部分共有人私自处分房屋的买卖合同是否有效
播放 176次 发布日期：2018-05-13 来源：未知
案情简介
再审审请人:李某2、彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6。
再审被审请人:李某1、彭某1。
彭某7原系龙山县民安街道办事处干部,1960年古历12月27日与李某2结婚,婚后生育彭某1、彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6共6个子女。
1986年彭某7与彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2自筹资金在龙山县民安街道办事处茶亭村二组修建了房屋一栋。2007年9月2日彭某7死亡。
彭某7去世以后,没有设立遗嘱,彭某7的继承人没有分割该房屋。彭某1和彭某1的妻子、女儿、母亲、外公在此居住。彭某1因需钱还债,在龙山县中医院外的电杆上粘贴出卖房屋的小广告。李某1经人介绍,于2007年10月26日与彭某1签订了《买契》。彭某1(李某2与彭某7小儿子)以人民币220,000元(以下币种均为人民币)的价格将房屋卖给李某1,未办理过户手续。李某1支付房款后,彭某1将登记在彭某7名下的房屋产权证和土地使用证交给李某1。彭某1及家人搬出房屋后,李某1管理使用至今。本案登记在彭某7名下的该宗土地为划地,李某1在龙山县国土管理局办理了国有土地出让手续,并与龙山县国土管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年1月5日,李某2、彭某2、彭某3、彭某5、彭某4、彭某6
以最近才得知李某1与彭某1签订了房屋买卖合同、房屋已被变卖的事实为由,向法院提起诉讼,请求确认买卖合同无效,返还财产。
2009年1月19日,李某1取得龙国用(2009)第0000160号国有土地使用证。
一审法院认为;本案焦点在于李某1与彭某1签订的房屋买契是否有效。
2007年9月2日彭某7死亡后仅一个月的时间,彭某1不顾母亲及兄姐的强烈反对,私下将房屋卖与李某1。且彭某1在卖屋前在行人集中路段处张贴了卖屋的小公告,李某1经人介绍于2007年10月26日与彭某1签订了房屋买契,并于同年10月30日付给彭某1购屋款220,000元。李某2同彭某1居住生活,彭某1将房屋卖给李某1后,李某2从该房屋搬出同其长子彭某2居住生活。彭某1私自将彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2应享有的不动产份额进行了处置,李某1属善意取得了该房屋的所有权,符合《物权法》第一百零六条第一款第(一)项、第(二)项的规定,彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2要求返还财产的理由不充分,一审法院不予支持。被告彭某1侵害了彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2的利益,彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2有权向被告彭某1提出分割钱物。故一审法院判决李某1与被告彭某1买卖合同有效;其余的诉讼请求不予支持。
后彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6、李某2不服一审判决，上诉。
二审法院认为:本案焦点在于彭某1与李某1签订的房屋买契是否无效。经审理查明,彭某7去世以后,继承人对房屋没有分割,该房屋属彭某7的配偶李某2及六子女的共有财产。在共同共有关系存续期间,彭某1未经其他共有人同意,撞自与李某1签订买契处分共有财产,事后未经其他共有人追认,也未取得处分权,该买契应属无效合同。一审法院认定本案合同有效是错误的。上诉人提出房屋买契无效的上诉理由成立,对其提出的该项上诉请求，法院子以确认。故判决、撤销湖南省龙山县人民法院(2013)龙民初字第51号民事判决;李某1与彭某1于2007年10月26日签订的买契无效;驳回上诉人李某2、彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6的其他诉讼请求。
李某2、彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6对二审判决不服,审请再审。
各方观点
再审申请人观点:二审认定事实错误;二审法院认定李某1对该房屋属于善意取得属属于定性错误。故再审请求撤销湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2013)州民一终字第209号民事判决第第三项;责令两被申请人停止侵权,被申请人李某1腾出房屋。
再审被申请人李某1观点:李某2及其所有子女对于房屋出售的事实早已知情,其起诉已超过诉讼时效,房屋买卖合同有效,请求法院维持本案一审判决。
再审被申请人彭某1观点:李李某1对于房屋权属状况是知情的,本人与李某1对于签订争议房屋买卖合同均具有责任。
法院观点
再审法院认为,《合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”上述法条已明确:书面合同一经签订即应视为合同成立,而已成立的合同只要不违反法律强制性规定便应视为生效合同。合同本身具有相对性,所约束的仅仅是订立合同的主体,合同之外的主体并不受其约束。因此,合同之外的主体认为已成立的合同侵害了其权益并主张无效,仅在该合同约定内容已违反法律强制性规定时才能得以支持,否则便只能通过请求权的救济或是追诉相应缔约过失责任的方式来维护权益。
本案中,被申请人彭某1与被申请人李某1所订立的房屋买卖合同为书面合同,双方均签字确认,该合同已成立,而该合同并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形,对订立合同的主体均具有约東力。再审申请人作为争议房屋的权利人,认为该合同侵害了其自身权益,但该合同对于六再审申请人并不产生约束力,另外,再审申请人亦未提交充分证据证明被申请人彭某1与被申请人李某1系恶意串通,并不能否定该合同的效力,据此应认定本案争议合同系有效合同。本案实际上是彭某1的私自处分房屋的行为及李某1的人住的行为侵害了六再审申请人的权益,再审申请人应当以要求彭某1予以赔偿或要求李某1返还房屋的方式维护其权益。
再审申请人李某2、彭某2、彭某3、彭某4、彭某5、彭某6的再审请求于法无据据,再审法院不予支持。本案二审判决认定房屋买卖合同无效存在法律适用错误，应予撤销。一审判决的裁判结果正确，再审应对于一审判决在法律适用方面的環疵纠正后维持一审判决。故判决撤销二审湘西土家族苗族自治州中级人民法院(2013)州州民一终字第209号民事判决;维持湘西土家族苗族自治州龙山县人民法院(2013)龙民初字第51号民事判决。
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