二手房买卖如何躲开毁约？法官支招防纠纷

播放 172次      发布日期：2018-01-19       来源：未知

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　　日前，海陵法院发布审判白皮书显示，2017年以来该院受理房屋买卖合同纠纷案件数创历史新高。去年1至11月，该院共受理房屋买卖合同纠纷案154件，涉及二手房买卖的有141件，占比91.6%，同比2016年增加77件。其中，房价上涨导致卖方主动违约案件增多。

　　如何避免买卖纠纷?白皮书中的案例或能帮你提高一些法律认知。

　　案例1：出卖房屋应征得全部所有权人同意

　　蒋某甲之妻已去世，遗有两女蒋某乙、蒋某丙，蒋家三人共有一套房屋。2016年7月，蒋某甲、蒋某乙与窦某某签订房屋买卖合同一份，并收受定金。但在履行合同时，蒋某丙坚决不同意出卖该房屋，导致无法办理过户手续。窦某某遂提起诉讼。后经法院调解，双方解除买卖合同，蒋某甲、蒋某乙向窦某某返还定金、给付违约金，并承担全部诉讼费。

　　法官点评：建议购房时，全面审查房屋的所有权状况。对出卖人而言，出卖房屋应征得全部所有权人的同意，因其他所有人不同意，导致合同不能履行的，出卖人须承担违约责任。

　　案例2：卖方“一房二卖”，买方如何索赔?

　　2016年11月，张某某与陶某某、顾某某签订合同，约定将房屋出卖给陶某某、顾某某。因张某某不主动履行合同义务，陶某某、顾某某提起诉讼。审理中，发现张某某已于2016年9月将该房屋出卖给袁某、杨某。法院经审理认为，由于张某某已将房屋出卖给他人，导致本案合同无法履行，张某某应承担违约责任。考虑到房价上涨因素，合同约定的违约金10万元，不足以弥补买受人遭受的损失，故判令张某某赔偿陶某某、顾某某违约金和损失共24万元。

　　法官点评：在二手房“一房二卖”的情形下，一般认定为卖方违约。对于违约金的计算，根据《合同法》一百一十三条之规定，合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，超出违约金部分的损失，违约方亦应依法赔偿。








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