综上所述，法院判决如下：(1)被告黄某某转让系争房屋的行为无效。(2)原告陈某对系争房屋享有在同等条件下优先购买的权利。








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