按份共有人自行将其相应份额出卖给他人的,房屋买卖合同有效

播放 169次      发布日期：2018-05-14       来源：未知

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　　案情简介:原告葫芦岛市某厂(法定代表人为郑某)原有位于站前街某路54平方米平房一户,与其房屋相邻的葫芦岛市某管理处所有的103.28平方米平房由原告租下自己使用。1991年12月,该路房屋动迁改造,将以上两户平房共同安置为一户二层的门市房,面积为157.28平方米,坐落于连山山区某街某路某号楼楼D。后葫芦岛市某管理处于2003年11月20日取得103.28平方米该楼房产权证,2005年3月14日,葫芦岛市某管理处以市场评估价258,200元将此房出售给被告赵某。2010年10月21日,被告赵某将此屋出售给曹某，在房屋买卖前填写了葫芦岛市房屋转移登记(询问)申请表,被告赵某、共有人闫某及受让人曹某、共有人刘某均在申请表上签名并撩印,将103.28平方米产权转至曹某名下。葫芦岛市某厂认为其合法权益被侵犯,故诉至法院,请求确认葫芦岛市某管理处与被告签订的房屋买卖合同无效;确认被告与曹某签订的房屋买卖合同无效。

　　一审法院认为:原告与葫芦岛市某管理处对坐落于连山区某街某路某号楼楼D的门市房,因分别享有54平方米、103.28平方米产权而形成按份共有。法律规定,按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额。本案中,在双方没有约定的情况下,葫芦岛市某管理处将名下103.28平方米所有权出售给被告,不违反法律规定,且已办理了产权过户登记手续,双方的买卖行为合法有效。原告据此要求确认上述买卖合同无效的诉求,一审法院不予支持。原告将其享有的按份共有不动产份额转让给曹某,符合《物权法》的相关规定,并办理了产权过户登记手续,双方的买卖行为合法有效。故驳回原告的诉讼请求。

　　审葫芦岛市某厂不服一审判决,提起上诉。

　　法院观点:二审判决认为,关于合同的成立,系民事债法理论中的重要问题之一。按照《民法通则》第五十五条的规定,无论是被上诉人葫芦岛市某管理处,还是被上诉人赵某、曹某各方当事人,其具有转让、买受系争房屋的真实意思,协议内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定,不损害社会公共利益及公序良俗,故所签订的两份涉案合同均应为合法有效的民事合同。我国《物权法》第十五条对于合同效力与物权变动的关系问题,也作出了物权变动的原因和结果相区别的明确规定。合同是否有效,在合同签订之时即已确定,而不能通过出卖人对标的物是否具有处分权、标的物是否能够交付或不动产所有权变更登记等物权变动的结果,反过来决定合同的效力。本案中,因为涉案门市楼为上诉人葫芦岛市某厂与被上诉人,葫芦岛市某管理处按份共有。被上诉人萄芦岛市某管理处将其所有份额转让给被上诉人赵某并办理了房屋产权变更登记,后被上诉人赵某又转让给被上诉人曹某,上诉人认为此行为侵害了其作为房产共有人对系争房屋所具有的物权益,其所依据的请求权基础是物权法相应的规定。不主论被上诉人葫芦岛市某管理处以及被上诉人赵某出售系争房屋的行为是否构成对系争房屋的无权处分,均不影响二者出售房产之债权合同的效力,故上诉人提出的确认该两份合同无效的上诉请求没有相应的请求权基础,法院依法不予支持。

　　需要说明的是,原审判决以“按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额。本案中,在双方没有约定的情况下,被上诉人葫芦岛市某管理处将名下103.28平方米所有权出售给被上诉人赵某,不违反法律规定,且已办理了产权过户登记手续,双方的买卖行为合法有效”作为裁判的法律依据,但事实上,根据《物权法》的共有原理,按份共有是指共有人对共有物享有份额,指的是共有人对共有物所有权所享有的比例。这里的份额是抽象的,并非共有物在上的划分,也不是对具体物划分使用部分。份额不是局限于共有物的特定部分,而是抽象存在于共有物的任何微小部分上,存在于共有物的全部。对共有物的处分,应依据我国《物权法》第九十七条的的规定予以认定和处理。本案中,被上诉人葫芦岛市某管理处将系争房屋中的03.28平方米登记于己方名下,是对系争房屋单方进行了使用部分的具体划分,有悖于《物权法》关于共有的规定,且办理了产权过户登记手续与买卖行为合法有效之间不存在因果关系。故判决驳回上诉，维持原判。








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