房价上涨卖家毁约，你以为赔违约金就行了

播放 184次      发布日期：2018-04-12       来源：未知

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　　进入3月份以来，一些城市的房价像是吃了快速增长剂，眼瞅着“蹭蹭蹭”往上窜。面对巨大的升幅，早已签好合同的一些卖家坐不住了。

　　卖，还是不卖?这是个问题。小张就遇到了这事。

　　小张通过中介看了N套二手房后，最终确定了购买小李的房屋，并支付了5万元定金。可是合同签订后房价持续走高，小李却找出各种理由拒绝配合办理相关手续，甚至最终直接提出“我不卖了!大不了赔你违约金”。双方多次协商未果，执着的小李还是天真地认为，“房子是我的啊，我说不卖就不卖，大不了赔你10万违约金呗”。在他看来，房价已经上涨，就算赔10万违约金也非常“划算”。

　　真的划算吗?小编可要好好算一笔账。

　　一、卖方可单方面终止合同么?

　　卖家你这么任性真的好吗?

　　先看一下单方解除合同的种类：约定解除，法定解除。

　　1、约定解除

　　也就是说，如果你当初签订购房合同时，就约好了如果房价大涨那么卖方有权单方解除合同，那么房价真的大涨时，卖方就有权解除合同。问题是，你会签这样的合同吗?如果没签过，卖方就无权解除合同。

　　2、法定解除

　　法定解除又包括以下五种情形：

　　(1)因不可抗力致使不能实现合同目的

　　比如说发洪水了，外星人袭击地球了，这时候房子都没了对方也没法履行合同，就可以解除合同。

　　(2)在履行期限届满前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的

　　这叫预期违约，比如眼瞅着交房期就要到了，你明确地跟卖方说，我没钱!房子先交给我!这时候卖方就有权单方解除合同，并且追究买方的违约责任。

　　(3)一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行

　　这叫延迟履行，还是上面的例子，你跟卖方说“今天是我们合同约定的交房日期了，可是我没钱”，卖方说“不急，等你下个月彩票中大奖后赶紧来付”(催告)。过了一个月，卖方催你交钱(经过合理期限)，你说“哎呀，彩票都忘记买了”(仍未履行)。这时候卖方有权单方解除合同，并且追究买方的违约责任。

　　(4)一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的

　　这叫根本违约，比如你在合同履行过程中明确表示不买了，这种行为即属于根本违约行为(当然实践中需要证据予以证明)。如果没有，卖方无权解除合同。

　　(5)情势变更

　　比如今天你还有买房资格，签了购房合同，但第二天政府出台政策你没有购房资格了。如果没有这种情况，卖方无权解除合同。

　　二、“大不了赔你违约金”就行了?

　　回答是，当然不行!

　　根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，合同已经签订了，不是你卖方说不履行就不履行的，买家是有权要求继续履行或者赔偿损失的。

　　1、赔多少?

　　例如小张签订合同的时候房价是100万，现在小李不卖了，小张重新在市场上买同样地段、同等面积、同样户型的房屋需要付出200万，那么这100万的差价就是小张的实际损失，作为违约方必须承担守约方的这部分损失。

　　好了，如果房价上涨100万，你还觉得赔个10万违约金就万事大吉了吗?有这样想法的卖家，你会不会太天真了?

　　2、赔了就行了?

　　单单拿到赔偿金还不够!如果不存在履行障碍的情况下，买家还可以要求继续履行合同。案例中的小张，一是觉得这套房子他很喜欢，二是看了那么久的房子，心累，不想再去市场上找其他房子了，那么他可以选择要求继续履行合同。

　　值得注意的是，一旦被判继续履行合同，此时卖方不但要继续履行合同外，还需要承担买方违约金、诉讼费、律师费等(具体以合同为准)。

　　3、等等，你说继续履行的障碍?

　　比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人;比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款;再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等，继续履行无法实现的这些情况。

　　所以说，买卖以诚信为主，千万不要一时任性让自己“赔了夫人又折兵”啊!








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