借名买房，因房价高涨昔日好友反目成仇

播放 132次      发布日期：2017-12-29       来源：未知

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　　对于律师来说，“借名买房”案件并不新鲜，尤其身处上海，耳濡目染诸多房屋买卖的灰色操作方式，但遭遇现实案例的时候，还是让人感觉颇为不可思议，案情如下：

　　刘辉(化名)和王军(化名)是同事同时也是好朋友好兄弟。刘辉是江苏人，王军有上海户口，刘辉欲在上海购房，但囿于限购政策无法实现，遂与王军商量，借其名义在上海购房成功，首付和贷款都是刘辉转账到王军的银行卡，以王军的名义支付。不想几年后，上海房价猛涨。而王军因为家庭原因急需用钱，把登记在自己名下的这套房屋出售。刘辉知道后找到王军，两人发生争吵无果。刘辉遂向法院起诉王军要求返还出资款、贷款月供、物业费、装修费以及房屋增值部分。

　　研究本案案情，并结合相关法律法规和司法判例，“借名买房”案件本质上是要处理两个问题：

　　1、“借名买房”的行为是否有效?

　　2、房屋的所有权归属以及“借名买房”过程中涉及的出资款等款项、房屋增值和违约责任的如何处理?

　　一、就“借名买房”的行为效力而言：

　　1、“借名买房”属于双方当事人合意，是民事法律行为，应当认定为一种合同关系，其效力问题适用合同效力审查规则;一般，在司法实践中，如果没有无效的情形，借名买房合同是有效的。

　　2、查阅相关限购政策，上海从2011年起陆续出台了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》以及《上海关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》等文件，因此，限购政策的存在并不影响“借名买房”的效力;但如涉及到经济适用住房、公租房等类型房屋的购房行为，因为《经济适用住房管理办法》等法规的存在，还牵涉到国家整体政策和社会公共利益，该等“借名买房”实践中一般会认定为无效。

　　二、就房屋的所有权以及嗣后其他问题的处理而言：

　　1、如涉及经济适用房等而“借名买房”行为无效的，依据登记公示主义，房屋当然由登记名义人所有，出资款、贷款月供、物业费、装修费等费用按照不当得利原则予以返还，至于违约责任和损失赔偿按照合同约定和与有过错原则处理;

　　2、如所购房屋为一般性商品房，出资人主张房屋归其所有，且此时出资人已具备购房资格，能够完成过户登记，宜认定房屋归其所有，从而其他案涉其他款项应也无太大争议;

　　3、如所有房屋为一般性商品房，出资人主张房屋归其所有，但此时出资人仍不具备购房资格，无法完成过户登记，由于实际履行不能，法院极有可能驳回出资人诉求;此时出资人最好变更诉求，要求房屋归登记名义人所有，并返还相应的出资款、贷款月供、物业费、装修费等费用，至于违约责任和损失赔偿，结合双方约定和与有过错原则处理;当然，双方也可以达成调解，房屋归登记名义人所有，再协商处理其他款项、违约责任及损失赔偿的问题;

　　4、如所购房屋为一般性商品房，出资人主张房屋归登记名义人所有，而登记名义人也不主张对房屋所有权的，可在房屋归登记名义人所有之后，再自行对房屋予以拍卖折现，然后再依据合同约定和与有过错来处理案涉其他款项、违约责任及损失赔偿的问题。








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