小产权房拆迁补偿应当归谁

播放 132次      发布日期：2017-12-30       来源：未知

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　　最近在涉及征地拆迁的法律咨询当中，经常有咨询者问及小产权房拆迁补偿应当归谁?针对这个问题，笔者分析如下：

　　一、小产权房拆迁补偿应当归谁?

　　案情介绍：2001年8月7日，陈某与马某签署了房屋买卖合同，陈某将自家北房4间房卖给城市户口马某，合同总价32，000元。签订合同后，马某支付1500元给陈某，为其在南院建2间房。庭审过程中，双方均承认买卖房屋为北房4间及南院2间。马某向相关部门缴纳了相关契税，先后取得该村委会、人民政府审批，并于2007年5月11日取得房屋所有权证。

　　2015年该村拆迁，经现场勘查，现该院共有北房6间，南房4间，陈某认为合同无效要求马某返还房屋。

　　判决结果:驳回陈某诉讼请求。

　　案例分析

　　本案争议焦点：该房屋买卖合同是否有效?

　　目前我国法律法规及司法解释并未规定农村房屋买卖合同应认定无效的明确规定。只有《物权法》第一百五十三条规定，基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。　第三十四条规定，下列财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;第三十六条规定，乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。第三十七条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

　　根据以上法律规定，城市居民购买农村房屋一般认定为无效。但在处理具体案件时应结合实际情况综合判断。本案中，马某与陈某的房屋买卖合同已经乡政府批准。又，马某取得房屋所有权证并于2009年迁入户口。鉴于此，综合本案事实及当时历史背景，应确认马某与陈某签订的房屋买卖合同有效。

　　综上，小产权房拆迁补偿应当归谁?应综合当时的历史背景及有利于维护现有房屋占有关系角度考虑。不能简单一概认定农村房屋买卖合同无效，拆迁补偿归原房屋所有权人所有。

　　二、购买小产权房的法律风险

　　小产权房是农民在集体集体土地上建设的房屋，没有国家房管部门颁发的产权证，不能进行买卖交易。因此并不能构成真正法律意义上的产权。一旦出现问题，购房人的权益是很难得到保护的。

　　购买小产权房存在以下法律风险：

　　第一、根据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，小产权房是不能合法转让过户的。

　　第二、涉及到拆迁补偿时要看此类小产权房是否符合当地政策要求，是否存在违法建设的现象。如果是属于违法建立的小产权房，则有依法被拆除的风险。

　　第三、如遇上国家征地拆迁，买房人将很难获得补偿。








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