业主接收未达到交付条件的商品房，就不能追究开发商的违约责任

播放 98次      发布日期：2018-03-04       来源：未知

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　　对于交付期满前，开发商将不具备交付条件的房屋交付业主实际使用以及交付期满后，开发商将不具备交付条件的房屋交付而业主拒绝接收，但在起诉前开发商已达到交付条件这两种情形，有两种观点：1、双方以实际行为改变了违约责任的承担方式，开发商不应再承担赔偿责任。2、房屋交付应当达到交付条件，否则为无效交付，开发商仍应当承担逾期交房的责任。本律师同意第二种观点，详细理由阐述如下。

　　一、两种逾期交房的情形。

　　交付期满前，开发商将不具备交付条件的房屋交付业主实际使用。例如，2014年1月1日签订购房合同，约定2017年1月1日交付房屋，实际案涉房屋在2016年6月1日完工(但达到法定交付条件)并于2016年7月1日实际交付业主使用。

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　　交付期满后，开发商将不具备交付条件的房屋交付而业主拒绝接收，但在起诉前开发商已达到交付条件。例如，2014年1月1日签订购房合同，约定2017年1月1日交付房屋，开发商于2017年2月1日通知交付房屋(未达交付条件)，但业主接收房屋，同年5月1日起诉要求开发商承担逾期交房的责任，后查明开发商于同年4月1日取得《竣工交付备案证》。

　　二、两种观点。01

　　第一种观点：业主明知或者应当知道开发商没有达到交付条件，仍然同意接收房屋，应当视为合同双方以自己的实际行为变更了房屋交付的条件及程序，根据《商品房买卖司法解释》，开发商已经完成了房屋的转移占有，已经履行了自己的义务。业主无权再要求逾期交付房屋违约金。

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　　第二种观点：理解法律依据，应当探究法律的本意。根据相关规定(具体可参阅 )，开发商交房的房屋应对经验收合格，否则即使开发商按时交付，也不构成有效的交付，业主仍然有权要求开发商承担逾期交付房屋违约金。

　　三、律师观点。

　　本律师同意第二种观点。理由如下：

　　1、《建设工程质量管理条例》建设工程经验收合格的，方可交付使用;《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”;《商品房销售管理办法》第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。根据上述规定可知，开发商交付房屋实际包含了两层意思：A、按时交付房屋;B、交付的房屋需达到交付条件。这两个条件必须同时具备才是有效的交付。

　　2、依据上述法律法规可知，法律、法规对于交付的房屋应当经过竣工验收合同的规定是强制性的，不能由于双方所谓的实际行为而改变。这就好比，甲与乙约定，由甲将乙杀死而不用承担任何责任的约定，生命权不受侵害属于法律的强制性规定，不能应甲乙双方的约定而免除甲方的刑事责任。








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