二手房常见问题

播放 181次      发布日期：2018-03-30       来源：未知

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　　二手房买卖合同有效期多长时间?

　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。一般二手房买卖合同都会有到房地产管理部门登记过户的最后日期，这个一般就是合同的有效期。商品房买卖合同一般都没有有效期，一般是到产权登记办理完成。

　　那么，究竟有哪些房屋买卖合同无效呢?归纳起来，主要有以下七种：1、房产、地产分别转让，合同无效。2、未办理登记过户手续，合同无效。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。5、单位违反规定购房，合同无效。6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。7、非法转让，合同无效。

　　二手房首付是多少，什么时候交?

　　二手房首付,指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的费用金额,

　　计算方式是:

　　净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款) 贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式,可用合同价×85%,可以通过这些预估出大致评估价格。

　　需要注意的是,在二手房交易中,首付金额的百分比是需要跟房主协商来决定的,一般是2-3成。如果有以下几种首付情况可以按自己的情况作出决定:

　　第一,一般情况上家没有贷款,或者不需要下家还贷的,下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成(贷款2成对资质的要求很高)。

　　第二,上家有贷款,且成数很高,一定需要下家还贷的,为安全起见,则可选择走资金流程,按3成首付支付。

　　第三,下家有能力一次性付款的,可在签订合同约定一次性付款,则不存在首付问题。

　　二手房首付应该付多少,需要怎么算,其实更多是取决于买卖双方共同商议的结果。

　　买二手房缴首付款时间是什么时候

　　首付款在做资金托管流程时候存入房管局认可的第三方账户，大多数是买卖双方款清交房，也不排除买卖双方协商好时间交房，因为银行为了避免骗贷行为，需要买卖双方同时到场进行面签工作。

　　银行会让卖方签订一个收到买方首付款的证明文件，作为办理贷款承诺函的一个重要条件，卖方自然要收到的首付才会签，如果可以说服卖方不收钱也签字，银行是不会管的，因为银行只认签字，不看别的，给不给是买卖双方的事情。

　　买卖双方会在中介签订居间合同，并在办理完更名手续的时候才给卖方首付款，清理了物业，水电，煤气，有限电视，电话之后才能清理后的各项费用，尤售后经理签字了，公司信贷部才能把剩余房款交给卖方，卖方交付房产。

　　签约人去世的话，可以解除合同么?

　　签约后产权人去世的情况不属于不可抗力，不可抗力主要包括以下几种情形：

　　自然灾害：如地震、海啸等

　　社会异常事件：如战争、罢工等

　　政府行为：如征收、征用等

　　如果产权人已去世，但继承人有继续履行合同的义务，可以通过以下方法进行处理：

　　方法一：继承人办理继承公证，变更新房本，由继承人继续履行合同;

　　方法二：在继承人不予配合履行合同时，房屋买受人可以通过法院起诉全部继承人，要求继承人继续履行原合同，配合买受人办理过户手续。

　　如果买卖双方协商一致同意解除合同，也是可以友好解除的。








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