买卖二手房风险较大

播放 156次      发布日期：2018-01-11       来源：未知

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　　2017年8月中旬，张某将名下一套住房挂在某中介出售，两天后，中介公司经纪人侯某打电话自称买方金某看中了他的房子，有意向签约。见面后，张某觉得这家中介看起来比较正规，不仅营业执照齐全，而且还有其他工作人员在不断洽谈业务。整个沟通过程中，买方金某对交易表现得十分爽快。

　　随后，张某通过该中介和金某签订了买卖合同，然后金某支付了房屋全款2成的定金，根据合同约定全部房款的到账最迟日期为11月15日，且采用银行抵押贷款方式购买。于是，张某夫妇和金某一同办理了交易过户手续。眼看着到了10月份，离合同约定的时间越来越近，房屋产权已经变更到金某名下，但张某还没有收到钱。心急之余，张某多次打电话给金某，却一直没有得到回复，此时，张某得知金某已将房子拿去贷款公司做了抵押贷款。在与金某失去联系之后，张某夫妇立刻报了警，并聘请了专业律师对金某提起诉讼。

　　分析

　　对此案例，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局相关人士分析，按原来的交易模式，如买方需按揭贷款，只有办理完产权过户后，用新的房产证办理抵押登记，银行领取他项权证以后才可进行放款，这样，就会存在案例中的问题，即卖方尚未取得交易房款，产权却已经办理完过户，很可能出现钱房两空的局面。

　　笔者在采访中得知类似的情况，还有一种可能则是卖方尚未取得交易房款，产权却已经办理完过户，买方用产权办理抵押登记，银行取得了该房产的他项权利，但在贷款审批或发放贷款环节出现问题，买方无法获取贷款，卖方就无法拿到全额购房款，此时，买卖双方也极易产生纠纷。

　　交易资金监管能将产生问题前置 减少买卖纠纷

　　然而，在交易资金监管的情况下，如买方客户需要贷款，应提前联系银行申请贷款，挂牌、网签后，买方将协商的首付款打入资金监管账户。买方携带首付款证明、网签合同、缴税单到银行办理放贷手续。银行将在规定工作日内放款，放款当天资金将直接转入交易资金监管账户。随后，双方可以办理不动产转移手续，买方拿到《不动产权证书》，即可办理房产抵押手续。监管银行拿到《房屋他项权证》后划转监管资金至卖方账户。如此一来，既确保了买方拿到新房产证，又保证了卖方能拿到全额交易资金，同时，银行可以拿到房屋他项权证。减少了交易双方不必要的争议，还保障了银行信贷资金安全。

　　1月9日，乌鲁木齐玛雅房屋经纪有限公司负责人袁景山接受采访时表示：“加强资金监管有利于规避房产产权纠纷、一房多卖等风险。”袁景山举例说，比如在一房多卖中，购房者先签了合同交了预付款，却被别人抢先过户，如果中介或卖方“跑路”了，购房者将蒙受巨大损失，但如果进行了资金监管，则可以直接从监管账户中将钱退给购房者。袁景山还总结了资金监管的优势：一是安全，我市房屋交易管理中心建立专用的资金监管账户，实行封闭管理;二是免费，存量房房源验证挂牌，网签交易和资金监管全程不收取任何费用。被监管的交易资金在监管账户存放期间，还按银行活期存款利率结算利息给当事人;三是高效，通过与存量房网签系统、银行支付平台、不动产登记簿的关联，在线操作，清晰明了。








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