买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同
播放 89次 发布日期：2017-12-19 来源：未知
合同解除分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】 在房屋买卖合同对于买房人不具备购房资格(具体可能有几种情形)的法律后果没有做出约定的情形下，合同可否解除就要考虑合同的法定解除。
一、网签时限购，但是合同约定的过户日买房人具备购房资格，卖房人无权解除合同
网签时限购，但是合同约定的过户日买房人具备购房资格，合同的履行不受任何影响，只需要卖房人配合买房人重新网签即可。《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 根据该规定，卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。重新网签只是完成一个行政管理的要求，没有规避限购政策，也没有影响房屋买卖双方的任何合同权利义务，卖房人基于诚信原则，有义务协助买房人重新网签。
二、网签时不具备购房资格，合同约定的过户日还不具备购房资格，卖房人有权解除合同
《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”新政导致买房人不具备购房资格，交易无法继续，属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，卖房人有权解除合同。
关于履行期限的约定是主合同义务，《合同法》第六十条第二款规定的协助义务是附随义务，买房人无权通过要求卖房人履行附随义务的方式改变主合同义务。延长过户时间，可能会侵害卖房人的权利，涉及变更合同条款，卖房人有权拒绝买房人延期过户的要求。
(1)不可抗力
《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力。
(2)合同目的
《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款所有权。以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款所有权。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢?
问题的症结还在限购。
买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋(最典型的就是“置换”)。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。
附案例一：赵某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年11月14日，赵某某(乙方)与蔡某某(甲方)通过案外人上海甲房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由乙方受让甲方自有的上海市某区某村17号602室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，该房屋建筑面积34.88平方米，转让价款人民币850，000元(以下币种相同)。甲、乙双方同意于买卖合同签订后当日，乙方向甲方支付购房定金30，000元，并支付第一笔房款310，000元;甲方同意乙方第二笔房款以银行贷款的形式支付，乙方应于双方签订买卖合同后自行向银行申请办理贷款490，000元，经贷款银行审核后若乙方的贷款不足申请的金额，则乙方应于甲乙双方进交易中心办理过户手续当日以现金自行补足甲方;乙方应于2013年3月31日前进交易中心办理过户手续当日支付甲方尾款20，000元。同时，双方又签订了补充协议将实际付款方式更改为：乙方于2012年10月27日支付甲方购房定金30，000元;乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同的当日支付甲方首期房款190，000元;第二笔的付款方式不变;乙方于2012年12月31日前支付甲方尾款20，000元。庭审中，双方确认为方便赵某某贷款而做高房价。房屋买卖合同同时又约定，甲方于2012年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条规定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。……”补充条款(二)规定，“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。” 合同签订后，赵某某即向蔡某某支付了定金及首期房款共计220，000元。 2012年12月蔡某某因得知赵某某缴纳社保费尚未满一年，属于限购对象，没有按约交房。 2013年3月10日，双方及中介共同赴交易中心办理审税手续。双方确认交易中心当时答复外地人购房需缴纳社保费满一年，补缴不算，以签订合同的时间为准。尽管当日赵某某已符合购房标准，但在2012年11月14日签订合同时，赵某某缴纳社保费并未满一年，故无法办理过户手续，除非重新网签新合同。同日，在中介的协调下，赵某某向蔡某某承诺不追究蔡某某逾期交房的责任，希望蔡某某积极配合办理过户手续。 2013年3月18日，赵某某向蔡某某出具律师函，告知对方称赵某某已无需通过贷款形式支付房款，已筹足现金可随时支付，希望蔡某某及时配合办理交易过户手续并收取剩余房款。 原审另查明，关于赵某某的城镇养老保险缴费情况，截至2012年10月22日，其已缴费月数为14月，其中，2011年1月至2011年12月没有缴费。赵某某曾于2012年3月补缴其2011年7月至2012年2月的养老保险费。截至2013年3月，赵某某城镇养老保险缴费累计已满12个月。 赵某某诉称，合同签订后，赵某某依约支付了首付款。按买卖合同附件三第3条约定，赵某某原拟通过贷款形式支付部分房款，后因赵某某已筹足现金，故已无需办理贷款，所有剩余房款均可于交易过户当日一次性付清。为此赵某某多次催促蔡某某按交易部门的要求配合赵某某办理相应的过户手续并收取剩余房款，但蔡某某均不予理会。赵某某现在完全符合购房资格，不属于限购范围之内，只要重新签订网签合同，更新合同的系统生成时间即可完成交易，但蔡某某拒不配合履行合同义务。赵某某认为依法成立的合同应当受到法律保护，当事双方均应遵照合同履约。蔡某某的行为已严重影响了正常交易。为维护赵某某自身权益，赵某某诉至法院，请求判令蔡某某继续履行与赵某某签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中，赵某某又增加诉讼请求要求判令：1、蔡某某按照赵某某已付款人民币22万元的日万分之五向赵某某支付逾期交房违约金，自2013年1月1日起至判决生效之日止;2、蔡某某按照赵某某已付款22万元的日万分之五向赵某某支付逾期过户的违约金，自2013年5月1日起至判决生效之日止。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1219号】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某某认为蔡某某没有继续履行合同，应承担违约责任。蔡某某没有继续履行合同的关键是无法完成房屋过户。根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。该购房之日在本案即赵某某签订房屋买卖合同之日。赵某某非本市户籍，在购房时社保费尚未缴满，对这点赵某某自己是明知的。其属于限购范围之内，在签订合同的时候其购房资格就有问题，现在无法过户的原因是合同签订之日赵某某的社保费并未缴满，因此是赵某某自身原因造成了合同无法继续履行，与蔡某某是否积极配合并无关系，并不存在蔡某某违约的问题。赵某某诉称要求蔡某某重新网签一份合同，以新的签合同时间来完成过户。对此，原审法院认为，该合同是独立的，合同订立自由，蔡某某有权利决定是否继续签订该份合同，并且签订此合同并非原房屋买卖合同内的履行内容，现蔡某某不愿重新签订合同无可厚非。关于交房，蔡某某辩称因当时得知赵某某的购房资格有问题，可能无法过户而没有按时交房，其实际是行使了不安抗辩权，此后，赵某某也确实在过户上发生了问题，造成合同无法履行，蔡某某延迟交房合法有据，原审法院对其抗辩予以采信。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定，于二○一三年八月二十七日作出判决：驳回赵某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币11，763.50元，减半收取计人民币5，881.75元，由赵某某负担。
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