部分共有人未经其他共有人授权而出卖的,房屋买卖合同无效

播放 186次      发布日期：2018-05-14       来源：未知

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　　案情简介:被告顾某、平某、平某某共有上海市某路某弄某号某室房屋一套。2015年2月3日,被告顾某(甲方)持被告平某委托书与原告周某、杨某(乙方)签订上海市房地产买卖合同及补充条款、补充协议,约定了付款的笔数、时间、用途等。两原告知道该房屋是三人共有,且部分给予顾某的房款用于优先归还银行货款及注销银行对系争房屋设有的抵押权。

　　同年2月5日,被告顾某在与两原告签订的书面协议中承诺,其已取得被告平某、平某某关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意;承诺被告平某某于215年3月15日前补签买卖合同;承诺被告平某于2015年5月31日前办妥公证委托书;若被告平某、平某某未在上述期限补签买卖合同,被告顾某按本次交易约定总价的20%赔偿原告周某、杨某;此外,双方声明2015年2月3日签订的产权人未到场的三份协议作废。上述合同、协议落款处,出售方均为“顾某并代平某、平某某”签名字样。实际履行中,两原告于2015年2月3日至2015年4月8日期间共支付被告顾某房款700,000元。2015年4月2015年5月7日,两原告书面催被告顾某,要求其通知被告平某某补签平某出具经中国驻洛杉机总领事馆公证的委托书,委托被告质顾某、平某某、王某三人共同办理系争房屋出售事宜,而被告平某某及被告平某的三位委托代理人始终未在系争房屋买卖合同出售方栏签名。打印日期为2015年6月15日的房地产抵押状况信息记载,上海市某置业担保限公司、潘某某、鲁某为系争房屋抵押权人,赁权数额分别为930,000元、600,000元。两原告无法实现合同目的,故起诉至法院,请求确认买卖合同无效;被告返还购房款并支付违约金。

　　法院观点:首先,根据《合同法》第五十条的规定,无处分权人签订房屋买卖合同后,未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的,房房屋买卖合同无效。根据查明的事实,系争房屋权利人为被告顾某、平某、平某某,被告顾某在未得到另两位权利人有效授权的情形下单独与原告签订买卖合同,涉案买卖合同应属无效。审理中,原被告对涉案买卖合同无效均不表异议,被告顾某同意返还原告已付购房款700,000元,对此法院子以确认。

　　其次,《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”关于涉案合同无效的责任,基于查明的事实,被告顾某应对合同无效承担主要责任;同时,考虑到原告在履行过程中也存在瑕,如如明知系争房屋权利人为三人而仍与被告顾某一人签订买卖合同并支付房款,在约定时间内另两位权利人并未补签合同或有效授权的情况下仍继续支付房款等,原告对合同无效应承担次要责任。对原告因涉案买卖合同无效确实存在的实际损失,法院对赔偿金的数额予以酌判。故判决双方签订的关于系争房屋的上海市房地产买卖合同无效;被告返还原告房款并赔偿损失。








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