非任何一方的原因致使买卖合同未能签署,如何处理定金
播放 187次 发布日期：2018-05-09 来源：未知
案情简介
2004年4月18日,原告戴某某以戴某某及其夫丘某的名义作为乙方,与作为甲方的被告苏州某发展公司签订《都市花园·天域住宅订购协议(红表)》(以下简称订购协议)一份,约定:乙方向甲方交付定金人民币5万元(以下币种均为人民币),订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套,面积约为248.26平方米,销售单价7720元/平方米;乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人,应当向乙方双倍返还定金。当日某发展公司开具收据,言明收到戴某某、丘某定金5万元,并通知戴某某于4月25日至某发展公司处签订正式商品房预售合同。原告于4月25日至被告处,与被告商定,待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时,由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款,原告对此持有异议,与被告协商未果,特向某发展公司提交一份书面意见,内容是:“本人于2004年5月7日与某发展公司签约时,要求所购房屋的装修标准与样板房一致,删除合同附件二中“样板房仅供参考,某发展公司保留最终解释权”字样
某发展公司不能给予明确答复,须另择日签约。”某发展公司销售部副经理在该书面意见上注明:“该容户意见已收到。”5月9日,某发展公司通知戴某某,因其未按约于4月25日到某发展公司签订商品房预售合同,已违反订购协议之约定,特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果,歲某某提起诉诉讼。
各方观点
原告观点:原被告就正式合同签订时间重新约定为5月7日,视为双方就合同签订时间的变更。因为原告不同意格式合同中的条款,提出与被告进行磋商,但未协商一致,后被告通知原告因未按协议约定于4月25日签订合同,没收定金,故请求法院判令被告双倍返还定金。
被告观点:4月18日签订的协议,是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的,是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同,但到了该日,原告戴某某并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先,被告已决定拒绝与其签约,故对原告5月7日所写的的“客户意见”,被告工作人员仅作“已收到处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见,不是签约不成的理由,其诉讼请求应当驳回。
律师观点
本案是因某发展公司没收了戴某某交付的定金而引发的纠纷。某发展公司没收定金的理由,是认为戴某某没有在4月25日与其签订商品房预售合同,违反了订购协议的约定。订购协议此条条约定的全文是:“乙方(戴某某)若在甲方(某发展公司)通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还。”由此可以看出,某发展公司不退还定金的情形有两种。第一种情形是戴某某在签约日前放弃房屋购买权。本案事实证明,直至5月7日,戴某某仍在书面意见中表达着“须另择日签约”的愿望,自始至终没有放弃房屋购买权的意思表示,因此不存在第一种情形。第二种情形是戴某某到期不签订商品房预售合同。4月25日是商品房预售合同的签订到期日。此日戴某某曾到达某发展公司处,双方进行过治谈谈,对这些事实双方当事人认识一致。确确定是否存在不退还定金的第二种情形,涉及双方当事人此日的洽谈内容,而对此双方当事人有不同的陈述,进而也在是否发生违约事实上存在认识分歧。对于能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由,只要不签约就是违约,双方当事人显然有不同观点。
当对格式条款有两种以上解释时,应当作出不利于某发展公司的解释。从这一认识出发来理解订购协议中的的“到期不签约”一语,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房,尚未见过商品房预售合同文本的情形下,若将此语理解为无论出于何种原因,只要买受方到期不签本约均是违约,势必将买受方置于要么损失定金,要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地,出售方则可以借此获利。双方在订立本约时的地位极不平等,显然违背公平、诚信原则。
第一,对4月25日的治谈内容双方虽有不同陈述,但都不能举证证明自己的陈述属实,应合理推定为磋商未成。第二,鉴于仅见过样板房,还不知商品房预售合同内容,戴某某提出等丈夫回来后签约,这个要求合情合理,不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。第三,房价属订购协议中的已决条款,戴某某如果在本约磋商中提出减价,某发展公司当然有权拒绝减价;但在戴某某愿意继续磋商本约的情形下,某发展公司不能以此为由拒绝与戴某某继续磋商本约,更不得以此为由将4月25日没有订立本约的责任强加给戴某某。第四,5月7日戴某某看过商品房预售合同后写下一纸书面意见,某发展公司工作人员在这纸书面意见上签署了“该客户意见已收到”可以证明戴某某在此日与某发展公司进行了订立本约的磋商,见到了商品房预售格式合同的原文,并有与某发展公司继续进行磋商的愿望。由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因,上诉人戴某某按订购协议交付给被上诉人某发展公司的5万元定金,依法应当由某发展公司返还。
二审法院认定购房者针对开发商提供的格式条款有异议要求修改或者删除属于就合同内容进行磋商的情形,磋商未成致使合同不能签订的,属于不可归责于当事人的原因。
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