房屋买卖合同无效买方请求开发商赔偿逾期交房违约金能否得到支持

播放 131次      发布日期：2018-05-22       来源：未知

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　　开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，和买受人签订房屋买卖合同，后不能按期交房，买受人请求开发商按照合同约定赔偿逾期交房违约金，能否得到法院支持?

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。

　　《合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　分析结论

　　开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下，和买受人签订的房屋买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，开发商应当返还买受人已交纳的购房款。房屋买卖合同无效，那么关于违约金的条款无效，买受人基于无效的房屋买卖合同请求开发商赔偿逾期交房违约金的请求不能得到支持。

　　但买受人有证据证明，开发商在起诉前已经取得预售许可证的，房屋买卖合同有效。买受人基于有效的房屋买卖合同请求开发商赔偿逾期交房违约金的，按照合同约定。

　　司法实践

　　笔者在中国裁判文书网上查询了2017年西安市各法院的相关判例，判决结果基本为：1、确定房屋买卖合同无效。2、开发商返还买受人已付的购房款。3、开发商按同期银行贷款利率支付买受人利息(若买受人有过错，利息会按相应的过错比例减少)。

　　风险提示

　　购买房屋时，买受人应核实欲购买的房屋五证是否齐全(五证指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证)，以避免不必要的麻烦。








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