无处分权人订立的房屋买卖合同的效力分析

播放 72次      发布日期：2017-12-30       来源：未知

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　　无处权人订立的房屋买卖合同的是处于效力待定状态?还是自始就是有效的?无处分权人订立的房屋买卖合同的效力与房屋所有权的变动是否有直接的牵连关系?该合同如有效，是否会妨碍真正权利人追回房屋或者权利人追回房屋是否需要先行确定无处分权人订立的合同无效?无处分权人订立房屋买卖合同致使房屋买受人或者房屋所有人权利受到损害，二者如何救济?……等等这系列法律问题，本律师将通过本文予以解答。

　　1、什么是合同法上的“处分”?

　　《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 从全国人大法工委的解释来看，上述合同法条文中的“处分”，应是一种法律意义上的处分，如财产的转让、赠与、或者设定抵押等担保的行为。财产只能由具有处分权利的人进行处分，如财产所有人或者有处分权的人。

　　从法学理论界的解释来看，“法律意义上的处分”可以进一步分解为“负担行为”和“处分行为”。所谓负担行为，是指发生债权法上的给付义务效果的行为，表现为(合同)债权行为;所谓处分行为，是指直接使权利发生变更的行为(发生财产权转移或消灭效果的财产行为)，表现为物权行为和准物权行为。

　　2、房屋共有人处分共有房产属于无权处分吗?

　　财产共有通常包括 夫妻共同财产共有、遗产未分割前继承人共有或者不动产登记为共有状态下的物权共有等情形。

　　共有的房屋归属于全体共有人所有，房屋的共有人之一依法只能对享有的共有份额或者应有部分享有权利，其处分房产应当经得其他共有人同意，未经同意私自处分共有房屋的，亦属于无权处分行为。

　　3、无处分权人订立的房屋买卖合同效力分析

　　3.1 无权处分人订立的房屋买卖合同为效力待定的合同吗?

　　有一种观点认为，无权处分人订立的房屋买卖合同为效力待定的合同。理由是：从《合同法》第51条的规定来看，无处分权人处分他人财产(包括共有财产)，只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权，该无权处分人处分他人财产所订立的合同才确认有效。那么，可以反推，如没有经权利人追认或者订立合同后取得处分权，该合同就无效。由此，无处分权人订立的房屋买卖合同就处于一种效力待定状态。

　　在《合同法》(1999年)颁布后，《合同法》第51条在实施适用中，确实长期存在这样一种观点。然在《物权法》(2008年)颁布施行后，该种观点明显与物权法的规定存在冲突，如根据《物权法》第106条的规定，受让人对无处分权人出售的房屋构成“善意取得”的，即使无处分权人出售他人房屋未取得权利人追认或者订立合同后取得处分权，该合同也应当是有效合同，该合同的效力不因无处分权而无效。

　　3.2无处分权人订立的房屋买卖合同为有效合同吗?

　　笔者认为，无处分权人订立的房屋买卖合同在排除《合同法》第52条、第53条关于合同无效的情形，合同在订立时应当是有效的。

　　(1)从物权变动的原因与结果上来分析

　　如将《合同法》第51条的规定理解为“无处分权人订立的合同为效力待定的合同”，那就混淆了“合同的效力”与“被无权处分财产权利的转移效力”之间的区别。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，物权法区分了物权变动的原因行为和结果行为，依房屋买卖来看，订立房屋买卖合同为物权发生变动的原因行为，房屋所有权是否发生转移是物权变动的结果，办理房屋产权过户登记为物权变动的结果行为，房屋出卖人对房屋是否有处分权只会对房屋所有权是否发生转移的结果产生影响，而不能决定该合同是否有效。

　　(2)从合同订立、生效以及履行的合同过程上来分析

　　根据《合同法》第二章合同订立的规定，当事人订立合同需具有相应的民事行为能力以及采取法定的形式，通过要约和承诺的方式即符合当事人的真实意思表示，双方订立的合同既可以成立。再根据《合同法》第四十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。由此可见，合同应是当事人意思表示一致的体现，合同的效力应取决是否符合当事人的真实意思表示，以及是否存在合同无效的法定情形(《合同法》第52条、第53条)。那么在房屋买卖中，出售人对房屋是否有所有权或者处分权，只涉及到房屋买卖合同是否能够履行，以及房屋买受人是否能够取得房屋所有权的问题，不涉及房屋买卖合同效力的问题。因此，房屋买卖合同是否有效，从根本上来讲，要看合同是否具有法定的合同无效情形，只要不存在《合同法》第52条、第53条规定的合同无效情形，原则上应当是有效的。

　　(3)从合同法所保护的法益上来分析

　　从《合同法》的立法本意以及内容上来看，合同法既要保护(合同)交易安全(可以理解为鼓励交易)，也要兼顾(财产)所有权的安全(可以理解为保护合法流动)，结合《物权法》第107条关于善意取得的规定来看，即使是无处分权人处分他人财产，相对人在符合善意取得的条件下，也可以牺牲真正权利人的利益来保护善意相对人的利益，所以从本质上看合同法所保护的主要法益还是交易安全，以达到鼓励交易的目的。如果将《合同法》第51条规定的“无处分权人处分他人财产的合同”理解为效力待定的合同，那么合同的效力则完全取决于真正权利人是否追认或者无权处分人是否取得了处分权，由此则会导致对“(财产)所有权安全”的过分保护，而不利于“(合同)交易安全”的保护和鼓励交易目的的实现，与合同法所要保护和权衡法益向违背。

　　(4)从相对人合同利益保护的角度来分析

　　根据合同利益构造理论，合同利益一般分为信赖利益、履行利益，履行利益主要包括可得利益。信赖利益损失发生在合同未成立或无效的情形下，可得利益损失发生在合同有效成立时有一方当事人违约的情形下。一般来讲，合同相对人所受到的可得利益损失要大于信赖利益损失。如果将《合同法》第51条规定的“无处分权人处分他人财产的合同”理解为效力待定的合同，那么在合同未经权利人追认或者取得处分权的情形下，合同无效，合同无效自始无效，作为合同相对人来讲，其仅能够根据“缔约过失”责任，向无处分权人主张信赖利益损失，而不能在合同有效的情形下，基于“违约过错”责任，向无处分权人主张可得利益损失，由此将不利于保护合同相对人所享有的合同利益的保护。

　　(5)房屋买卖合同的效力不受处分权有无之影响

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第3条规定：

　　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　从上述司法解释第3条第1款来看，正面否定了一方当事人主张无处分权人订立的买卖合同无效的观点;从第3条第2款来看，也从反面肯定了无处分权人订立买卖合同系有效，从而可以据此主张违约责任或者解除合同并赔偿损失。虽然上述司法解释规定的一般的买卖合同，然房屋买卖合同应为买卖合同之一种，通过上述司法解释的制定与适用，可以确定“房屋买卖合同的效力不受处分权有无之影响”的观点。

　　4、无处分权人订立房屋买卖合同的法律后果分析

　　4.1 无处分权人出售房屋经权利人追认或者取得处分权

　　无处分权人出售房屋经权利人追认或者取得处分权，其所签订的房屋买卖合同可以继续履行(注意合同本身有效，在此不作为法律后果来评价)，房屋买受人可以实现购买房屋取得房屋所有权的目的。

　　4.2 无处分权人出售房屋未经权利人追认或者订立合同后未取得处分权

　　(1)在房屋买受人不构成善意取得的情形下，房屋的真正权利人可以根据《物权法》第106条的规定，追回房屋，而房屋买受人可以基于合同要求无处分权人承担违约责任或者解除合同并要求赔偿损失。

　　(2)在房屋买受人构成善意取得的情形下，房屋买受人可以取得房屋的所有权，而房屋真正权利人可以向无处分权人主张赔偿损失。

　　5、如何理解《合同法》第51条中的“处分”及“合同有效”?

　　5.1 从学理上的“处分”行为的意涵来分析

　　《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里提到的“处分”以及“合同”有效，根据学界关于“处分行为”和“负担行为”的细分来看，《合同法》第51条中的“处分”应当是是一种“处分行为”即发生标的物物权变更转移的行为，而不是“负担行为”即无处分权人订立合同的本身。无处分权人处分(出售)他人房屋，其行为仅作用于履行合同的行为及履行合同的结果，而不涉及合同的效力，仅涉及到“无权处分行为”本身的效力。由此可见认为，无处分权人订立的合同效力是确定的(有效)，而“无权处分行为”本身的效力是未定的(如权利人追认或者取得处分权，该处分行为是有效的)。

　　5.2 从我国物权变动的模式上来分析

　　我国的物权变动模式可以归纳为：有效的合同+有权处分+登记或交付=物权变动;有效的合同+无权处分+登记或交付=权利外观变动;若不能同时满足合同有效，有处分权，完成登记或交付三个条件，处分构成善意取得，否则物权不会发生变动。

　　(《物权法》第106条规定很明确，除非同时满足①受让人受让时是善意的，②支付了合理对价，③需要登记的已登记，不需要登记的已交付这三个条件，买受人可以善意取得物权，从而使物权发生变动外，否则买受人不能取得物权。)

　　(1)合同有效并不必然发生物权变动的效果。根据以上物权变动模式，如无处分权人订立的合同无效，那么物权不会发生变动;如无权处分人订立的合同有效，也要在相对人构成善意取得的情形下，才会发生物权变动。进一步讲，无权处分的合同虽然有效，但并不能引起物权的变动，即使是已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权。因为交付和登记本身并不能引起物权的变动，若出卖人无处分权，即便已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权，而只能获得权利外观及实际控制权，物权实际上并没有变动。

　　(2)合同有效也并不妨碍真正权利追回物权。如前所述，物权变动不仅需要合同有效，还需要为有权处分，负责不发生物权变动，那么真正权利人自然可以行使物权追回权。即使在受让人主张善意取得的情形下，其取得物权并非来源于合同的效力，而是来源于法律的直接规定，善意取得为原始取得而非继受取得。

　　因此，无处分权人订立的合同效力与物权保护并不冲突，没有必要认为为了保护物权而否定无处分权人订立合同的有效性。








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