买卖二手房不可不知的“房屋查封风险”

播放 150次      发布日期：2018-04-19       来源：未知

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　　交易过程中房屋一旦被查封，即意味着该房屋被限制转让，对卖家来说，一定要核实房屋被查封的基本情况。对买家来说，一定要询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋。

　　交易过程中如果遇到查封房，一定要尽快核实基本情况并停止交易，否则很有可能会出现纠纷。

　　一、什么是查封?

　　查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在交易过程前或过程中，该房屋被法院等国家机关采取查封，导致该房屋被限制转让的情形。

　　二、易导致查封的房屋有哪些?

　　1.诉前保全的房屋;

　　2.交易房屋系违章建筑;

　　3.产权不明导致的纠纷的房屋;

　　4.交易房屋系一房多卖;

　　5.交易房屋存在高额抵押;

　　6.产权人涉及债务纠纷较多;

　　7.产权人涉及恶意转移、变卖房产;

　　8.交易过程中，产权人有违法行为的;

　　9.执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

　　以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此!

　　三、签前查封与签后查封有什么风险?

　　1.“签前查封”的风险

　　(1)购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子，尽管签署了购房合同，也不受法律保护，即为无效合同。

　　原因：根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”

　　(2)无法办理网签及缴税过户等后续步骤。查封状态的房子是无法通过房屋核验的，进而无法网签过户，合同约定自然是不能履行。

　　(3)购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗――一去不回”。

　　2.“签后查封”的风险

　　(1)合同无法履行。签署购房合同之后房屋被查封，尽管购房合同有效，但是被查封后房屋限制转让，在房管局也会被标注为“已限制登记”，这时无法继续履行购房合同，买方只能按照购房合同追究卖方违约责任。

　　(2)房款难追回。房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

　　四、签合同后发现房屋被查封怎么办?

　　卖方：

　　(1)核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等。

　　(2)将查封状况告知购房者，并不再接受购房款。

　　(3)跟查封申请人沟通，是否可以解除查封或者查封其他财产。

　　买方：

　　(1)询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋。

　　(2)如果无法解除查封致使合同无法履行，买方可根据购房合同追究卖方违约责任。

　　五、 法律对签后查封的购房者有何保护?

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三) 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　六、如何解除查封?

　　根据目前实际操作，一般流程如下：

　　申请人向法院递交解除查封的材料→法院对该材料进行审核→审核无误后，法院作出解除查封的裁定，然后向建委发一份解封函→建委配合办理房屋解封手续。

　　注：实际操作过程中，还需以法院和建委的具体流程确定。

　　七、房子“没房本”能被查封吗?

　　“无房本”的房屋是可以进行预查封的，待房屋产权证书下发之后，预查封登记转化为查封登记，且效力等同于查封登记。








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