房产政策调整了，你手中的购房合同该怎么办
播放 116次 发布日期：2018-03-13 来源：未知
如今各地政府出手对楼市进行调控，一波波“限购”“限贷”的浪潮向楼市袭来，那么在这一背景下我们所签订的购房合同怎么办呢?
1 导致合同不能履行的原因
小编认为，在“限购”“限贷”的背景下，导致合同不能履行的原因主要有三种。第一、因政策变化导致丧失购房资格;第二、因政策变化导致购房者丧失贷款资格;第三、因政策变化导致不能支付首付。
一、丧失购房资格案例节选
2016年3月18日，辛某和邹某在房屋中介处签订了购房合同，合同签署后，辛某依约将100万定金打至邹某银行银行账户内。3月25日，深圳突然宣布房产新政，将非本地户籍购房要求社保期限延长至3年。辛某由于社保刚刚满1年丧失了购房资格。3月26日，辛某向邹某发出《解除合同通知书》，要求解除双方签署的房产交易合同。3月28日，邹某向辛某邮寄《督促履行合同通知书》，要求继续履行合同，不同意退还100万定金。辛某无奈将邹某诉至法院，要求确认二者之间合同已经解除，退还定金。
一审法院认为，双方签定的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。法院认为，本案争议的焦点是“325新政”能够成为合同解除的原因。辛某属于限购的对象，无法实现房产过户。任何人都无法预见新政策的出台，继续履行显然不可能。故合同不能履行的原因是由于双方对合同履行中出现新的事由、对继续履行合同不能协商一致导致合同必须解除。合同解除，定金应予以返还。遂判决：1、解除双方所签订的《二手房买卖合同》;2、邹某于本判决生效之日起10日内向辛某返还100万元人民币。
二、丧失贷款资格案例节选(限贷政策后签订合同)
2015年6月25日高某与某公司签订《商品房认购协议书》，约定高某认购某公司开发建设的A住宅房产，建筑面积122.58平方米，总价391万元;签订该认购协议书同时，高某向某公司支付定金10万元，高某非Z市户籍居民，亦不在Z市工作，未参加Z市社会保险，仅在金湾区有一套房产;其在签订上述认购协议书时不清楚Z市出台的商品房限购政策，后向按揭银行提交材料审核时，因无法提供一年期的纳税证明和社保缴费证明，被银行告知其不能获批按揭贷款，即告知某公司上述情况，并申请退还定金，某公司工作人员称返还定金需审批，后某公司未返还定金。高某遂将某公司诉至法院。
终审法院认为：《商品房买卖合同》的未能签订系高某自称将不能取得银行贷款所致，系其单方之原委。至于高某自称不能取得银行之贷款，本院认为Z市商品房限购政策始自2011年11月，限购政策规定：无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房;2014年9月又调整为在市中心城区购买144平方米以上房产无需提供社保或纳税证明。Z市该限购政策远晚于全国大部分城市出台，即在全国各地纷纷施行买房限购政策的背景下，作为Z市非户籍居民的高某在珠海购买房产之前当然有义务自行了解珠海相关限购政策，从而作出相关民事行为。判决驳回高某诉讼请求。
2 法院审判规则
一、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(2015年12月会议) 》
第24条、当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。
房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。
二、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
三、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
四、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》
商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。
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