一房二卖的差价损失偿问题
播放 68次 发布日期：2018-04-08 来源：未知
【基本案情】2013年1月17日,张某芬与覃某东经某公司提供居间服务签订《北京市存量多屋买卖合同》。该合同约定:张某芬购买覃某东所有的涉案房屋,建筑面积为31.15平方米;成交价格为86万元;该该房屋家具、家电、装怖修及配套设施设备寻作价为40万元,上述价款由张某芬一并支付给覃某东;张某芬于合同签订同时向覃某东支付定金5万元。
同日,张某芬、覃某东与某公司签订《补充协议》。三方约定:张某芬购买草东所有的涉案房屋;房屋价款及家具家电、装怖饰装修及配套设施作价两者总计为26万元,此价格为覃某东净得价,不含税;张某芬应在2013年2月28日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某东;张某芬与覃某东于2013年2月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续;覃某东若将该房屋出售给第三方的,其构成根本违约,张某芬有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;覃某东出现根本违约情形的,其应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向张某芬支付违约金,某公司收取张某芬的所有费用不予退还,由覃某东直接同日,张某芬、草东与某公司签订《居间服务合同》。三方约定:张某芬与覃某东在某公司居间服务下就购买涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》);因本次交易涉及网签过户等复杂事宜或手续的办理,张某芬向某公司支付居间代理费2.7万元。
另,张某芬、覃某东于同目在某公司提供的交易资金监管提示函的下方分别签字,确认已清楚知晓交易资金监管服务的内容。
同日,张某芬给付覃某东定金5万元,并向某公司支付居间代理费2.7万元。
2013年2月16日,某公司在为张某芬与覃某东办理房屋买卖合同网签手续时,发观北京市住房和城乡建设委员会的系统显示该房屋已被网签。
2013年2月28日,张某芬向原审法院提起诉讼。
因双方之间的买卖合同无涛�行,张某芬中请对其主张的房屋差价损失进行评估。经北京市高人民法院随机选择,确定由北京某房地产评估有限公司进行评估。该公可经评估,向原审法院出具了《房地产估价报告》,其结果载明,东城区某296号房屋:1.2013年1月17日日房地产市场价值贴现至估价时点为:房地序市场价值132189元;2.2013年9月9日的房地产市场价值为:房地产市场价值1566814元;3.2013年9月9日与2013年1月17日的的市场价值差价为,房地产市场价为244625元。
张某芬同意该估价结果,覃某东不认可该估价报告,某公司对估价结果没有异议。
另,在原审法院2013年8月21日的庭审中覃某东明确表示同意张某芬要求 解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求。
在原审法院2013年12月10日的庭审前,覃某东向张某芬当庭送达《解约通知书》,要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。
【案件焦点】
一房二卖的差价损失赔偿问题。
【审理查明】
北京市东城区人民法院经审理认为:依法成立的合同,合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务,违约方应承担违约责任。本案中,张某芬与覃某东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张某芬、覃某东与某公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。覃某东在与张某芬签订房屋买卖合同前,其已与他人就该房屋签订买卖合同并办理了网签手续,根据《补充协议》的约定,覃某东将房房屋出售给第三方的行为已构成根本违约,对此覃某东应承担违约责任并应赔偿张某芬的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行,张某芬要求解除《北京市存量房屋买卖合同》,覃某东亦明确表示同意,对此予以准许。现张某芬、覃某东、某公司均同意解除所签订的《补充协议》,亦准许。在合同解除后,张某芬要求覃某东返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元的诉讼请求,有合同依据,予以支持。因覃某东存在过错,其根本违约行为造成张某芬无法购买该房屋并造成实际损失,对此张某芬按估价结果要求覃某东赔偿房屋差价损失244625元,符合法律规定予以支持。关于覃某东辩称张某芬未办理资金托管手续,未给付剩余购房款已构成违约的主张,根据合同约定,张某芬应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某东,但张某芬、覃某东、某公司及托管银行在付款期限届满之前未签订资金监管协议。依据法律规定,合同的签订系经当事人的自愿,从目前证据无法证明资金监管协议未签订系张某芬的行为造成,故覃某东以此主张张某芬构成违约,缺乏事实依据,不予采信。覃某东的其他抗辩意见,均均缺乏依据,不予采信。关于覃某东反诉要求确认其与与张某芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2013年12月10日解除的反诉请求,因覃某东的行为已构成违约,其要求解除合同不应得到支持,故对其反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,于2014年1月判决:一、解除张某芬与覃某东签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、解除张某芬与覃某东及被告北京某房地产经纪有限公司签订的的《补充协议》;三、覃某东于判决生效后十日内返还张某芬定金五万元;四、覃某东于判决生效后十日内赔偿张某芬房屋差价损失二十四万四千六百二十五元;五、覃某东于判决生效后十日内赔偿张某芬居间服务费二万七千元;六、驳回覃某东的反诉请求;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
覃某东上诉至北京市第二中级人民法院。
北京市第二中级人民法院经审理认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,张某芬与覃某东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张某芬、覃某东与某公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。覃某东在与张某芬签订房屋买卖合同前,已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理了网签手续。根据《补充协议》的约定,覃某东将房屋出售给第三方的行为已构成根本违约,对此覃某东应承担违约责任并应赔偿张某芬的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行,张某芬要求解除《北京市存量房屋买卖合同》,依据充分,原审法院对此予以准许,于法有据,本院予以维持。因《北京市存量房屋买卖合同》被解除,且张某芬、覃某东、某公司均同意解除所签订的《补充协议》,故原审法院对张某芬要求解除《补充协议》的诉讼请求予以支持，亦正确，本院予以维持。
合同解除后,未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后,张某芬要求覃某东返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元的诉讼请求,具有合同依据,原审法院予以以支持,符合合同约定及法律规定,本院予以维持。
关于张某芬主张的损失赔偿问题,因覃某东的根本违约行为造成张某芬无法购买涉案房屋并造成实际损失,故覃某东理应对张某芬予以赔偿。对此,张某芬按估价结果要求覃某东赔偿房屋差价损失244625元,原审法院予以支持,并无不妥之处,本院予以维持。
关于覃某东辩称张某芬未办理资金托管手续,未给付剩余购房款已构成违约的主张,根据合同约定,张某芬应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某东,但张某芬、覃某东、某公司及托管银行在付款期限届满之前未签订资金监管协议。依据法律规定,合同的签订应当以当事人自愿为基础,目前尚无证据证明资金监管协议未签订系张某芬的行为造成,故覃某东以此主张张某芬构成违约,缺乏事实依据,原审法院未予采信,并无不当,本院予以确认。覃某东的其他抗辩意见,均缺乏事实和法律依据,不宜采信。
关于覃某东反诉要求确认其与张某芬签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2013年12月10日解除的反诉请求,因覃某东的行为已构成违约,且无证据证明张某芬存在违约情形,故覃某东无合同解除权,其要求解除合同,于法无据,故原审法院依法驳回其反诉请求,适用法律正确,本院亦予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
【律师后语】
1.二手商品房交易中损害赔偿现象、原因及观点争议
(1)现象
损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题,一般发生在合同履行中的违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存,在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中者有可能出现损害赔偿的问题。二手商品房交易中损害赔偿诸问题中,由于近年来房价波动较大,房屋差价损失就成为司法实践中的一个焦点问题。
(2)原因
从原因上分析,损害赔偿发生的原因即房屋买卖合同违约与归于无效的原因,主要包括:
首先,经济利益不当驱使。这是引发纠纷的根本原因。有人说,天下攘攘,皆为利往;天下攘壤,皆为利往。不论是恶意违约,或是一房数卖,还是阴阳合同,都是为获取高额非法利益动机的驱使使然。当房价暴涨,卖房人宁可承担违约责任也不愿履行合同。由于房价波动,刺激投机者放弃诚信,为获取不当利益不择手段,引发大量纠纷。
其次,中介机构管理失位。大多数的二手房交易都是经中介居间促成,中介机构参与交易整个过程。在此过程中,由于监管不力,中介机构工作人员违规违法操作频发,导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。
再次,供求关系长期失衡。北京城市房屋与土地属稀缺资源,较长时间来看,房地产市场处于供不应求的状态,卖方在供求关系中的优势较为明显,导致卖方违约现象较多。且近一年来受房价较大波动影响,供求关系在短期内剧烈震荡,难以平衡,易导致买卖双方交易基础失衡,诱发随行就市之失信谋利行为。
最后,诚信意识严重缺失。一些买卖合同严格履行意识淡薄。房屋买卖合同签订后,经常出现双方当事人不按合同约定的义务严格履行的情况。一些情况下,双方均存在程度不同的违约行为。而不愿履行合同的一方当事又常常以认为对方存在遗约行为为由要求解除合同。
(3)争议观点
第一,缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为二者不同,前者仅包括缔约过程中所付出的费用,后者则包括如履行合同可获得的利益;有人认为二者没有太大区别,尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致致;有人认为二者法律关系与请求权基础不同,但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
第二,在约定遗约�计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为,应当严格按照合同约定的计算方法进行计算;有人认为,如果该约定实际上是违约金,则适用违约金酌情增减规则;有人认为如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时,当事人还可以主张损失赔偿。
2.二手商品房交多中损害赔偿若干法律问题
根据合同严守原则,在二手房交易过程中,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险,即使房屋价格上涨过猛,也不能认为是情势变更的情形,卖房人不能以此为由拒绝履行合同,善意的买房人向卖房人主张因其造约行为或者恶意的约过失行为造成的经济损失的情形,在实践中有两大类,一是违约责任中的损害赔偿,二是约过失责任中的损害赔偿。二者有所区别。在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。造约责任通常要求赔偿期待利益的损失,包括实际损失与可得利益损失,并以可预见性规则为限制,目的在于合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中,当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿,旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比,在实践中造约损害赔偿的情形较多,问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题需要阐明。
(1)损害赔偿范围与计算
违约损失计算的关健在于守约方的可得利益损失的问题。《合同法》第一百十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的落空,另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于,守约方如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此,守约方主张可得利益损失的,应予支持。否则,不利于保护守约方的合法利益,维护诚实信用的交易道德,并将引发道德风险。
(2)房屋差价损失的计算
在房价上涨情况下,如如果卖方违约导致合同不能履行或者由于卖房的缔约导致合同无效,均会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。由于房价上涨和由于卖房人违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额,俗称为房屋差价,属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失,应当由卖房人进行赔偿。
房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:如双方对房屋差价有约定或事后达成致的,应尊重当事人的意思自治,从约定。双方不能协商确定的:原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同憧相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中,专业机构评�是认可损失的最为客观的方法,本案中即为如此。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。另外,房屋差价适用范围不仅包括违约责任,也同时适用于缔约过失责任。如合同被撤销或宣告无效,无过错的买方丧失在房价较低时成交的机会,无过错的卖房丧失在房价较高时成交的机会的,因此房屋差价也应支持。
(3)法律对约定赔偿方式的干预
首先,违约金调整。违约金过高或者过低的主张应当由当事人提出。一般说来,当事人因为法律知识、诉讼技巧或表达能力等方面的欠缺而没有明确提出调整违约金的申请,但表达了相应的意思,法官应行使释明权,询问当事人是否申请调整违约金。如果当事人没有调整违约金的意思表示,法院是否行使释明权,或主动调整违约金的问题,有两种不同的意见。第一种意见认为,违约金是否过高或过低,由当事人根据利益及其自身能力自行决定是否需要调整,法官不能代替当事人做出判断。民事活动应遵循当事人意识自治原则,只要当事人没有调整违约金的意思表示,法院不应行使释明权或主动调整违约金。另一种意见认为,应视个案具体
情况而定,在被告公告送达,或被告属于法律知识匮乏且没有聘请律师的弱势群体,如果违约金明显过高,为平衡各方利益和个案处理的实体公平,法院应主动行使释明权或主动调整违约金。至于过高与过低的幅度的认定,《合同法解释(二)》作出了明确规定,以实际损失上下百分之三十为标准。同时,也可以借鉴商品房买卖的相关内容,即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释)第十六条的规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应以遗约金超过实际损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以遗约造成的损失确定违约金数额。其次,定金赔偿方式也同样受法律的干预,一是《担保法》第九十一条规定定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。二是对于数额过高或过低的,法院和仲裁机关根据当事人的请求有权予以适当增减。
(4)约定赔偿责任与法定赔偿责任之间的适用关系合同法》第一百一十三条第一款规定是违约损害赔偿的法定数额。违约金与造约定金都是当事人约定的违约赔偿方式。此外,在有的房屋买卖合同中,当事人还有可能约定其他非典型的违约损害赔偿的计算方法。约定赔偿责任与法定赔偿责任在适用关系上有如下一些问题:首先,在适用顺序上。在存在约定赔偿责任的情况下,应当依意思自治原则优先适用合同中的约定赔偿责任。约定赔偿责任往往有其特有功能。违约金是预先确定的责任计算方式,避免计算损失的范围和举证的困难。定金除了填补违约损失外,还具有预付款和惩罚性赔偿的功能。其次,是否可以并用。约定金与定金在功能中存在竟合,不可并用,可以选择适用。但约定赔偿责任与法定赔偿责任可以并用。并用的前提是违约金、定金以及其他非典型约定赔偿不足以弥补实际损失,受害方仍可要求赔偿损失。再次,是否可以约定排除法定赔偿责任。在审判实践中,经常遇到房地产买卖合同约定,违约方承担定金责任后,守约方不可进一步追究违约方其他违约责任的规定。对此,按照合同意思自治的原则,当事人有权在法律允许的范围内处分权利,当事人在合同中承诺今后互不追究对方其他违约责任,实际上是预先抛弃追究对方当事人其他违约责任的权利,属于权利处分行为,处分后果只涉及当事人双方的利益,不存在损害社会公益和第三人的权利的情况;并且,该约定在买卖双方任何一方违约的情况下都同样适用,双方的权利义务是对等的,也不存在利用格式条款限制对方主要权利的嫌疑,该约定应为有效约定。
(5)违约赔偿所生债权的诉讼时效问题
不论是约定赔偿还是法定赔偿责任,其所生债权同样适用诉讼时效制度。在司法实践中值得关注的是。有些违约赔偿是一次性产生的,有些则是持续的。对于前者,有些合同中约定了固定的违约金,或者违约行为产生的损失是固定的。该类违约责任损害赔偿的诉讼时效就从违约行为发生时计算。对于后者,有些违约行为是持续性的。当事人亦在合同中约定例如日万分之几损害赔偿计算方法,或者实际损失随违约行为的持续不断扩大。在司法栽判中,经常以起诉为时间点向前倒推两年,只计算此后的违约行为所产生的损害赔偿。
3.解决现存在问题的思路与对策
二手房交易市场秩序涉及国计与民生。由于房价上涨导致的卖房人失信违约的案件层出不穷,成为一段时期内的典型案例。通过审理相关此类案件,也同样折射出一些现实问题,需要引起百姓警惕。在进行二手商品房交易时,作为普通百姓,应当注意树立如下三个意识。
第一,应当强化遵法守约的诚信意识。一份份判决书彰显着社会公正的价值。随行就市、希图谋利者,不可能因失信行为得到非法利益,反而承担了赔偿守约者损失的代价。对于一些不诚信的卖房人而言,购房人的实际损失和房屋上涨的预期差价损失都是违约失信者沉重代价。
第二,应当强化慎重交易的严谨意识。由于一些二手房买卖当事人久缺谨慎交易的意识,出现诸多问题,如签订合同不明确或有遗漏,对房屋权属与抵押登记豌于审查,过分依赖个别不诚信的中介机构的工作人员等。如此,给纠纷的产生埋下了隐患。不诚信的卖房人往往利用这些隐患钻空子,牟私利。
第三,应当强化自我保护的维权意识。一方面,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节均应依法进行,避免违法违规行为造成自己权利威胁隐患。另一方面,注意留存相关票据书证,在纠纷发生时以正当的法律途径维护自已的合法权益。人民法院是守法者寻求保护的神圣港湾。
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