一房二卖，房屋究竟应该归谁，预告登记又是什么
播放 158次 发布日期：2017-12-25 来源：未知
买房卖房是现今生活中习以为常的事情，由于房价不断上涨，各种因为买房子卖房子引发的风波和闹剧，也屡见不鲜。不久之前，家住江苏的程先生就遇到这样一件糟心事。
程先生是家住江苏的一名人民教师，为改善家中居住环境，便在江苏的木渎镇购买了一套300多平米的二手房。当时程先生对这套房子很满意，2013年的房子，装修也还可以，对房主王先生夫妇的印象也不错，考虑到自己如果买了这套房，只需要简单装修，也不用花费太多时间，太多精力再去装修，挺划算。程先生与王先生在中介的见证下，坚定了房屋买卖居间合同，约定定金20万，当天支付给王先生5万定金，双方在签订合同时，程先生得知，该房主入住房子多年，但是由于房主原因，没有办理房产证，程先生是一个比较谨慎的人，为了避免因房产证的原因产生意外，程先生提高了定金数额，并且约定了总房价百分之二十的违约责任，中介当时提出定金多一点，就是20万，然后分两期，第一期给10万，等房主王先生办理好房产证，见到房产证，再支付另外一半定金10万。没多久，王先生的房本就下来了，随后，程先生与王先生签订了正式的买卖合同，然后办理了网签，但是到了次日，程先生去办理过户时，他突然接到中介的电话，说过不了户了，程先生立即打电话给卖家王先生，而此时的王先生也和他一样气氛和惊恐，说没想到房子会被冻结。事发突然，程先生也懵了，他为了买这套房子，他将自己之前居住的房子已经卖掉了，自己租房住，而自己又贷了150多万的贷款，他本想着买了房子，包了网签，只要一过户，房子就是他的了，可是就在此时，他所购买的房子已经被法院冻结了，究竟是什么原因，导致该房屋被冻结?房主王先生也是糊里糊涂，是谁向法院申请冻结这个房子呢?
冻结房子的是姓周的先生，原来这位周先生也是和程先生一样，是该房屋的买家，可是一个房子怎么突然出现两个买家?这位周先生比程先生早半年向王先生购买该套房屋，如果说周先生早已购买房屋，那么程先生又怎能再次购买房屋，还办理网签?原来周先生早在程先生前就与房主王先生签订了房屋都买合同，当时周先生就知道该房屋的房产证没有办理下来，周先生与王先生商谈顺利，最终约定房屋价格，当场签订了房屋买卖合同，周先生支付了购房定金8万元，由于王先生的房屋没有房产证，为了避免中间出现各种意外情况，可能导致时间上的延迟，所以双方预定三个月的期限，在同年5月10日之前要办理网签以及资金的托管手续，但是过了约定时间，周先生与王先生都未办理网签，于是周先生赶忙联系王先生，但是一直联系不到他，过了一个多月，王先生告诉周先生，房价涨了四五十万，要继续交易就得加价，双方进行协商，但是没过几日，王先生态度突然变得强硬，不卖房了，但是周先生仍然抱有一丝希望，一直催促他去网签，可是王先生一直未与他网签，可就在此期间，王先生与程先生已经办了网签了。周先生在万般无奈之下，不得已申请了财产保全，而此时的程先生即使办理了网签，但是他也没有办法继续办理房产证，而周先生自己也是没有办法网签了，本来简单的房屋买卖，突然变得复杂了，最终不得不通过诉讼解决这个棘手的问题。
程先生与周先生都不退让，两人都坚持履行合同，可是一房二卖，谁更有优先购买权呢?根据我国法律法规，这套房子应该归属于谁?我国合同法规定，合同在当事人之间产生法律效力，就合同所设定的债权而言，没有先后之分，债权是平等的，这两个买主都是有权利要求房主继续履行房屋买卖合同。两个合同都是合法的，标的物却只有一个，这就涉及第二个问题，从物权角度来说，它是具有绝对性，排他性，再确定房屋归属上，就要考虑以下几点：
第一，看该房屋是不是办理了预告登记、网签这些物权保全，或者说是交易的公示手续，在现实生活中，如果办理了预告登记，网签，那么法院往往要先保护办理网签手续的买受人，让他来取得房屋的所有权;
第二，要考虑，看几个合同中的当事人，有没有先履行主要的义务，例如交付，现实占有，或是其中一个买受人已经交付全部价款，现实中法院优先会考虑已经交付了全部的价款或者是已经占有了房产的买受人;
第三，就是考虑房屋当地是否存在购房资格限制，有些城市会制定自身区域内的限制条件，现实中法院会优先考虑这些。
经法院再三调解，程先生最终作出让步，要求房主王先生赔偿损失，法院最后判决双方继续履行房屋买卖合同，并于判决生效之日起三日内办理产权的转移登记手续，但是王先生却迟迟不去办理转移登记手续，周先生万般无奈之下，只能向法院申请强制执行，经过几般波折，周先生终于拿到了房本。
这一系列的纠纷源头，其实还是契约精神的缺失，双方当事人签订了合同，对当事人来说具有刚性的约束力，不应当再去违背。所以在房屋买卖期间，一定要在交易的过程中及时推进交易的流程，尽量缩短交易周期，早日办理产权转移登记，如果没有及时办理产权转移登记，也可以申请预告登记，预告登记之后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力，这样就能排出卖房人把房屋过户给他人的可能性。
上一篇：这5种情况下即使签了购房合同，也不受法律保护
下一篇：未告知房产抵押状况，买受人能否解除合同