售房后未按约定迁出户口应承担适当的违约责任
播放 149次 发布日期：2018-04-18 来源：未知
【基本案情】
2013年9月3日,经某经纪公司居间服务,原告(买受人)与被告(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,原告购买被告所有的X号房屋,房屋成交价格为125万元,房屋装怖修及配套设施设备等作价18万元。该合同第十条权属转移叠记约定:“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订后,原原告向被告支付首付款93万元,并向银行中请贷款47万元。2013年10月23日,被告为原告办理了涉案房屋的所有权转移登记手续,原告于同日取得涉案房屋所有权证书。2013年12月4日,被告向原告交付涉案房屋。2013年12月13日被告取得银行发放的贷款。但被告至今未将本人户口自涉案房屋内迁出。故原告诉至法院,要求判决被告支付延期迁出户口违约金7.15万元。
另查,2013年11月16日,被告(买受人)与案外人施某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,被告购买施某所有的通州区A房屋,房屋成交价格100万元,房屋装饰装修及配套设施设备等作价30万元。被告于合同签订当日向施某支付定金5万元,根据该合同《补充协议》约定,施某应在2014年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的中请,被告应于施某贷款还款前将首付款60万元支付施某,并于所有权转移登记手续办理完毕当日支付房款68万元。
在本案审理过程中,被告称涉案房屋系其唯一住房,将涉案房屋出售后无其他住房可以迁移户口,故导致其户口未从涉案房屋内迁出;后其在购买房屋的过程中,曾向经纪公司表示急于签订合同,购买房屋后将本人户口迁至所购的房屋内。同时,由于原告申请的贷款于2013年12月13日才放款37万元,剩余款项10万元其于2014年1月才获得,故其在与施某签订合同时才将付款及过户日期约定至2014年1月后,现其预计与施某的合同于2014年3月1日左右能履行完毕产权过户手续,其可将户口自涉案房屋内迁出。被告称原告主张的违约金数额过高,要求法院子以降低。
【案件焦点】
被告未按期迁出户口的行为是否构成违约,以及双方约定的违约金数额是否过高、需要进行调整
【审理查明】
北京市通州区人民法院经审理认为:原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定,是双方真实意思表示,双方当事人均应按照合同的约定进行履行。在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定被告若延迟办理涉案房屋内户口迁出手续事宜应给付违约金的标准,故被告应当按照约定积极办理其本人户户口的迁出手续,但直至今日被告的户口仍未迁出,被告应当承担违约责任。根据合同约定,涉案房屋的成交价格为125万元,故应以125万元为计算违约金的标准;但鉴于告的户籍未迁出并不妨碍原告居住、使用房屋或将其本人及亲属户口迁入,根据现有国家相关户籍规定,亦不妨碍原告出售房屋,且被告也已与案外人施某签订了房屋买卖合同,该合同履行完毕后被告即可将本人户口自涉案房屋内迁出,被告为迁移户口作出了实质性努力与准备,同时,被告于2013年12月13日才取得银行发放的货款,也影响了被告向施某支付房款及后续合同的履行时间,故对于被告关于违约金数额过高请求予以降低的答辩意见,法院予以采纳。法院综合合同约定及被告的违约情况酌定被告给付原告延迟迁出户口违约金3.5万元。
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、被告代远立给付原告张某翔延期迁出户口违约金人民币35000元,于判决生效之日起十五日内执行清;
二、驳回原告张期的其他诉讼请求。
【律师后语】
1.被告未迁出户口的行为构成违约
民事合同是平等民事主体间协商一致而达成的共同意思表示的体现,对于具有完全民事行为能力的主体而言,除非该约定或意思表示具有《合同法》第五十二条规定的情形,否则其一经在合同中作出承诺,便需要履行相应的合同义务、承担相应的法律后果。
本案原被告双方在涉诉合同中约定了被告从所售房屋中迁出户口的义务及具体的履行时间，该约定不存在依法无效的情形。而且,被告在诉讼中所主张的“国家政策”“没有其他可迁入户口口的房屋”等未迁出户口的原因,并非合同签暑之时被告无法预见的或合同签署之后被告无法控制的客观原原因,被告也未提供存在“重大误解”或“不可抗力”的证据。因此,法院有理由认为被告在签署合同时就此项义务的可履行性及法律后果是有着充分认识的,其签署合同的行为即代表作出了具有法律意义的承诺。被告此后未按其承诺履行该项义务的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。
2.本案违约金是否应予调整及其法律适用
合同自由不是绝对的,需要合同正义来规制。《合同法》第一百一十四条规定了违约金的数额过高时允许调整,正是体现了合同正义的精神神。对于约定违约金数额调整的标准,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《合同法解释(二)》第二十九条第二款规定了衡量约定的违约金是否过高的标准是违约金超过造成损失的30%。
本案中,被告虽然没有在约定的期限内迁出户口,构成违约,但该违约行为并未给原告造成现实的损失或期待利益的损失,也没有对原告占有、使用所购房屋产生不利影响。因此,该项违约金不再具有“补偿性”的功能。此外,违约金的另一项“惩罚性”功能也是有限的惩罚,旨在督促违约一方尽快履行合同义务、恢复权利秩序,同时并不鼓励一方当事人因对方的违约行为收到比守约情况下过高的利益。因此,法院有必要依据法律的规定下调被告实际需要承担的违约金金额,既惩戒了违约行为,同时也兼顾了公平原则。
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