违反了具有预约性质的意向书,导致合同目的不能实现,应当如何赔偿

播放 113次      发布日期：2018-05-11       来源：未知

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　　案情简介2002年7月12日,原告仲某某与被告上海某房地产开发公司签订《商铺认购意向书》一份,约定原告向被告支付购房意向金2000元人民币(以下币种均为人民币),原告随后取得小区商铺优先认购权,被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后,原告向被告支付了200元意向金。

　　2002年11月4日被告取得房正许可证,20年5月2)日取得建设工程规划许可证,2003年6月30日被告取得预售许可证。

　　被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,原告所交2000元意向金可全数退还。双方因被告辩称,被告与原告签订《商铺认购意向书》的时间为20002年7月12日,被告此发生争议,原告遂诉至法院。

　　被告辩称，被告与原告签订《商铺认购意向书》的时间为2002年7月12日，被告在2002年11月4日取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,双方签订意向书的时间在取得上述许可之前。根据有关法律规定,未取得上述许可前,被告不能对外预售房屋,故双方签订的意向书属无效合同。双方签订的意向书只明确了原告有优先认购商铺的权利，而对商铺的总面积、位置、户型、朝向等具体项未加明确，故该意向书属于预约合同，被告收取的2000元意向金相当于定金。即使预约合同有效,因一方原因未能最终正式订立商品房买卖合同的，应按定金规定处理。由于地价、工程费等费用上涨,导致成本提高，涉案商铺正式预售时的价格较原、被告在意向书中约定的价格上涨很多，因此，被告不愿与原告正式签订买卖合同，愿意按定金罚则处理。

　　法院观点第一，涉案意向书是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行意向书的约定。根据《合同法》第六条的规定，房地产公司未按约履行其通知义务，并将商铺销售一空，导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现，甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应认定为违约。根据(合同法)第一百零七条、第一百�十三条的规定,房地产公司的违约行为导致守约方仲某某失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,房地产公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,房地产公司应当承担相应的违约责任。

　　第二,房地产公司虽然实际收取了仲某某的200元意向金,但双方在涉案意向书中约定的是“仲某某未在约定期限内认购的,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如仲某某前来认购单元的,则购房意向金自行转为认购金的一部分”。从原、被告双方的上述约定看,涉案意向金显然不符合定金的表现形式。

　　二审法院认为房地产公司违反了双方之间签订的具有预约性质的意向书,并导致合同目、不能实现,故而解除合同,并由房地产公司承担违约责任,赔偿仲某某150,000元的经济损失。








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