为借款做担保而签订的房屋买卖合同是否有效
播放 170次 发布日期：2018-05-19 来源：未知
案情简介：2017年6月27日，杨某与某美公司签订《商品房买卖合同》，约定杨某购买商品房共计53间,建筑面积共计1496.97平方米,其中套内建筑面积982.28平方米;商品房总额3,400,000元人民币(以下币种均为人民币);买买受人于2007年6月27日交纳全部房款,出卖人应当于2007年8月30日前,将商品房验收合格交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续;出卖人应当在商品房交房使用后360日内,将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,因出卖人的责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。该合同签订当日,杨某按照某美公司工作人员的指示将购房款3,400,000元直接支付给严某等五人,用于归还某美公司欠她们们的债务。某美公司向杨某开出了《销售不动产统一发票》,但该发票由某美公司持有。严某、吴某、钟某、童某及林某于2007年6月27日出具两张共计3,400,000元的收条。第二日双方到来宾市房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记,来宾市房产局为上述53间商品房出具了《商品房备案证明》。
某美公司、来宾某百货公司、罗某及李某怡于2007年6月28日至2007年12月18日期间分九次向杨某三个不同的银行账户汇款共611,000元。
此外,2007年2月7日,某美公司与严某、吴某、童某、钟某签订《借款合同》,约约定向严某等四人借借款2,000,000元,期期限至2007年4月6日。某美公司为此与上述四人签订合同,向其出售某美商业中心第一层11间,共计498.89平方米的房屋,并办理了备案登记。2007年4月25日,某美公司与林某签订《借款合同》,约定向林某借款1,100,000元,借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日,某美公司为此将某美商业中心第一层的34间房屋共计770.41平方米销售给林某,并办理了备案登记,2007年5月28日,某美公司又与林某签订了另一份《借款合同》,向林某借款300,000元,期期限是自2007年5月28日至2007年7月27日,某美公司为此将某美商业中心第一层的6间房屋共计202.62平方米销售给林某,并办理了备案登记。上述三份《借款合同》均约定月利率为2.3%。本案中某美公司与杨某签订《商品房买卖合同》所涉房屋,即为某美公司原来向严某等五人出售的房屋。某美公司与杨某签订合同后将严某等五人的备案登记撤销,并于20007年6月28日申请将杨某作为购房者登记备案。某美公司于2008年1月8日将某美公司于2007年6月27日为杨某开具的《销售不动产统发票》原件连同第
四联在当地税务机关缴销。
后由于某美公司未能完全清偿借款,故原告为维护自己的合法权益诉至法院。请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效,判令某美公司交付房屋并支付违约金。
审法院认为,双方之间是商品房买卖关系。首先,从主体看,某美公司是房地产开发企业,杨某是自然人;其次,从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看,某美公司将53间商品房出售给杨某,合同约定很明确,其中没有关于借款用商品房做抵押的内容;再次从某美公司开出的《销售不动产统一发票》)看,某美公司是向杨某出售53间商品房,而不是用53间商品房作为借款的担保;最后,从来宾市房产管理局出具的《商品房备案登记证明》看,双方明确的是商品房符合预售的条件,可以进行备案登记,并无用53间商品房作为借款抵押登记的内容。以上四方面的证据都是直接证据,都证明了双方当事人之间的关系,有事实和法律依据，应予支持。而某美公司并没有提供双方之间签订的《借款合同》，其提供的其他证据都为间接证据，都无法证明双方之间的关系符合《合同法》第一百九十六条规定的借款合同的法律特征，所以某美公司的观点没有事实和法律依据，不予支持。
双方签订的《商品房买卖合同》性质是商品房买卖关系，从合同约定的内容看，标的是商品房,数量是53间,价格是以商品房为依据计算的。在杨某给付全部房价款以后,某美公司应该履行的义务是交付商品房给杨某使用,这些都反映该合同是商品房买卖的性质,而且双方依据该合同约定,到来宾市房产管理局办理的也是商品房买卖的预登记备案手续,这些都符合商品房买建合同的性质,杨某要求某美公司按约履行,有事实和法律依据,应予支持。而某美公司辩称该《商品房买卖合同)是双方借货关系的担保环节,单从该合同的约定以及双方到来宾市房产管理局办理的登记手续看,都没有担保的性质,所以某美公司的辩称没有事实依据和法律依据,不予支持。
由于讼争双方之间的关系属于商品房买卖性质,双方都确定《商品房买卖合同》合法有效,且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定,应该确认合法有效。《合同法》)第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”由于该《商品房买卖合同》有效,53间商品房属于某美公司所有,杨某要求某美公司按合同约定将53间商品房交付杨某使用,有事实和法律依据,应予支持。至于杨某要求的违约金,由于其并没有提供证据证明其向某美公司主张过权利,而且由于杨某的地址不明确,某美公司也无法将交房通知书发给杨某。根据合同的约定,杨某无权要求某美公司给付违约金,所以对杨某关于违约金的诉讼请求不予支持。故判决杨某与某美公司签订的《商品房买卖合同》有效;某美公司应将《商品房买卖合同》约定的53间商品房交付给杨某使用。
某美公司不服一审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判,验回杨某的诉讼请求。
二审法院判认为二审争议焦点为双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借货关系。207年6月27日杨某与某美公司签订《商品房买卖合同》,缔约双方均具有相应的主体资格,合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,并且已经办理了商品房备案登记,应当认定合司合法有效,当事人应当按照合同的约定履行。
诉讼中，某美公司与杨某均未对《商品品房买卖合同》的效力提出异议，某美公司也未提出在合同的签订过程中有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或人之危等导致合同可撤销的情形。某美公司拒绝依约履行的抗辩理由是认为双方真实的意思表示是借贷，签订《商品房买卖合同》并到房产管理局办理备案登记手续只是想达到一种类似抵押的效果。该抗辩理由的实质是认为当事人签订合同的真实意思与《商品房买卖合同》上载明的交易内容不一致,形式为商品房买卖而实质上为借款抵押。为证明自己的主张,某美公司同时提供了一系列的证据,但是缺失了双方签订的借款合同这一能够直接反映借货关系存在的证据。在某美公司主张双方之间为借货关系而杨某又不认可的情况下,由于没有借款合同的佐证,对借款数额、借款期限、借款利率等借货关系的基础事实均无从查实,而且分别出自某美公司、李某等四个账户的九笔汇款性质不明,也无法确认是某美公司向杨某支付的利息。《民事诉讼法》规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”某美公司既然抗辩称其为借款人,应当持有借款合同,对于其主张与杨某之间存在借货关系的事实负有举证责任。由于某美公司没有提供双方之间存在借货关系的直接证据,其所提供的其他证据也不能形成完整的证据链以证明双方是借货关系,故对某美公司主张的借款事实无法予以认定。
杨某主张与某美公司之间存在商品房买卖关系则有双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房备案证明》等证据形成了完整的证据链,证明双方之间有房产交易行为的存在,且完成了约定对价的给付,故对杨某请求某美公司交付房屋的要求,二审法院予以支持持。故驳回上诉,维持判决。
某美公司不服二审判决,向最高人民法院申请再审。
法院观点:再审法院认为,当事人于再审期间的争议焦点仍然是某美公司与杨某之间是借货关系还是商品房买卖关系。某美公司主张双方为借货关系,但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨某主张其与某美公司之间为商品房买卖合同关系,而从未签订过借款合同。在双方证据均有缺陷的情况下,应当结合双方当事人提交的证据,探究合同同签订时双方当事人的真实意思,进而对当事人之间的法律关系作出判断。
首先,关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实,某美公司急于从杨某手中得到3,400,000元,恰恰是因为其向严某等五人所借债务已届清偿期,而某美公司必须按时清偿上述债务,以避免严某等五位债权人依照借钱给某美公司时双方签订的《商品房买卖合同》,以总价3,400,000元取得案涉商铺的所有权。换言之,某美公司不愿意让严某等五位债权人以总价3,400,000元取得案涉商铺的所有权,因此,不惜采取借新账还旧账的办法,向杨某借款。杨某的3,400,000元是根据某美公司的指令分两笔直接打给严某等五人的事实可以印证上述分析。某美公司与杨某即使签订了《商品房买卖合同》,其真实意愿也不是以3,400,0000元向其出售案涉房产。对于是否存在在同等条件下,某美公司不愿将案涉房产出售给严某等五人而愿意出售给杨某的可能,从一、二审及再审查明情况分析,杨某与某美公司的主要负责人以前并不相识,其与某美公司也无其他经济往来,作为理性的市场主体,某美公司没有理由在自己资金严重不足的情况下,想方设法向严某等五人偿还债务以收回案涉房屋,然后再以相同价格将上述房屋出售给杨某。由此得出的结论是,某美公司正是不愿意以3,4000元的价款出售案涉商铺,因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定某美公司的真实意思是向杨某借款而非以3,400,000元的总价向其出售案涉商铺。
从杨某一方的情况看,在与某差公司签订《商品房买卖合同》的同一天,杨某按照某美公司的指令,将3,400,00元分两笔直接打入严某等五位某美公司债权人的账户,某美公司因此消灭了其与严某等五人的债权债务关系。由此推断,杨某应当知晓某美公司收到3,400,000元是用于偿还严某等五人。而且杨某与某美公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是某美公司因向严某等五人借款3,400000元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。要将(商品房买建合同)所涉房屋备案到杨某名下,须先向来宾市房产管理局申请撤销原来严某、林某名下的备案登记。从时间上看,严某和林某于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》,是杨某于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。由此可以推知,杨某应当知晓某美公司原先向严某、林某等借款3,400,000元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨某主张其本人在当时的情况下就有购买案商铺的意愿,但其亦应知晓某美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。
其次，关于案涉《商品房买实合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，与一般商品房买卖合同不同,双方当事人没有在合同中约定单价,而是以一口价3,400,00元的方式,交易了1496.97平方米的53间商铺,平均每平方米2,271.25元。此种不约定单价的售房方式与一房地产交易习惯不符。
综上,再审法院认为,认定当事人之间是否存在债权债务关系,书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借货问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。杨某向某美公司支付3,400,000元并收取利息的行为,足以认定双方之间成立了债权债务关系。某美公司从杨某处取得3,400,000元的真实意思是融资还债,其与杨某签订《商品房买卖合同》的目的是担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记,其约定也不符合《担保法》规定的担保方式,故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。也就是说,在某美公司不能按时归还3,400,000元的情况下,杨某可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果某美公司按时归还3,4000元,则杨某不能就案涉的53间商铺主张权利。某美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨某,而缺少了发票,杨某是无法实际取得商镇并办理产权登记手续的。(《物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑,防止居于优势地位的债权人牟取不当暴力，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
本案诉讼中,双方当事人均未向法院提交书面的借款合同,故对于双方当事人之间有关借款期限的约定,并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为3,400,000元债权的担保而存在,那么,作为债权人的杨某实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后,向债务人某美公司主张债权。如如果没有明确的履行期限,则债权人可以随时请求债务人履行,但应当为其留出必要的准备期限。在某美公司拒不还债或者无力还债的情况下,杨某才能以适当的方式就《商品房买卖合同)项下的商铺主张权利,以担保其债权的实现。杨某请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《物权法》关于禁止流质的规定,法院不予支持。某美公司关于双方当事人之间存在借货关系,签订《商品房买卖合同》只是为担保杨某债权的实现的主张,有事实依据,再审法院予以支持。
综上,一、二审判决认定某美公司与杨某之间为商品房买卖合同关系,进而作出要求某美公司向杨某交付房房屋的判决,认定事实不清,适用法律错误。再审法院判决撤销广西壮族自治区高级人民法院院(2011)桂民一终字第18号民事判决;撤销广西壮族自治区来宾市中级人民法院(2010)来民一初字第6号民事判决;驳回杨某的诉讼请求。
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