无行为能力人签订房屋买卖合同效力认定
播放 190次 发布日期：2018-02-02 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段某诉称：请求依法确认庄某与庄某贤就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，恢复庄某对该房屋所有权。事实和理由：庄某与李某系夫妻关系。庄C016年2月11日去世;李某2015年2月12日因突发心肌梗死去世。涉案房屋归夫妇共有，房产证登记为庄某，并在此居住。夫妇二人育有女儿段某，儿子庄A、庄B、庄C，庄C于2016年3月26日因患肺癌去世，庄B系庄C之女，姜某系庄C配偶，庄某贤系庄B之子。2015年3月28日，庄B召集姐弟四人协商，庄B说母亲生前有“遗嘱”：“庄C搬回迁房后，照顾老人由庄B负责，×区6号楼2单元102号由庄B继承;母亲的回迁房上林溪×号楼703号由庄C继承”。两人各出40万元给大哥大姐，并立“家庭协议”，要求签字画押。庄B在2015年7月以房屋买卖合同方式、整套房屋以1000元价格，将涉案房屋过户到他儿子庄某贤名下。庄B在办理该房屋过户时，私自作价1229116.63元，以1%税率缴纳房地产税。在被继承人在世且其他兄弟姐妹都不知情的情况下，私自以买卖合同形式过户尚未成为遗产的房屋的行为，是不能允许和非法的。现诉争房屋登记在庄某贤名下，由庄B占有，庄B所述那个“家庭协议”应无效。诉争房屋为庄某与李某的遗产，应由四个子女共同继承。
二、被告辩称
被告庄B、庄某贤辩称：我认为我父亲是有行为能力的，因为老人耳背，所以都是靠文字书写交流的。平时老人也会出现晚上要出门的情况，我一让他看表，他就脱衣服回去睡了，这种情况有过两次，但不代表老人没有行为能力。如果我父亲没有行为能力，房管局也不会给办理过户事宜，过户时的签字是我父亲签的，他是处分自己的财产，不是无效，是合法有效的。故不同意段某的诉求。
三、审理查明
经审理查明，庄某与李某系夫妻关系，二人育有一女三子，分别是长女段某、长子庄A、次子庄B、三子庄C。李某于2015年2月12日去世，庄某于2016年2月11日去世。
涉案房屋一直由庄某、李某夫妇居住使用至去世，庄C之女庄B与其爷爷奶奶居住至李某去世，李某去世后，庄B与庄某居住至庄某去世。李某去世后，段某、庄A、庄B、庄C于2015年3月28日签订《家庭协议》，内容为：“母亲去世，父亲无行为能力，姐弟四人协议如下：母亲生前遗嘱，庄C搬回迁房后，照顾老人由二儿庄B负责。×区6-2-102室由二儿庄B继承，二儿庄B拿出肆拾万元给大姐大哥。母亲的回迁房(×12#楼703室)由庄C继承，庄C拿出肆拾万元给大姐大哥。立字为据，永不反悔。”庄B依约履行了付款义务。庭审中，庄B表示《家庭协议》中“父亲无行为能力”的表述是指其行动不便，当时可以正常交流。段某称协议内容是由庄B在母亲去世三天后召集商议父亲赡养事宜时签订的，均为庄B转述其母亲遗嘱，不予承认。同时，段某认可协议中对父亲无行为能力的表述，但不认可母亲留有遗嘱。2015年8月9日，北京市国土资源局海淀分局根据庄某与庄B之子庄某贤签订的《存量房买卖合同》，将登记在庄某名下的涉案房屋过户至庄某贤名下，该合同买卖的价格为1000元，出卖人签字处庄某的签字笔迹有涂改痕迹。
另查，段某此前曾提起过继承诉讼，在该次庭审中双方明确《家庭协议》中的款项已履行。
上述事实，还有双方当事人陈述、派出所证明信、X京房权证海字第483597号房屋所有权证等在案佐证。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决如下：
1、庄某与庄某贤于2015年8月9日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效;
2、驳回段某其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，《家庭协议》系李某去世后由其子女自愿签订的，该协议系各方真实意思表示。庄B虽称协议中对“父亲无行为能力”是指行动不便，并非无民事行为能力，并提交了相关证人证言，但证人并未出庭就所述内容接受质证，且段某对此亦不予认可，鉴于庄某已离世，其行为能力已无从通过司法鉴定确定。现庄B否认《家庭协议》中对庄某无民事行为能力的表述，而肯定其他协议内容，前后矛盾，且提出的反证亦不充分，本院难以采信，故根据《家庭协议》对庄某行为能力的描述应认定其无民事行为能力。同理，段某认可前部“父亲无行为能力”的表述，而否认母亲遗嘱内容，但从段某文化程度及认知能力分析，《家庭协议》中关于父亲赡养及房产归属的表述明显与段某庭审自述不符，段某如有异议，应当场提出异议或拒绝签字。现各方已签字确认，且并无异议内容出现，故该协议内容既是各方对李某遗愿的共同确认，也是各方就庄某的赡养及身后财产分割事宜达成一致意见的意思表示。现段某关于《家庭协议》中除“父亲无行为能力”以外内容无效的意见，缺乏事实根据，本院亦不予采信。102号房屋属于庄某、李某的夫妻共同财产，李某对属于自己份额的处分出于其自身意思表示;庄某作为无民事行为能力人，其配偶李某即为其监护人，监护人出于对其自身监护权终止后被监护人生活的考虑，以102号房屋中属于庄某的财产份额为附带条件，达成由庄B对庄某进行赡养的遗愿，该意思表示是出于对被监护人庄某在世利益的考虑，不属侵害被监护人合法权益的行为。综上，《家庭协议》既是被继承人遗愿的体现，也是各继承人对被继承人遗愿的认可，应为合法有效。根据民法通则的有关规定，无民事行为能力人所实施的民事行为应为无效。《家庭协议》中已确认庄某无民事行为能力，其对102号房屋的买卖行为既违背法律规定，亦不符合被继承人及监护人的遗愿，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因之取得的财产亦应返还。《存量房屋买卖合同》被确认为无效后，102号房屋在权利上仍应返还为庄某、李某的夫妻共同财产，鉴于庄某已去世，权利凭证的恢复已无实际意义。段某、庄B分别关于《家庭协议》效力的陈述，均失之偏跛，不应采信。庄某作为无民事行为能力人，其买卖涉案房屋的行为应为无效。
综上所述，法院的判决是正确的。
上一篇：媳妇借婆婆的名购买公房，法院最终判房屋归婆婆所有
下一篇：女儿借父亲名购房，哥哥却称自己有继承权！难道真要分给他一半