“经济适用房”借名买房纠纷案例分析
播放 81次 发布日期：2018-01-15 来源：未知
一、基本案情
1、原告诉称
郭某诉称，我与郭某1系姐妹关系，郭某1于2008年获得北京市朝阳区××二期经济适用房项目的购房资格，但其表示自己无力购买，与其放弃购房资格，还不如让我用其名义购买。于是约定：我借用郭某1名义购买房屋，房屋首付款、贷款本息、贷款担保金、公共维修基金、购房税款、办证费用、物业费、取暖费、水电气等有关的费用由我承担，所购房屋归我所有，满五年后双方再办理过户手续，由郭某1配合我办理购房和贷款手续。按照约定，交房后我对房屋进行了装修，并一直居住至今。同时，我还按月向郭某1名下的银行账户打款用以偿还购房贷款。我为感谢郭某1的转让房屋行为，曾拿5万元给郭某1，其拒收。
随着房价飞涨，郭某1心理逐渐失衡，谎称房本丢失又去补办，还诉至法院要求我腾房。郭某1的行为造成了对我的不公平，而且还使我丧失购房机会蒙受巨大损失。故我诉至法院，请求法院判令：1.郭某1返还我购房款首付172724.57元，贷款本金和利息(计算至判决生效之日)，房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元，房屋登记费40元，物业费7473.65元(2010年10月1日至2016年6月30日)，供暖费10348.8元(截止到2015年11月14日);2.郭某1赔偿我房屋装修损失90000元;3.郭某1赔偿我房屋增值补偿款1200000元。
2、被告辩称
郭某1辩称，不同意郭某的诉讼请求。郭某与我没有签订过经济适用房转让协议，房屋所有权并没有转移，现在属于我所有，2014年民事判决书对涉案房屋的权属问题已经进行处理，郭某的主张没有事实和法律依据。
我与郭某从未签订任何协议，相关手续是自行办理的，我有时会与郭某一起去，当时要是我转让郭某的话，就不可能让郭某垫交首付，我申请公积金贷款，我申请的是最高还款额和最长还款期，郭某是北京户口，可以自行申请经济适用房。郭某借用我的涉案房屋是因为郭某与父母共同居住，居住环境恶劣，郭某的很多贵重物品都是在我处保管的，其曾给我五万元是房屋的使用费。双方曾约定郭某使用房屋至我女儿大学毕业后。我女儿毕业后，多次与郭某协商，郭某并未腾房，我无奈下就补办房产证，起诉至法院，经法院判令郭某腾房。郭某腾房后，涉案房屋的贷款由我自行偿还。郭某称其腾房后无家可归与事实不符，其婚后在西城区有住房，其不是底薪阶层，属于医务人员。如郭某是借名买房，为何不自行申请经济适用房。综上郭某的主张无事实和法律依据。
二、法院查明
2008年9月23日，郭某1与北京××房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》，约定郭某1购买涉案房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币292087元。涉案房屋合同签订后，郭某交纳了购房款首付172724.57元、房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元、房屋登记费40元等款项，并自2008年11月27日起一直偿还以郭某1名义办理的公积金贷款至今，每月还款金额为1000元，郭某1对郭某还款事实予以认可。自房屋交付起，郭某一家在涉案房屋中居住至今，并交纳了全部物业费、供暖费等。
2011年3月30日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为郭某1单独所有，建筑面积为68.99平方米。
2014年郭某1以涉案房屋系其同意由郭某暂时使用、欲收回房屋为由，将郭某诉至法院，现要求郭某腾退涉案房屋;法院经审理，于2014判令郭某将涉案房屋腾退给郭某1。
后郭某诉至法院，请求郭某1返还购房款及相关费用，并赔偿房屋增值损失100万元。该案在审理过程中，郭某申请证人胡芬(郭某、郭某1之母)、郭文(郭某之姐，郭某1之妹)出庭作证。其中胡芬陈述"被告(郭某1)说自己买不起房，卖给谁都是卖，就卖给郭某了，谁买的就归谁，不可能是借款。"而郭文陈述"房子最早下来的时候，郭某1说我买不起，指标能卖，我就说把指标给妹妹(郭某)，郭某1就把指标给了我妹妹，全家人都认为房子给我妹妹";"当时郭某1说买不起房，就把指标给了妹妹，但是双方都是姐妹，郭某1当时就说没必要给我妹妹出具书面文件。"该案郭某撤诉。
庭审中，郭某主张双方系存在借名买房关系，而双方之间约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此郭某基于合同无效提出本案诉讼请求。郭某1对此不予认可，主张双方是借贷关系，但未举证予以证明。
审理中，郭某申请对涉案房屋的价值以及室内装修价值进行评估，估价结果为：房屋房地产市场价值(不包含装修)为1549722元，楼面房地产价格为22463元/平方米;室内装修价值为36773元;上述价值中包含可能存在的未偿还抵押贷款额及有关税费。双方对评估结论真实性皆予以认可，但郭某认为估价结果偏低，郭某1认为该评估结论与本案无关。
三、法院判决
1、郭某1返还郭某购房首付款人民币十七万二千七百二十四元五角七分，房屋维修基金一万三千七百九十八元，贷款担保服务费六百元，代办产权费八百元，印花税一百四十六元，契税二千九百二十七元二角五分，房屋登记费四十元;
2、郭某1返还郭某已偿还住房借款本金和利息，该款项的具体金额按每月人民币一千元计算，自二零零八年十一月二十七日起计算至判决生效之日止;
3、郭某1赔偿郭某房屋装修损失人民币二万五千七百四十一元;
4、郭某1赔偿郭某房屋增值损失人民币八十八万零三百四十五元;
5、驳回郭某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定郭某与郭某1之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而郭某并不具备购买经济适用住房的条件，其与郭某1之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定郭某1承担主要责任，郭某承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于郭某要求郭某1返还各项购房费用及已偿还贷款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于郭某要求郭某1支付其已交纳物业费、供暖费的诉讼请求，因上述费用发生产生在郭某居住期间，法院不予支持。关于郭某要求郭某1赔偿装修损失、房屋增值补偿款的请求，法院综合考虑郭某1因房屋升值获得的利益、郭某因此丧失的订约机会损失、郭某装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。
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