怎么签订二手房买卖合同

播放 77次      发布日期：2018-05-09       来源：未知

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　　随着各地限购政策的出台，购买新房日益变得困难。不少人将目光投向二手房。然而，随着房价的快速上涨，在二手房市场上，卖方违约的现象屡见不鲜。那么，买房人如何减少卖房人违约的情况出现，买到自己称心如意的住房呢?

　　1、买房人应当审查卖房人是否具备售卖房屋的资格。

　　原则上，只有房屋的所有权人才有权售卖房屋，因此购买房屋时，确认房屋的产权人非常重要。

　　(1)卖房人的姓名应当与房产证记载的产权人一致。房产证系房屋所有权的证明，只有卖房人的姓名与产权证记载的产权人保持一致，买卖双方签署的房屋买卖合同才有效。

　　(2)对于共有产权的房屋，买房人应当注意房屋买卖合同上卖方签字的人的数量与房产证记载产权的人数应当一致，防止房屋买卖合同签订后，其他共有产权人以其未签字为由，主张合同无效。

　　2、在房屋买卖合同中约定的内容要明确，不能存在歧义。

　　合同内容系确定双方权利、义务的依据。约定不明确的合同，在履行中容易产生"公说公有理，婆说婆有理"的分歧，从而为卖方违约留下空间。

　　3、在房屋买卖合同中约定的内容要完整。

　　约定要完整是指尽可能的在合同中将房屋交易可能涉及的事项进行约定，不能存在遗漏。例如在采用公积金贷款方式支付房款的合同中，如果当事人未对公积金贷款不能通过之后如何处理进行约定，一旦发生公积金贷款不能通过的情况，往往导致纠纷的产生。

　　4、善于利用违约的约定，增加卖房人的违约成本，使其不敢违约。

　　(1)约定合适的违约金。从某种程度上而言，违约金系对违约一方的经济惩罚。因此，约定合适的违约金可以有效的震慑潜在的违约方，使其不敢违约。在实践中遇到的问题是，虽然很多房屋买卖合同约定了违约金，但是由于约定的数额偏低，并不能起到震慑违约的作用。例如成都某房产中介机构的合同版本中约定的违约金是房屋成交总价的百分之十。在房价快速上涨的背景下，房屋总价百分之十的违约金对于想要违约的卖方而言，无异于隔靴搔痒。因此，为了防止卖房人违约，就要善于利用违约的约定，增加违约金的数额，使卖房人惮于违约成本，减少违约空间。

　　(2)约定律师费由违约方承担。房产交易一旦发生纠纷，律师费系一笔不小的负担。在实践中，当事人如果在合同中未对律师费的承担进行约定，则律师费由聘请律师的一方自己承担。在当前房价上涨的背景下，由于房屋纠纷多数系卖方违约导致，因此为了防止卖方违约，约定律师费由违约方承担就很有必要。








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