买方无购房资格产生的违约责任纠纷案件
播放 54次 发布日期：2018-02-05 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年3月，王某诉称：2015年1月3日，我与王某凯经经纪公司居间签订房屋买卖合同，约定王某凯购买我位于房山区302号房屋，价格为1325000元，首付款445000元，于房源校验通过及王某凯购房资格审核通过10日内支付;王某凯承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任;如王某凯未按约定时间付款，逾期超过15天我有权解除合同，王某凯应支付房价款10%的违约金，我返还已付款项，期间所有费用及居间服务费由王某凯承担。合同签订当天我将房产证放在中介公司保存。后经审核发现王某凯不具备购房资格，各方未能达成一致协议。因王某凯未遵守限购政策，导致合同无法履行，王某凯的行为已构成违约。要求确认2015年1月3日签订的存量房屋买卖合同已于2015年2月11日解除、王某凯赔偿我违约金132500元。
2、被告辩称并反诉
王某凯辩称并反诉称：我没有故意不履行合同的故意，未按时付款的结果不是我原因造成的，也没有违反合同的相关规定。某经纪公司未向我明示购房风险，交易中不采用北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)，而用自行编制的合同代替，是造成合同不能正常履行的原因之一。我是外地人，没有在北京买房经验，经纪公司作为专业机构，在没有提供相应材料时就断定我具有购房资格，误导我签订了不能实现合同目的的合同，误导我交了定金，导致合同不能正常履行。
购房承诺书不是必备条款，起草于2013年，但最重要的京九条、京十五条却只字不提，该承诺书不能反映当事人的真实意思因而不能受法律保护。综上，造成不能履行的原因在于不可更改的不可抗力，合同约定因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。不同意张某峰诉讼请求。现我提起反诉，因我未违约，因此王某收取我定金2万元没有依据，经纪公司未履行告知义务、未在支付定金之前确认我的购房资格，因而要承担连带责任，反诉要求王某返还定金2万元，经纪公司承担连带责任。
某经纪公司辩称：我公司认可张某峰的诉讼请求，我公司未收取定金，不同意王某凯的反诉请求。我方认为违约方是王某凯，在签约的时候反复确认了并询问了他是否有购房资格，他非常明确地说有购房资格，我们当时跟他说让他再确认一下。后来他详细咨询了确实不符合购房资格，我们进行调解，他说用朋友的名字买房，审核通过了王某凯又说不用自己朋友的名字买房了。对于这个买房的事情我们中介做了两次调解工作。签约当天房主还特意问王某凯是否有购房资格，他明确说有购房资格。
二、法院查明
2015年1月3日，张某峰与王某凯签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)，约定王某凯购买王某所有的位于房山区302号房屋，房款为1325000元，首付款445000元，于房源校验通过及王某凯购房资格审核通过10日内支付;王某凯应在同年1月15日前提供真实有效的购房资格审核材料;王某凯承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任;如王某凯未按约定时间付款、迟延不配合张某峰办理手续的或其它违约行为导致交易不能进行，逾期超过15天王某有权单方解除合同，王某凯应支付房价款10%的违约金，王某返还王某凯已付款项，期间所有费用及居间服务费由王某凯承担。
合同签订当天王某凯给付王某定金2万元。同年1月15日前经审核发现王某凯不具备购房资格，王某凯未按约定日期提交相关购房资格核验通过材料，导致合同无法继续履行，王某曾于2015年2月7日向王某凯及经纪公司发出解除合同通知，王某凯及某经纪公司于同年2月11日收到该通知。
一审判决后，王某凯不服提起上诉要求减少违约金。
三、法院判决
1、王某与王某凯及房地产经纪公司签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)已于2015年2月11日解除。
2、王某凯给付王某违约金六万元;
3、王某返还王某凯定金二万元。
4、驳回张某峰的其他诉讼请求;
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同受法律保护。本案中，张某峰与王某凯签订的存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。王某凯以其不具有购房资格构成不可抗力为由主张免责，但现有证据表明，双方并未约定不可抗力的具体情形，且依据法律之规定，“不可抗力”系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
北京市政府早在2011年即开始执行《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，该通知对非本市户籍居民家庭能否购买本市住房作了明确规定，王某凯签订合同时应熟悉上述通知内容，并应能够依据通知内容自主判断其是否具有购房资格，王某凯不具有购房资格并非不可抗力，对王某凯的该项主张，法院不予支持。在签订合同时，王某凯承诺遵守国家和北京市相关住房限购，因违反限购政策导致购房合同无效或解除，愿意承担一切法律责任，现合同因王某凯不具有购房资格而不能履行，合同不能履行应归责于王某凯，故王某凯应承担违约责任。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，王某凯并无隐瞒不具有购房资格的恶意和故意，在双方签订合同后不久王某凯即告知张某峰其不具有购房资格，张某峰亦在得知此事后向王某凯发出了解除通知，合同中约定的主要权利义务尚未实际履行，现张某峰又并未举证证明其所受损失，在此种情况下，如仍按原合同约定承担违约责任，则对王某凯惩罚过重，法院根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑，对王某凯要求减少违约责任的抗辩主张予以支持，法院判决王某凯按照合同约定承担违约责任，有失公平，法院予以纠正。
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