对已抵押的房产部分转让,该买卖合同是否有效及房产交付的可能性
播放 182次 发布日期：2018-04-12 来源：未知
【基本案情】
2012年5月23日,被告某公司与原告签订最高额抵押合同,愿意以其所有的房地产作为抵押,并于2012年6月8日办理了抵押登记。2013年8月1日被告xx公司以与被告某公司签订有厂房转让协议并支付部分款项为由,向法院起诉被告某公司。2013年10月月30日,玉环法院作出(2013)台玉民初字第1207号民事调解书。该调解书书确认:1.被告xx公司与被告某公司于2012年1月7日签订的《厂房转让协议》合法有效。2.由被告某公司于2013年11月15日前协助被告xx公司将被告所有的坐落于玉环县某地1号的部分房地产过户给原告,房产面积为4194.62平方米,土地面积为3344491平方米。原告认为,被告某公司已将该房地产抵押给原告,并办理了抵押登记手续。在未经原告同意的情况下,被告某公司将演抵押的部分房地产转让给被告xx公司,该行为应属于无效,且侵害了原告的合法权益。故诉请撤销玉环县人民法院(2013)台玉民初字第1207号民事调解书,要求被告某有公司承担本案律师代理费人民币20000元。被告某公司认为，正是本着分割公司房地产的目的，所有股东在2012年11月7日以某公司股东董某水名义与被告xx公司签订厂房转让协议上签字。当时也非所有股东都了解在2012年5月23日已已经签订抵押合同并在同年6月8日办理押登记手续的房地产可否分割转让。被告xx公司认为,买卖双方未办理房地产过户登记,不影响本案买卖合同的效力。因为原告理解有误,认为两被告买卖有,影响其抵押权,因而提起第三人撤销之诉。
【案件焦点】
对已抵押的房产部分转让,该买卖合同是否有效及房产交付的可能性。
【审理查明】
浙江省台州市玉环县人民法院经审理认为:被告某公司先是与原告签订最高额抵押贷款、办理抵押登记并取得贷款,后却将该抵押物进行分割并将其中部分房地产进行转让。被告某公司此行为,显然损害到原告抵押权的权益。根据物权法的规定,抵押期间抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。当事人没有证据证明被告某公司已将转让款清偿给抵押权人以通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担。由于被告某公司在向本院起诉时未主动告知转让房地产上的权利负担等原因,从而导致本院作出有损于原告权益的(2013)台玉民初字第1027号民事调解书。现原告以该调解书阻碍了原告担保物权的实现为由提出对该调解书予以撤销,并以最高额合同中有明确约定相对方承担其为实现债权的律师费为由要求被告某公司承担本案的律师代理费,原告此主张的理由于法有据,本院予以采纳。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,作出判决如下：
一、撤销本院(2013)台玉民初字第1027号民事调解书。
二、限被告某机械有限公司于本判决生效后一个月内支付原告上海浦东发展银行台州路桥支行为本案的律师代理费2000元。
xx公司持原审起诉意见提起上诉。浙江省台州市中级人民法院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。浙江省台州市中级人民法院认为:《中华人民和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意、不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。某公司与上诉人xx公司未经抵押权人浦发银行的同意,擅自转让抵押财产,(2013)台玉民初字第1027号调解书确认某公司协助办理过户手续,违反法律规定。xx公司与某公司在(2013)台玉民初字第1027号房屋买卖合同纠纷一案中,未将抵押事实如实向法庭陈述,致法院错误地确认了双方协议中协助办理过户手续的内容,责任应由双方当事人自行承担。至本案起诉时止,某公司未归还浦发银行的债务,上诉人也未行使涤除权消灭转让标的物上的抵押权,在一定程度上损害了抵押权人的利益,原审法院对(2013)台玉民初字第1027号民事调解书予以撤销得当。根据物权行为和债权行为的区分原则,债权转让协议有效并不必然导致相应的物权变动、上诉人以双方签订的合同有效为由,主张(2013)台玉民初字第1027号民事调解书正确,没有损害第三人权益,理由不足,本院不予支持。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出判决如下：
驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
本案争议的核心焦点在于:房产设定抵押后,抵押人在未征得抵押权人同意的情况下,同他人签订买卖合同,部分转让抵押房产,该房屋买卖合同是否有效及该房产交付的可能性。笔者认为,此情况下的买卖合同应为有效,房产交付具有可期待性。理由如下：
第一,所有权与抵押权相互独立。抵押人虽然已将房产抵押给抵押权人,但抵押权人对此仅享有抵押权,抵押权属于担保物权,并非所有权,而房产的所有权仍属于抵押人,两者相互独立,都能独立流转。比如,A向B银行贷款,将自己唯一的一套房抵押给B银行,C是A唯一的继承人。这时A因病去世,该套房产自然由C继承,所有权自然就转移到C,但抵押权仍属于B银行。这时,B银行不能主张A不能死,所有权不能转移,因为A死是不可抗拒的,不由B银行决定,所有权的转移则根据继承法自然转到C。因此,可以说所有权与抵押权是相互独立,不会因为有抵押权的存在,所有权就不能流转。只有这样,才符合我国的立法精神一一物尽其用。所以即使浦发银行对该房产享有抵押权,但房产的所有权仍属于某公司,某公司有权决定该房产是否买卖。
第二,物权和债权相区分。《物权法》规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条规定是站在物权的角度谈的,是指物权变动时必须要经抵押权人同意。而我国《合同法并未规定双方在签订买卖合同时必须经得抵押权人同意。《合同法》是站在债权的角度规定的。因此,我们必须区分债权和物权,不能混为一谈。某公司和xx公司莶订房屋买卖合同,双方形成债权关系,但还未涉及到物权变动,因此无需征询浦发银行的意见。
第三,整体抵押,部分转让并未违反我国任何强制性规定。无效合同是指:1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3.以合法形式掩盖非法目的;4.损害社会公共利益;5.违反法律、行政法规的强制性规定。我国法律并未规定签订房屋买卖合同前必须取得房屋的产权证,行政前置并非是必须的。因此,某公司在还未就部分房产办理单独的产权证时,也可以先同xx公司签订房屋买卖合同,这并不影响合同的效力。
第四,房产交付具有可期待性。虽然某公司将房产抵押给了浦发银行,该物权的变动必须征得抵押权人浦发银行的同意,但是只要某公司向浦发银行清偿债务,或者xx公司行使涤除权消灭抵押权,那么便会因为抵押权的消灭而无需征得浦发银行的同意,直接可以进行物权的变动。另一方面,虽然某公司在同xx公司签订房屋买卖合同时还未就部分转让的房产办理单独的产权证,但是可以在向xx公司交付房产时办理,即使无法单独办取产权证,也可以通过在原产权证上注明按份共有的方式。因此,该房产并不会因为抵押权人浦发银行不同意转让、还未有单独的产权证而变得绝对没有交付的可能性。
第五,合同效力不受物权交付的影响。物权交付是对合同的履行,不能因为不履行合同、未履行合同而认定合同无效。某公司在同xx公司签订房屋买卖合同,收取xx公司的部分价款后,需要按约履行,向xx公司交付房产,有协助xx公司办理房屋过户手续的义务务,但现在某公司无法向xx公司交付房屋,属于违约,合同同有效。
综上,某公司将已设定抵押的房产部分转让给xx公司,双方签订的房屋买卖合同有效。合同有效,那么某公司便负有向xx公司交付房屋,协助其办户手续的义务。因此,原调解并未损害浦发银行的利益,浦发银行随时可以主张自己的抵押权,但其无权要求撇销某公司同xx公司依据买卖合同达成的调解书。
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