对于名为商品房买卖实为借货担保的《商品房买卖合同》效力的认定
播放 150次 发布日期：2018-04-13 来源：未知
【基本案情】
2002年9月9日某公司(为出卖人)与第三人梁某辉(为买受人)签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人向出卖人购买某安泰大厦08房(以下简称讼争房),该房属预售,总金额400万元;出卖人应当在2003年3月30日将房屋交付买受人,逾期交付的,自逾期之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。2002年9月10日,广州市房地产交易所对合同进行了登记。2002年9月11日,某公司发出了收到梁某辉交付购房款400万元的《预收款收据》。
2003年9月3日,广州市房地产交易所就讼争房发出了《广州市预售房地产转让登记记录》,显示:转让人梁某辉,受让人麦某庚。同日,广州市房地产交易所就该转让向某公司发出了《广州市预售房地产转让情况通知》。
2010年9月15日,本院作出了(2006)越法执字第2638-4号《执行定书》,栽定“安泰大厦”的土地使用权及附属建筑物整体项项目所有权及相应其他权利归买受人xx公司所有(经拍卖取得)。
某公司、xx公司至今未将上述《商品房买卖合同》中约定的讼争房交付给麦某庚,也没向麦某庚支付迟延交付讼争房的违约金。麦某庚于2012年10月23日向本院提起了本案诉讼,要求某公司、xx公司支付从2010年10月1日起至本案生效之日止的逾期交楼违约金。被告某公司提出其公司与梁某辉就讼争房存在的是“真抵押、假买卖”关系,且某公司与麦某庚就讼争房没有签订买卖合同,故不同意麦某庚的诉请求。被告xx公司认为其公司与某公司不是债权债务的承继关系,没有向麦某庚支付逾期交楼违约金的义务,故也不同意原告的诉讼请求。第三人梁某辉没到庭应诉,也没提交书面答。
麦某庚提供了签有“梁某辉”名字、日期为2012年8月6日的《确认书》到庭用以证明其已向梁某辉支付购房款400万元,该《确认书》的内容为:本人梁某辉确认已经于2003年9月3日前收到麦某庚支付的安泰大厦08号铺(面积180平方米)的全部购房款共400万元整。被告某公司就其提出其与梁某辉之间就讼争房存在的是“真抵押、假买卖”关系的主张,提供了甲方为某公司、乙方为“梁某辉”、日期为2002年9月9日的《借款协议》到庭,该《借款协议》其中内容为:“甲方向乙方借款人民币400万元,借款期限一年,甲方可提前还款,但最短限为两个月;甲方提供由某公司开发建设的位于广州市文明路36-48号的安泰大厦首层08号商铺作抵押,并签订商品房买卖合同;甲方返还乙方借款后当天双方共同办理有关退房手续,上述商品房买卖合同同时终止受本院委托,广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述《确认书》、《借款协议》进行笔迹鉴定,并于2013年7月15日作出了穗司鉴字20130600008号的《鉴定意见书》,该意见书的其中内容为:经检验,2012年8月6日《确认书》除日日期填写的数字外其他字迹(含“梁某辉”签名)均为复印件;2012年8月6日《确认书》上“梁某辉”签名与参照件穗房合字2000009号的《商品房买卖合同》中“梁某辉”签名是同一人笔迹;日期2002年9月9日《借款协议》与参照件《商品房买卖合同》中“梁某辉”签名是同一人笔迹。
【案件焦点】
1.梁某辉与某公司就讼争房存在的是房屋买卖关系还是抵押担保关系;2.双方于2002年9月9日签订的的《商品房买卖合同》效力如何认定。
【审理查明】
广东省广州市越秀区人民法院经审理认为:鉴于在梁某辉与某公司于2002年9月9日签订的《借款协议》中已约定:“某公司向梁某辉借款400万元某公司提供本案讼争的安泰大厦08号商铺作抵押,并签订《商品房买卖合同》某公司返还梁某辉借款后当天,双方办理有关退房手续,上述《商品房买卖合同》同时终止”,故可认定某公司与梁某辉于2002年9月9日签订的《商品房买卖合同》是为了将讼争房设定为某公司向梁某辉借款400万元抵押物的担保而签订的,双方非真实买卖讼争房,故《商品房买卖合同》非梁某辉与某公司的真实意思表示,是无效的合同。因无效的合同自自始无效,不存在麦某庚可承接讼争合同中梁某辉的全部权利义务问题,故对麦某庚要求某公司、xx公司依上述《商品房买卖合同》支付迟延交楼违约金的请求,本院不予支持。
广东省广州市越秀区人民法院于2013年12月12日作出判决:驳回原告麦某庚的诉讼请求。
麦某庚不服上述判决,提出上诉,广东省广州市中级人民法院经审理后于2014年7月17日作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。
【律师后语】
一、本案处理重点主要在于认定梁某辉与某公司就讼争房构成名为商品房买卖实为借担保后,对双方签订的上述《商品房买卖合同》效力的认定问题
1.从民事法律行为构成要件考虑。据我国《民法通则》第五十五条规定,“意思表示真实”是民事法律行为应当具备条件之一,即“意思表示真实”是民事注律行为是否有效的基础。由于梁某辉与某公司并非基于真实买卖讼争房的意思表示而签订上述《商品房买卖合同》,故梁錦辉与某公司签订的上述《商品房买卖合同》应为无效合同。
2.从实现担保方式考虑。我国《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵物的所有权转移为債权人所有。”本案中,梁某辉与某公司签订《商品房买卖合同》的真正目的系将讼争房作为借款的担保,故上述《商品房买卖合同》的履行只是具体实现担保权的方式,而上述《商品房买卖合同》的签定,实质是借贷双方在债务履行期届满前,变相约定将担保房产归出借人梁某辉所有,该约定违反了我国《担保法》第四十条的禁止性规定,故上述《商品房买卖合同》应属无效合同。
二、出现名为商品房买卖实为的问题
为借货担保的主要原因及法院审判此类案件需注意房地产开发企业在资金链紧张情况下,转而求助于民间资金,而此时出借人为保障債权的实现,往往要求房地产开发企业提供房产担保,并要求当该企业无力偿还借款时,该企业应将担保的房产过户给出借人,以借款本息冲抵房款。由于直接约定当借款人无力偿还时,借款人应将房屋过户至出借人名下,有违我国《担保法》第四十条的禁止性规定,故借货双方往往采取另行签订《商品房买卖合》的方法,规避该法规的规定。鉴于此,法官在审理该类案件时应加以注意,并从订约时间、房价与借款金额的比较、有否支付购房款合理途径等方面综合进行判断,以准确确定是否属名为商品房买卖实为借贷担保。
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