二手房买卖的过程中，切记要注意这个容易被忽略的细节

播放 138次      发布日期：2018-05-11       来源：未知

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　　大家在买卖二手房时，大部分都会关注一些房屋产权、物业费用缴纳情况、房款定金支付等等问题，因此这里天天君也就不再赘述大家都会关注的问题，小编今天要说的是一个在二手房买卖中很少有人关注却会对购房者产生重大影响的细节，那就是户口迁移的问题。

　　因为有的地区规定，只能买房才能够将户口迁移，另外，一个房屋中承载的户口数量也是有限的，如果原先的房主没有将户口迁出时，那么就可能导致购房者无法将自己的户口迁入，到时候将会对自己、家人的户籍产生很大影响。

　　因此天天君一定提醒大家注意，在二手房买卖过程中约定原房屋(不仅限于原房主，可能还存在房主之外的其他人)所留户口的迁出问题。但是该如何进行相关条款的约定才是有效、具备约束力的条款呢?

　　【案情】2015年1月的时候，小王、小赵与小李签订了《房屋买卖合同》，购买小李所有的一套房屋，并且约定，小李负有将购买房屋的户口迁出的义务和责任，若小李未在合同约定的时间内将相关户口迁出的，应当向购房者承担相应的违约责任。

　　后来购房人按照合同约定交付了购房款，并将房屋进行了过户。但是该房屋先前存在的户口并没有进行迁出，购房主多次要求小李履行合同约定，但是小李表示已经将自己家的成员户口迁出，他人的户口在房屋销售时并不清楚，因此无法迁出。

　　随后，购房者将小李起诉至法院，并要求小李承担违约责任共计85000元(以合同约定的计算标准确定)。

　　【裁判】

　　当地法院进行审理之后，依法作出判决，认为小李负有将户口迁出的义务和责任，无论当前尚未迁出的户口是否属于小李家人，小李都应当配合迁出。因此小李构成违约，应承担违约责任。随后小李不服提起上诉，二审儿园仍然维持了原判。

　　【法官说法】

　　1.在本案中，小李属于签订合同时的房屋所有人，因此对于该房屋原有的户口登记情况应当非常明确。即便小李在最初得到涉案房屋的时候，确实不知道是否存在其他人的户口，但是小李在得到房屋后具备非常便利的查询条件，因此可以推定小李是明知房屋的户籍状态的。现在在合同中与购房者签订相关的条款，那么就应当承担违约责任。

　　2.若是所购买的二手房存在其他人的户口，导致购买者难以落户的，小李将承担全部的违约责任，若购房者还有其他的损失的，那么小李还应当赔偿损失。但是如果房屋留有他人户口，不影响购买者落户的，则小李可以适当降低违约金的承担。

　　因此，小编在这里提醒大家，在大家购买二手房时一定要注意购买的房屋是否留有他人的户口，为了保护自己的权利，可以在合同中约定，房屋的出售人应当在房屋过户前将该房屋的所有的户口都迁出。如果没有在房屋过户前迁出的，应当按照已付房款的比例来承担违约责任。这样，也就有利于大家权利的保护!








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