借名买房下的权利归属之争

播放 203次      发布日期：2018-01-11       来源：未知

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　　实际出资人存在的风险

　　(1)房屋存在转卖给第三方的风险

　　因为房产是登记在被借名人的名下，那么作为实际出资人无法控制被鉴定人把房产直接出售给善意第三人。实际出资人则无法向善意第三人主张产权，最多只能依据双方的合同请求被借名人承担违约责任和赔偿责任。

　　(2)房产存在诉讼查封拍卖的危险

　　因为房产是登记在被借名人名下，一旦被证明借名人存在对外债务，法院则极有可能把被借名人名下的房产查封，然后进行相应的拍卖。借名协议是不能够对抗第三方的，所以只能眼睁睁的看着房产被法院查封、拍卖。

　　(3)房屋存在抵押的风险

　　因为房产是登记在被借名人名下，那么被借名人极有可能拿房产抵押给银行或者是债权人，如果最后无法还清贷款或者借款，房子无法解除抵押，同样会导致实际出资人的重大损失。

　　(4)被继承的风险

　　一旦被借名人意外死亡，那么这个房产还有可能因为继承关系而被其他人继承导致实际出资人的重大损失。

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　　实际出资人如何防范风险

　　(1)签订书面的借名买房协议

　　借名买房一般都是关系密切的人，如父母、兄弟、姐妹等，他们之间往往都比较信任彼此，觉得不用签订书面协议。但是一旦出现纠纷，往往因为缺乏证据导致更大的风险。所以在借名买房中，一份书面协议是非常必要的。

　　(2)借名买房协议应当明确违约责任和赔偿责任

　　借名买房协议，房子是登记在被借名人的名下，实际出资人往往无法控制这个房子的买卖。在这种情况下，在借名买房协议中就应当明确一旦被借名人违约，他应当承担违约责任和赔偿责任，万一房子被卖给了善意的第三方，实际出资人可能无法主张房子的产权，但是可以向被借名人主张违约责任和赔偿责任。

　　(3)实际出资人入住并占有房产

　　借名买房，房子本身是属于实际出资人的，实际出资人入住并占有房产。如果被借名人想把房产卖给第三方，通常情况下，他会带第三方进行实地查看，如果实际出资人住在这个房子里面，作为第三方如果要买这个房产，就可能被实际出资人阻止购买。

　　(4)控制房屋所有原始交易的协议、票据、产权证明

　　实际出资人应当把房产所有的买卖合同、贷款合同的原始票据，纳税证明、房产证等控制在手中，防止被借名人出卖房产。

　　(5)一旦发生纠纷，被借名人拒绝过户或者发现被借名人正在卖房产，第一时间应该冻结房产。

　　比如说被借名人拒绝按照借名合同把房产过户给实际出资人，或者实际出资人发现被借名人正在把房产卖给第三方，那么第一时间应当对这个被借名人提起诉讼，把房产进行冻结，防止房产转移给第三方。

　　(6)设置抵押合同，将房产进行自我查封

　　为了防止被借名人把房产转移给第三方，还有一种方式就是由实际出资人与被借名人签订抵押合同，把房产自我查封。

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　　被借名人的风险及防范

　　(1)购房资格或贷款优惠受影响

　　一旦别人借他的名买了房产，那么他自己的购房资格要么是少了或者就没了，因为他有购房记录和贷款记录，之后如果自己再进行买房的话贷款优惠条件就可能受到影响。

　　(2)诚信度可能受到影响，可能存在还贷款责任

　　一旦实际出资人的经济状况出现问题，没有办法及时还贷，那么就有可能影响到被借名人的诚信度。如果说实际出资人根本就没有钱还贷，在这种情况下，因为被借名人签订的抵押贷款合同，他有责任向银行归还贷款。

　　(3)相对来说，借名人风险比较小，如果要进行风险防范，最好是不要贷款买房，而是要求实际出资人一次性付款。

　　我们在这里提醒大家借名买房应当慎之又慎，特别是借名买房合同的拟定，以上所讲的只是说控制减少风险而不能杜绝风险。








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