限购政策导致房屋买卖合同无法履行是否属于不可抗力或情势变更
播放 103次 发布日期：2018-02-05 来源：未知
实务中各地法院对于限购政策不影响合同效力的问题不存在异议，均认为合同依法有效，限购政策只是导致当事人的履行不能。且当事人履行不会导致合同的解除，但对于物权的变动也不会产生问题。
一、限购政策对买卖合同的效力影响
只要当事人主体合格，房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，且合同内容不存在法定无效的情况，那么依法成立的合同对于当事人便具有法律约束力。即使因为限购政策导致购买方履行不能，对于合同的效力也不会产生任何影响，即依然是合法有效的，只是由于一方当事人无法履行导致合同可能被解除。
二、如何区分物权变动的效力与合同债权的效力
由于限购政策出台或者政府对于限购政策的收紧，导致购买方事实上不可能再履行合同，也即无法享有受让房屋的权利，当然在出卖人不将房屋出卖给第三人时，购买方也可以合法占有房屋。因房地产交易中心对于不满足购房条件的主体不会办理相关的过户手续，也即无法将购买方登记至不动产登记簿，即事实上无法发生物权变动的效力，购买方无法取得房屋的所有权。
但是由于买卖双方签订的房屋买卖合同依法成立有效，倘若双方约定不进行过户的话，且在不存在第三人购房时可以基于债权要求合法占有房屋。倘若依照一般的房屋买卖合同约定过户的话，则由于购买方不具备购房资格，而导致其履行不能，合同失去了存在的意义。故此时双方可以协商解除合同，或者基于《合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》等相关规定单方面向对方发出解除合同的通知。此外，如果买方存在过错的，应当对出卖人承担赔偿责任。
三、不可抗力是否可以作为合同解除的法律依据
《民法通则》第一百五十三条将不可抗力的既念界定为不能预见、不能回避且不能克服的客观情况。不可抗力还被规定在《合同法》中，主要作为合同的免责事由、或当事人可以依据不可抗力而单方面解除合同。故判断某一情况是否属于不可抗力时，主要判断这种情况是否能被二个理性正常人以正常，或一个专业人以最基本的专业眼光所预见到，且是否采取相应、合理的措施也不能避免并不能克服。
此外，就不可抗力的范围而言，包括自然原因和社会原因。自然原因包括地震、洪水、海啸、火灾等自然现象;社会原因则包括政府行为和社会异常事件。政府行为则为当事人的合同订立以后，政府当局颁布新的法律、政策、行政措施而致使合同不能履行，不过这一点是否可以归入不可抗力目前尚有争议;社会异常事件是指一些偶发的事件，如罢工、政变等。
四、情势变更是否可以作为合同解除的法律依据
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于双方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，此时人民法院依据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。情势变更的发生是否为当事人不可预见，继续履行合同是否显失公平，是否还有继续履行的意义，这些是是否适用情势变更制度需要考虑之要件因素。主要是基于实质公平、经济效用的角度而赋予法官依据案件情况自由裁量是否应当变更或解杂合同的权力。
此外，2008年由于世界金融危机，出现了很多法院适用情势变更的情况。但由于是否适用情势变更制度赋予了法官很大的自由裁量权，所以也不可避免会滋生司法腐败的问题，故《最高人民法院关于正确适用(中华人民共合国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知乡中第二点提到“严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条・・・・・・各级人民法院务必正确理解，慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核”。故当前若要适用情势变更制度，至少应由高级人民法院审核。
至于不可抗力与情势变更的区别，不可钪力与情势变更虽都强调不可预见性和不可归责性，但两者的本质区别在于不可抗力具有不可克服性，而情势变更并不必然导致合同无法履行。此外，情势变更的法理基础是“交易基础丧失”，主要是考虑在债履行过程中国发生不可预见的重大变化导致有悖于公平情况的出现，此时应允许当事人交更或解除合同。
首先，《合同法》中并未对不可归责这个概念进行界定，仅有《合同法》第二百三十一条出现了“不可归责”一词。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定了不可归责于双方事由的情况下，当事人可以解除合同，出卖人应当返还已收的财产。其第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责干当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷一款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
综上，不可归责于当事人的事由是指双方当事人对某一情况的发生均没有过错，但是这一情况既不能归类到不可抗力也不可能归类到商业风险当中，且由于这一情况也被认为不会对一方当事人造成明显的不公，故无法构成情势变更。
实务中，在裁判因限购政策变化导致购买方无法继续履行案件时，有部分法院参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条的规定，认为是不可归责于双方的原因而判决解除买卖合同，且双方不用承担责任。
五、合同解除后的责任如何分担
《合同法》第九十七条规定了合同解除的法律效力:“合同解除后、尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，当事人的权利义务自合同解除时终止，同时应当恢复原状，若当事人对解除合同有过错的，无过错方可以要求赔偿损失，但是，不可抗力、情势变更、不可自责于双方的事由为免责事由，各地法院在政策变化导致房屋买卖合同无法履行的情况下，到底如何适用以上三年种情况，存在争议。此外，解除合同也不影响请求违约方承担违约责任。
在实务中，由于限购政策导致购买方成为被限购对象，考虑到购买方无法履行是因为政策的变化，其不具有过错，原则上法院会判决双方签订的买卖合同解除，且双方不需要承担违约责任，但是如果购买方因自己的过错，比如故意隐瞒自己不具有购房资格的，或者虚构自己具有购房资格、伪造文件的，应当承担相应的违约责任。另外，如果购买方自己未尽到合理义务去查询自己是否具备购房资格，而贸然与出卖人签订合同，则由于其存在过错，故应当对出卖人承担违约责任，当然若出卖人亦明知购买人的限购情况或者配合购买人伪造文件的，法院也会减轻购买方的过错，减少赔偿的数额。
例如上海市长宁区人民法院(2015)长民三(民)初字第707号一案中，法院认为合同贵任在性质上属于严格责任，限购政策不构成不可抗力的免责事由，购买方因自身未尽到合理义务不能履行《房屋转让协议》而构成违约。南京市中级人民法院(2015)宁民终字200号一案中，南京法院认为购房作为一项重大的民事活动，购买方应当采取高度审慎的态度，对自身是否属于限贷、限购的对象和情形提导判断，否则应当由自己承担不利的后果，故应当对不能履行合同承担违约责任。还有嘉兴市中级人民法院(2015)浙嘉民终字第350号一案，法院认为涉案房屋系商铺，购买商铺行为具有一定的投资性，购买方在签订合同时应持谨慎态度了解外籍人士购房的相关政策，在未详尽了解政策的情况下仍与出售方签订系争合同，应承担由此产生的风险;故法院不予支持购买方解除合同的请求，购买方应当继续履行义务，否则应承担违约责任。
对于购买方并没有故意隐瞒不具有购房资格的情况，上海法院的观点有些变化。最早是仅判决解除合同，或赔偿出售方少许损失。例如上海市第二中级人民法院(2012)沪二中少民终字第8号，法院认为购买方并未隐瞒有关家庭成员情况及名下房产情况等，且出售方也无证据证明其明知不具有限购资格，此外，因违反房屋限购政策导致系争买卖合同属于根本履行不能的情形，故出售方再行主张迟延付款、过户违约金，显然不符合法律规定和客观事实，难以准许，合同终止后，出售方应将收取的房欲予以返还。最近几年，则发展为无论购买方是否有隐瞒，只要其不具有限购资格，就应当按照《上海市房地产买卖合同》的违约责任条款承担违约责任，如在上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初第700号一案中，法院认为，因原告为限购对象，致双方买卖合同无法正常履行，对此是否构成原告违约，系本案双方争议焦点，法院认为，原被告在作为《房地产买卖居同协议》附件一的《房地产买卖协议》中对于国家政策、银行放贷问题、原告购房资质等原因造成本协议无法履行的后果作出了约定，该约定表明原告在签订该协议时对于自身是否存在购房障碍存在不确定性，故双方约定免除原告团上述原因无法签订示范文本的买卖合同的责任。现双方既已签订了示范丈本的买卖合同，表明原告应已对上述不确定性予以核实，对其自身是否属于限购�象等购房障碍作了充分的了解及判断，在此基础上双方签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，原告支付了首付款及家具家电款。而原告是否属于限购对象、是否具有贷款资格等问题，应由原告作为购房人自行审核，并非作为出售方的被告的审查义务，否则即为过分加重作为普通售房人的被告的责任，现被告在买卖合同签订后正常履行了注销抵押等合同义务，原告则仍以购房资质为由主张买卖合同无法继续履行，应属原告违约。又如在上海市徐汇区人民法院(2014)徐民四(民)初字第300号一案中，法院认为，购买方在签订买卖合同之前是知道限购政策的，明知自己不符合购买条件而签订买卖合同，其行为欠妥，而后不履行合同，故应承担相应违约责任。
六、归纳类案司法观点
实务中各地法院对于限购政策不影响合同效力的问题不存在异议，均认为合同依法有效，限购政策只是导致当事人的履行不能。且当事人履行不会导致合同的解除，但对于物权的变动也不会产生问题。对于限购政策变化导致房屋买卖合同无法履行致使解除合同的归责依据，各地法院有不同的观点。
上海有的法院认为是不可抗力，法院认为上述客观事实的发生对原、被告双方而言，属于不可预测、不可避免和不可克服的不可抗力情形;有的法院以不可归责于双方的事由判决解除合同，归还相关款项。在无锡市中级人民法院(2014)锡民终字第360号一案中，法院认为楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同;当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
广东省高级人民法院则认为因限购政策导致无法履行属于情势变更的情况，双方无责解约，浙江省高级人民法院认为应当属于不可归责于双方的事由，其在2011年发布的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的、不属于'不可抗力'，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的'不可归责于当事人双方的事由'。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”
此外，实务中若因购买方自身的过错导致限购或者购买方故意隐瞒其限购的身份或者意图造假规避限购而导致房屋买卖合同无法履行导致解除合同的、购买方应当承担相应的违约责任、详见本文前述内容，此处不再赘述。
当然，由于出卖方的过错导致购买方成为被限购主体的，自然也应当对购买方承担相应的赔偿责任，读者可依据法理并参见本丈前述内容，笔者不再赘述。
关于因限购政策变化使得房屋买卖合同无法履行最终导致解除合同的归责依据，笔者的观点倾向于适用情势变更。
所谓情势变更的要件前文已有介绍，故此处不再赘述。
笔者认为，限购政策变化系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属干商业风险的重大变化。理由如下：
首先，政府出台的限购、限贷政策都是在公众不知情的情况下发布后迅速生效的，缓冲期很短，不像法律有较长的缓冲调整期，一般是无法预见的。合同成立以后客观情况发生了重大变化，且这种变化系不可归责于双方当事人的社会环境发生了重大变化。在政府毫无预兆地出台限购政策或者提高购房资格，且立刻实施之后，双方当事人的社会环境明显发生了重大变化，且这种重大变化不可归责于双方当事人。
其次，正常的人若没有相关确切的消息也只能够依据国家大政策推论下一步政府可能会出台什么政策，但是不可能预测政府会在什么时间公布限贷、概购的政策。因为即使购买方根据现有的社会环境能够预测政府在某一天一定会加强限购政策，但是也是无法准确地预定是具体哪一天。购买方不应当知未来一个不确定或不知道什么时侯发生的事情承担责任。倘若如此，人们对于订立房屋买卖合同必定会谨小慎微，这完全不利于促进交易，最终会影响经济的发展，也违背了《合同法》的立法目的。
再次，政策的出台对当事人而言无疑是一种导致购买方无法履行合同的重大的社会变化。此外，限购、限贷政策系政府行为，也不属于商业风险或不可抗力。
最后，继续履行合同对于一方当事人而言明显是不公平的，或者不能实现合同目的。由于限购政策的出台或要求提升，购买方无法继受取得房屋，买卖双方的合同目的不能实现，故此时这份合同也已失去了存在的意义，与其继续浪费资源不如解除合同，恢复原状更有利于资源的合理配置并产生经济效用。
上一篇：以孩子名义买房的弊端
下一篇：审理房屋继承纠纷案件需要注意什么