因不可归于当事人原因成的合同无法履行的，如何处理定金

播放 107次      发布日期：2018-05-10       来源：未知

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　　案情简介:2011年1月8日,原告李某某(乙方)、被告马某某(甲方)及中介签订一份(房屋买要协议),约定:被告将其名下的位于厦门市思明区沙坡尾XX号9C单元的房产出卖给原告,成交价1280,000元;协议签订之日,原告支付被告购房定金280,000元、若被告中途悔约,则返还原告双倍定金;若原告中途悔约,定金归被告所有。当日,被告收即原告定金280,000元。

　　2010年9月30日,厦门市国土资源与房产管理局等部门出台的《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业健康发展的意见》规定，2010年10月1日起，同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房,该“限购”政策的适用时间仅至2010年12月31日。

　　2010年10月29日,原告购买位于同安区启辉一路××号房产,并取得了房产登记。

　　2011年1月26日,国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》;2月20日,厦门市人民政府办公斤出台《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》规定,自意见发布之日起至2011年12月31日止,对拥有1套住房的本市户籍居民家庭,“限购”一套住房。

　　原告观点:上述情况客观上导致《房产买卖协议》无法继续履行,原告在了解相关信息后第一时间即通知被告须解除合同,并于2011年2月28日向被告发出解除“房产买卖协议的函件,但被告一直未给予任何回复,也未返还购房定金。原告起诉要求解除合同并返还定金及利息。

　　被告观点:原、被告已就解除合同达成合意。原告在签订合同时就已是房屋限购对象,无法续购买房屋,目前不能完成房屋过户完全是原告单方行为导致,是其无视政府政策的结果,属其单方过错,其不继续履行合同即构成违约,应当依照协议约定承担合同解除的责任,应对其适用定金罚则,原告所交280,0000元定金由被告予以没收。

　　法院观点

　　一审法院认为

　　1.依照(担保法)第九十一条之规定，定金的数额不得得超过主合同标的额的20%，本案合同标的额为1280,000元,故定金最高额为256,0000元,而双方约定为280,000元,高出法律规定的上限24,000元。从双方约定与实际履行结果来看,280,000元均转为购房款,但从属性上看，其中的256,000元既为定金又为购房款,24,000元仅为购房款。

　　2.本案双方当事人签订合同时,此前的房产“限购”政策执行期限已过,而新的房产限购”政策尚未颁发。在双方当事人签订合同后,行政机关出台了比此前更为严厉的行政规范,导致双方因合同目的无法实现而解除合同,并非原告主观违约,系嗣后的、客观的给付不能,系因不可归责之事由所致,属“当事人双方都不承担合同不履行赔偿责任”的情况。

　　二审法院认为：

　　双方签订《房产买卖协议》后,受到厦门市政府发布的“限购”令影响,双方无法办理过户手续,因而无法履行合同,该合同解除不可归责于双方。《2011年全国民事审判工作会议纪要》[法办(2011)442号文件]第二十条规定,“房屋买受人在合同签订后由于相应住像限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持”。








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