含有回赎及清算条款的为借款担保的房屋买卖合同是否有效
播放 192次 发布日期：2018-05-19 来源：未知
案情简介:2012年12月18日,奉贤区某镇动迁部门与原告高某签订协议，约定安置起其于奉贤区某庄某苑某号某室房屋一套,建筑面积127平方米,房屋价格218,313元人民币(以下币种均为人民币),各款项相抵后,实际应付房款190,822元。同日,高某与被告沈某签订《房屋居间合同》,约定:高某将拆迁所得的奉贤区某庄某苑某号某室房屋一套出卖给沈某;转让价格为320,000元;合同签订当日沈某预付购房定金190,000元;合同签订后,该定金抵作第一笔购房价款;高某于2013年3月18日腾出房屋并通知沈某进行验收交接等。2012年12月18日,高某、沈某签订《补充协议),约定:“关于2012年12月18日双方所订房屋买卖合同,如甲方(高某)于2013年3月18日之前向乙方(沈某)付清借款,则合同作废，如未能付清借款,则合同生效,借款抵作购房款。"2012年12月18日,沈某通过银行转账支付高某100,000元,通过现金支付90,000元,均于当天由高某用于支付系争房屋的房款。之后,高某将其与奉贤区某镇动迁部门签订的《某镇房屋动迁安置协议书》以及《结算清单》等原件、系争房屋钥匙等交付沈某,沈某实际际占有系争房屋,并且沈某于2013年8月办理了天然气安装,并支付了相关安装费用。后高某诉至法院,请求确认高某、沈某双方签订的《房屋居间合同》以及《补充协议》无效;沈某返还奉贤区某庄某苑某号某室房屋。
一审法院认为:关于双方是民间借贯关系还是房屋买建合同关系的问题。2013年4月23日,沈某在公安机关陈述,在2012年12月,高某拿房缺钱,沈某垫付十余万元给高某;2012年12月18日高某、沈某签订《补充协议》时,明确钱款的性质为借款,这表明在2012年12月18日高某向奉贤区某镇动迁部门接收系争房屋时,沈某支付给高某的190,000元为惜款,双方存在民间借货关系。关于本案民间借货关系之下签订的房屋买卖合同是否有效的问题,因某借数款,双方存在借款关系,从补充协议的约定看,双方约定的还款到期日是2013年3月18日。而借款的当日即2012年12月18日,双方就签订了《房屋居间合同》,就其本意而言,房屋买卖并非高某、沈某真实意思表示,而是对债务的担保,实质是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。高某将《某镇房屋动迁安置协议书》《结算清单》等的合同原件放置沈某处,应是抵押行为。高某将系争房屋钥匙交付沈某,由沈某实际占有系争房屋的行为,包括由沈某安装天然气的行为,性质上均是对债务履行的保证。《房屋居间合同》无效,同日签订的《补充协议)也为无效,故对高某的第一项诉讼请求应予以支持。合同无效后,因合同取得的财产应予返还。因系民间借贷性质,应另行处理,本案不予处理。故判决确认高某与沈某于2012年12月18日签订的《房屋居间合同》以及《补充协议》无效。
沈某上诉,请求二审法院撤销原审判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
法院观点:二审法院认为:根据本案证据及双方履行情况,双方就系争房屋签订的房屋居间合同及补充协议均是基于民间借货关系,原审法院对此认定正确。
对于民间借货关系下双方签订合同的效力问题:首先,本案立案时间为2015年3月31日,故不适用民间借货司法解释的相关规定;其次,双方在债务清偿期届满前签订的买卖合同,如约定无论债务人是否能够清偿债务,均须依买卖合同约定将房屋转移给相对方,实质上就是对担保财产所有权转移的约定,属于买卖担保型的非典型流质,应为无效;但买卖合同中约定债务履行期届满时进行清算，或允许债务人回赎等条款的，则与担保法中禁止流押的规定并不相符,不再构成无效的理由。本案中双方签订的居间合同及补充协议,既有清算的意思表示,内容不违反相关禁止性法律规定,应认定合法有效,被上诉人要求确认合同无效并要求上诉人返还房屋的请求缺乏依据，不应予以支持。故判决撤销上海市奉贤区人民法院(2015)奉民三(民)初字第1744号民事判决，驳回高某的全部诉讼请求。
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