支付了定金,未签署正式的买卖合同,买卖关系是否成立
播放 194次 发布日期：2018-05-11 来源：未知
案情简介
2006年9月20日,被告四川某实业公司(甲方)与原告成都某通讯锁有限公司公司(乙方)签订《购房协议书》,约定:甲乙双方按照互惠、互利的原则,经多次协商,就蜀都大厦北一楼及中庭(以下简称为系争房屋)售房事宜形成如下一致意见:(1)乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米,总价格人民币6750万元(以下币种均为人民币)(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。(2)本协议签订之日,甲方收到乙方预计购房定金1000万元,待购房合同签订时,该定金自动转为购房款。(3)甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。(4)甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方应向守约方支付违约金1000万元。(5)甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。
2006年9月14日和2006年9月18日,通讯公司经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川某纤维股份有限公司(以下简称纤维公司,本案第三人)在中国光大银行成都分行的账号内分五次转入1000万元作为预购房款,纤维公司于2006年9月20日向通讯公司开具了两张金额均为为500万元的定金收据。实业公司于2007年1月4日将讼争的房屋交付给通讯公司使用至今。纤维公司是实业公司股东。
2009年9月28日,通讯公司向实业公司发出《商函》,内容主要是至今。纤维公司是实业公司股东。
“金融危机对行业的侵蚀,市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势,能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左方。”
2009年9月28日,实业公司向通讯公司发函,要求通讯公司在30日内安排人员到实业公司就房屋买卖正式合同进行协商,并支付三年场地使用费。
次日,通讯公司回函同意于2009年10月9日就购房事宜进行商谈。
2009年10月10日,实业公司向通讯公司发函,要求对实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本子以以回复。通讯公司于2009年10月12日回函确认收到实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。
2009年10月20日、2009年10月28日、2009年12月9日,实业公司与通讯公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商,双方就通讯公司是否应当支付场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。
2009年11月4日,实业公司向通讯公司发函,要求通讯公司支付场地使用费,具体标准由双方协商,房屋买卖税费由通讯公司全部承担。
次日,通讯公司回函,不同意支付场地使用费,要求税费的负担按照国家法律法规及政策,由实业公司与通讯公司双方各自承担自行部分,通讯公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。
2009年11月12日,实业公司向通讯公司发函,主要内容是:(1)双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧,导致双方一直未签订《房屋买卖合同》,因此双方的房屋买卖关系未成立。(2)通讯公司无偿占用实业公司房屋三年,应当支付场地占有使用费。(3)实业公司不同意通讯公司提出的付款方式。(4)由通讯公司承担房屋买卖全部税费是实业公司出卖房屋的交易条件,从未发生改变。
2009年11月17日,通讯公司向实业公司回函,主要内容是:(1)通讯公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。(2)通讯公司占有并使用房屋系合法的,不应向实业公司支付场地占用费。(3)通讯公司坚持在房屋过户登记
后才向实业公司支付全部购房尾款。(4)实业公司提出房屋买卖税费全部由通讯公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。
2010年3月3日,实业公司通过成都市蜀都公证处向通讯公司发《解除函》,内容为:“2009年12月9日贵我双方就相关善后事宜进行了协商,由于双方存在重大分歧,未能达成一致意见。此后,双方又就善后事宜进行了数次协商,但仍未取得任何结果。为此,我公司经慎重研究后,通知贵公司：1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”
各方观点
原告观点:双方之间签订的《购房协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,且实业公司在签订《购房协议书》及通讯公司支付定金后,已将房屋交付通讯公司占有使用,双方的《购房协议书》已经实际履行,应当得到法律保护。请求确认房屋买卖合同成立并生效;确认《解除函》无效...
被告观点:2006年9月20日签订《购房协议书》时,实业公司尚不是房屋的所有权人,因此协议书并非房屋买卖合同。实际上,《购房协议书》是一份排他性的定金合同,通讯公司也未向实业公司支付1000万元定金,故《购房协议书》成立而未生效,不产法律效力。在协议书签订后的磋商过程中,双方未谈及支付房款,办理房屋及土地产权过户手续等问题,因不可归责于双方的原因导致房屋买卖合同至今未签汀,双方互不承担未签订购房合同的责任。
法院观点
第一,案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日,实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯公同使用。实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此,对于该交付,实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系,而是基于租赁等有偿使用关系,故其该主张不能成立,实业业公司向通讯公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。
第二,仅就案涉《购房协议书书》而言,其性质应为为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样,有的预约条款非常简略,仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽,将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看,后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异,即使欠缺某些条款,往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此,仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约的内容与本约已经十分接近,即便通过合同解释,从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示,排除这种客观解释的可能性。本案中,实业公司与通讯公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款,应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容,可直接据此履行而无须另订本约。但是,双方当事人同时在该协议中约定:“?……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商………5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。”可见,双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍认为在付款方式等。
问题上需要日后进一步磋商,双方的这一意思表示是明确的,而且当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同,以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因因此,最高人民法院认为,案涉《购房协议书》的性质为预约合同一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的,应予纠正。
第三，根据《购房协议书》的预约性质,实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行,在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下,实业公司的该行为应认定为系基于与通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据据此,由于实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋,根根据据《合同法》第第三十六条、第三十七条的规定,可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意,成立了房屋买卖法律关系最高人民法院最终认定涉案《购房协议书》为成立并生效的预约合同通讯公司的解除函无效,双方的交易行为已经构成事实上的买卖法律关系,应当继续履行相关的义务。
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