买卖被法院查封的房屋,在解封的情况下,能否要求继续履行

播放 152次      发布日期：2018-05-18       来源：未知

---

　　案情简介:黄某名下有一套位于深圳市南山区华侨城香山中路天鹅堡(三期)某栋的房屋。涉案房产曾因原审法院深圳市南山区人民法院(2014)深南法民一初字第31号民事案件被查封,查封期限为2014年1月24日至2014年1月23日，后于2014年6月20日解封。2014年3月28日,李某某(买方)与黄某(卖房)签订《房地产买卖合同》一份，约定卖方将涉案房产以13,000,000元的价格转让给买方。

　　2014年4月18日,李某某、黄某签订《楼宇垫款协议书》,约定:黄某出售的涉案房产仍抵押在农业银行,现还欠银行款项以银行实际金额为准,李某某自愿提前支付楼款为黄某用涉案房产还清货款、注销抵押等手续;黄某应当保证除贷款银行外,其他任何人无权对该物业行使有关债权或物权从而阻碍交易的进行,若由此给李某某造成损失,黄某应承担一切责任。

　　2014年6月12日,黄某向李某某出具《承诺函),内容如下:因黄某的失误,在与李某某签订《房地产买卖合同》时未将涉案房产已被深圳市南山区人民法院查封的事实告知李某某,致使涉案房产未能按照合同约定的时间按李某某的要求将涉案房产过户或抵押登记至李某某或其指定的第三方名下,为此黄某承诺:在涉案房产过户或抵押登记至李某某或其指定的第三方名下之前,李某某无须向黄某支付剩余购房价款;且黄某承诺最迟在2014年6月19日将涉案房产的查封手续解除,并在解除查封手续当日配合李某某办理房产过户或抵押押登记手续。如若不成,向李某某支付违约金并赔偿损失。

　　李某某向原审法院提起本案诉讼,请请求黄某按《承诺函》中的约定,继续履行《房地产买卖合同》;黄某向李某某支付违约金、赔偿损失。

　　黄某向原审法院提起本案反诉,请求:李某某继续履行《房地产买卖合同》;支付剩余房产转让价款及迟延履行期间利息、违约金。

　　一审法院认为:首先,根据《深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表》,解封日期为2014年6月20日;其次,只有到该日涉案房产才具备进行物权变动登记的条件,故本案涉案房产的解封时间应以2014年6月20日为准。另根据《房地产买卖合同》的约定,黄某未按其承诺的时间解除对涉案房产的查封且涉案房产也未能于2014年6月20日完成产权过户,故李某某未违约,黄某的行为已构成违约。

　　故判决李某某与黄某双方继续履行于2014年3月28日签订的《(房地产买卖合同》;黄某向李某某支付违约金;驳回双方的其他诉讼请求。

　　黄某不服,提起上诉。

　　法院观点:李某某与黄某签订的涉案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,一审法院认定其有效,适用法律正确,双方均应严格履行。黄某作为卖方,保证涉案房产能够顺利办理过户手续是其基本义务,双方在《楼宇垫款协议书》中对此亦明确约定。但在交易过程中,黄某即没有主动告知刘海燕涉案房产被查封的情况,亦未能在《承诺函》所确定的期限内解除查封,构成违约,应按照《承诺函》的容承担相应的违约责任,一审法院据此确认涉案房产的成交价格变更为10,900,000元并判决黄某支付违约金500,0000元,认定定事实清楚,二审法院予以确认。黄某虽上诉称《承诺函》在欺诈和胁迫的情况,但并未提供证据予以佐证,故对其上诉主张,二审法院不予支持。至于涉案房产的解封时间,《深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表》证明,涉案房产的解封时间为2014年6月20日,已超过了《承诺函》所确定的6月19日,故对对黄某的上诉理由,二审法院不予采信。故判决驳回上诉,维持原判。








上一篇：买卖被法院查封的房屋,在尚未解封的情况下,能否要求继续履行
下一篇：买房交易常见四种套路，教你四招如何应对