单纯的无处分权不能导致房屋买卖合同无效
播放 84次 发布日期：2018-04-27 来源：未知
【案情】
原告与刘某旺系夫妻,共生育三子三女。2001年原告、刘某旺经刘某振合介绍购了北京市平谷区某处16号房屋。2003年4月16日,经峪口村民委员会监证,刘某军与孟某虎签订《买卖房屋草契》。2003年4月22日,刘某军持相关手续在峪口镇人民政府办理购房《契证》。2009年2月21日,刘某军与刘某旺签订《房屋买卖协议》:座落某处16号住宅一处,正房五间。经父亲刘某旺同意,把此房卖子二儿子刘某军名下,作价人民币参万元整。此房必须让父亲、母亲住到百年后,刘某军才有权处理。此钱当面交清,分文不差。此房到此与刘某银、刘某稳无任何关系,空口无凭,立字为证。证明人刘某德、刘某杰,卖房主人刘某旺,买房主人刘某军。代笔人刘某芳。原告认为2009年2月21日签订协议其本人并不知情,刘某旺无权单独处分房屋,要求确认该协议无效。被告刘某旺认可该协议无效。被告刘某军不同意原告诉讼请求,称该房屋在其父母购买后又转手以原价5500元卖给刘某军,只是未签订协议,后为办理手续才又找到孟某虎签订协议,办理契税证明等手续。2008年峪口村开始征地拆迁入户照相,为了平衡各方利益,又与父母签订买卖协议,以三万元的价格购买该房屋,已经给付了二万元,因之前曾经给过5500元,又让父母在该处住房住至百年,才没有给剩下的一万元,故原告的要求没有道理。被告提供《买卖屋草契》、《契税证》、《户ロ本》、房屋修葺票据、《房屋买卖协议证明》、证人刘某芳、刘某杰的证人证言,证明该房屋实际归属为刘某军,且签订买卖协议之时孙某兰知情并且已经交付房款的事实。
【案件焦点】
本案争议焦点为刘某旺的行为是否构成无权处分,以及如果构成无权处分行为,是否会导致该房屋买卖协议无效。
【审理查明】
北京市平谷区人民法院经审理认为:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中,原告称位于北京市平谷区某处16号的房屋属于孙某兰与刘某旺共同共有的不动产,处分共有不动产必须经过共有人同意,刘某旺处分房屋未经孙孙某兰同意,进而主张房屋买卖合同无效,并无相关法律依据,本院不予支持。庭审过程中,刘某旺认可《证明》中的签字为其本人所签,证人刘某芳、刘某杰到庭表示,刘某旺参与签订房屋买卖合同的过程,在协商过程中未提出异议。综合本案情况,未能认定刘某军与刘某永既在签订合同过程中存在恶意串通损害第三人利益的事实,故原告主张房屋买卖合同无效,不能成立。经本庭向原告释明,原告不同意变更诉讼请求,坚持要求法院确认买卖合同无效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,依法应当驳回原告孙某兰诉讼请求。
北京市平谷区人民法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,作出如下判决：
驳回原告孙某兰诉讼请求。
【律师后语】
本案处理重点在于判定无权处分是否会导致合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)适用后,该《买卖合同解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
本案例中的无权处分是指在没有处分权的情况下以合同形式处分他人财产,是指对特定物的处分。审判实践中,当事人各方都有以无权处分为由主张合同效力问题,因此,对于何种行为是无权处分的判断尤为重要,一般来讲无权处分应同时包含以下几个特征:一是无处分权人通过签订合同实施的处分行为。通过合同行为区别于通过事实行为及单方行为的处分。这里的合同是指有相对人及合意,不一定为单纯的书面合同。二是处分人以自己的名义事实,如果以权利人的名义实施的处分,则构成无权代理,如果符合权利人的外观,则会构成表见代理。三是无处分权人具有处分权的外观。外观表现动产为占用,不动产是登记的权利人,由于实际的权利人不一致或者不完全一致,否则不构成无权处分。四是无处分权人行为实越完毕,且实施完毕时无处分权人仍然没有处分权。因无权处分合同效力待定,故无权处分行为在实施完毕前可能在履行过程中享有处分权,因此判断某一行为是否是无权处分应在其实施完毕后。五是处分的是特定物,处分种类物不属于无权处分。因种类物和未来物没有具体权利人，签订合同也不损害具体权利人的利益。
无权处分后,相关合同效力主要有以下几种:
第一种:债权合同效力不受无处分的影响。(1)无处分权人与第三人鉴订债权合同的效力，只受民事法律行为有效要件的影响。《中华人民共和国民法通则》)第五十五条规定了民事法律行为生效的三个要件,只要这三个条件,合同当然发生法律效力。(2)此时的合同效力不受第三人主观是恶意还是善意的影响,只受《合同法》第五十二条中关于合同无效条款的约。(3)此时判断债权合同变动能否引起物权变动要看处分权人是否有处分权,有处分权则发生物权变动的结果,没有则不会引起物权变动。
第二种:物权合同的效力应视情况而判定。(1)处分人实施负担行为之后,权利知情并开始主张权利,请求处分人返还财产,并将处分人没有处分权的情况通知了第三人。此时无论处分人是否交付登记,都不会发生财产向第三人转移的情况,因为此时第三人如果在已经明知的情况下依然接受转移则应视为恶意,这种情况下物权合同不生效。(2)权利利人认可无处分权人签订合同,且以明示方式通知了当事人,此种情况实际上是一种授予处分权的行为,可以看做是一种认可,这种情况下物权合同有效。(3)通过买卖或者继承的方式取得了所有权,这时已经取得了处分权,合同可以继续履行,物权合同生效。
无权处分不必然导致合同无效,并不意味着权利人没有其他的救济途径。在审判实践中法官应注意加强对当事人合理的诉求进行引导,综合案件情况向当事人释其权利教济的途径:一是作为共有权人之�的权利人财产被处分,且其不知情,可以依据《物权法》第一百零六条规定,按照所有权人有权追回进行救济。第三人此时只能以善意取得进行抗辩,但是需要注意的是法官应明确说明,此时的善意取得只能是作为一种抗辩,而不能以善意取得为由主动提起确权之诉。二是无权处分情况下只有一种情形能够导致合同无效，即依据《合同法》第五十二条规定，需证明买卖合同双方当事人存在恶意串通的情况。但是实践中证明恶意串通的标准较难，需要负有举证责任的一方当事人提供充分的证据。
另外需要说明的是,如果当事人坚持主张合同无效,法院不予支持。但不予支持后法院判决驳回原告诉讼请求一般基于两种理由，此时在裁判文书论理过中进行详细区分。一种是无事实依据,如实施处分权尚未完毕,则依据无权处分为品主张合同无效,此种情况下尚不能确定是否构成无权处分,因此基于没有事实依据驳回原告诉讼请求。另一种是基于已经构成无权处分,但是没有相关的法律不能认定合同无效,未能认定双方当事人存在恶意串通的情况,基于最高院《买卖依据合同解释》驳回原告要求房屋买卖合同无效的诉讼请求。
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