防范二手房买卖“陷阱”，如何法律防范有技巧
播放 86次 发布日期：2017-12-19 来源：未知
二手房买卖存在诸多 “陷阱”和法律风险，特别是期房的交付、办理产权登记的时间无法确定，出现质量问题难以维权，易出现“一房二卖”，房屋被债权人强制执行，原购房人逾期还贷的法律风险。靳双权特提出二手期房购房人减少风险的建议措施，如解除原房屋买卖合同，与开发商重新签订房屋买卖合同;为防止原购房人违约，可以要求原购房人提供担保;对二手期房买卖进行公证。但不足以消灭全部风险，靳双权建议慎重购买二手期房。二手期房由于其房价低，在房价日益上涨的趋势下，已成为众多购房者的选择，但二手期房交易同时也存在诸多的法律风险，正确认识这些法律风险，采取有效的措施减少法律风险，在保障交易安全、维护购房者权益方面具有重要意义。
靳双权日前从法院获悉，近年以来贵阳市区各基层法院新收二手房买卖纠纷案件数量激增，特别是今年下半年以来尤为明显。在房价波动面前，部分出卖人为了保住房屋、争取利益，可谓无所不用其极。有的在买受人已付清全部房款的情况下，拒不交付房屋或拒不配合买受人办理产权转移登记手续;有的在合同约定由买受人以买受房屋抵押贷款形式支付部分购房款的情形下，拒不配合买受人办理银行贷款的审查手续;有的在买受人已经支付了定金后，拒绝接收其他款项，并将房屋另行挂牌出售;有的对已签订出售合同的房屋进行结构改造……面对这种种伎俩。一法官说：“法律不可能让违约方从其违约行为中获利，不仅如此，还要让他付出额外的代价。”
被告上法庭后，一些违约的出卖人还在打着如意算盘。他们认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金，就可以任意解除合同。这是对法律的片面理解。违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金;守约方可以选择是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。在目前受理的此类案件中，大部分案件的买受人要求继续履行合同并由出卖人支付违约金。
房屋属于家庭的重大财产，交易一定要慎重。靳双权提醒市民，在房地产价格可能存在大幅度波动的时期，要充分认识市场风险，做出相应的心理预期;交易前要对交易对方、中介机构的信用、履约能力作必要了解;一旦合同签订，买受人应按约定期限交付房款，否则可能面临合同不能继续履行的风险。另外，中介机构作为促成房屋买卖达成的第三方，要秉持公平、公正、合法的经营原则，不能为了促成业务而故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息。如果造成委托人财产损失，要承担相应的法律责任。
靳双权近期从贵阳市住建局、贵阳市消协过去一年接受的房地产纠纷中，选取了一些典型案例，从法律角度提出一些解决的方案，供市民参考。
1、交房纠纷呈上升趋势成为投诉新热点
在房地产行业，由房屋交付产生的问题普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。据贵阳市消协统计，近年以来，交房类纠纷占到贵阳商品房买卖投诉的50%以上，成为商品房买卖中投诉最多的问题。而靳双权从贵阳市住建局稽查局获悉，去年一年该局共接到的三百多起房地产投诉案件中，交房纠纷涉及的群体超过60%，成为目前房地产行业的投诉热点。
据了解，近年来市民的维权意识和法制意识不断增强，在购房时已经会主动查询项目的预售许可证和督促房开商进行网签备案，“现在几乎没有未取得预售许可证就收取现金的楼盘项目了，这一块的投诉率也大大下降，相反，交房问题因为涉及各种不可抗力和房开商本身的资金实力、建设方实力等等因素，且动辄牵涉整栋楼的业主，涉及人群较广，成为目前房地产投诉率较高的纠纷类型”，贵阳市住建局相关工作人员介绍说。
该工作人员也提醒广大市民，为尽量规避以后在收房时产生纠纷，市民在购房时除了要查询项目的预售许可证、施工许可证等相关手续之外，还要查看所签合同是否为贵州省工商局和省住建厅联合制定的商品房销售格式合同，并认真了解所签各项条款。“交房纠纷也是一种合同纠纷，一旦出现纠纷业主可向各属地的主管部门进行投诉，而主管部门将按照合同内容来进行协调，如果业主提出超越合同约定之外的要求，则是不能被满足的，所以如果有要求，就必须事先在合同中约定”。而如果双方通过主管部门调节未果，还可以走仲裁、司法等途径。
2、交付标准引争议专家建议先看“一表两书”
日前，一位网友在贵阳某本地房产网的论坛上发布了一篇关于贵阳市沙冲路上某楼盘交房未达到交付标准，而致使多名业主拒绝收房的相关帖子。据该楼盘其中一位业主刘先生介绍，这家于2013年1月通知回迁业主入住1号楼，但待他们收房时却发现，该楼外墙竟有明显裂纹，雨天墙体还会渗水，装修漏水情况十分严重，“房屋质量明显有问题，我们如何收房。”刘先生表示。此外业主们还认为，回迁安置的房屋室内房间未装房门，水电仅通在大门处，室内未通，墙体粗糙未粉刷，卫生间未装便池，仅有一坑且积水严重，难以达到入住条件。
“无论是回迁房还是普通的商品房，其交付的法定前提都是其竣工验收合格，并且由开发商向业主提供‘一表两书’。”针对这类业主认为未达到交房标准而拒绝收房的情况，律海君建议，业主可以首先查看新房的验收合格证书。所谓的“两书一表”分别是指由相关部门出具的《建设工程竣工验收备案表》以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这些文书可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格，是收房的前提。此外，业主若发现房屋主体结构出现质量问题，在经过检验不合格的情况下，业主可以拒绝收房，并有权解除合同。在房屋质量严重影响生活时，也可以要求解除合同和赔偿损失。
3、合同未作约定购房者遭遇维权“拦路虎”
除了房屋交付之外，由买卖合同引发的纠纷也是购房者最为头疼的问题之一。从霸王条款到虚假条约、从面积缩水到配套变更，在购房过程中，稍有不慎，购房者的权益就很容易受到损害。
日前，位于云岩区市北路的某楼盘在交房时由于与销售人员宣传的相距甚远，问题多多，引发业主强烈不满，并拒绝收房。但由于购房合同中并没有关于入户大厅和停车库等设施的具体约定，这场维权行动最终只能以开发商答应尽量整修和免一年的物业费告终。
开发商在策划商品房销售广告时，不乏存在夸大甚至虚假的广告宣传，但这些内容并不一定会在商品房买卖合同中体现。要避免此类由购房合同约定条款不详细引发的纠纷，在签订购房合同时，就要明确开发商和购房者的权利和义务，这是购房过程中最为重要的环节，也是日后维权最为关键的依据。在签订合同时，购房者要谨慎审查关于房屋质量细节、配套设施、合同解除等方面内容，尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。
4、买房遭遇黑中介迟迟不退定金
在“国五条”细则出台后，近期的二手房市场突然火爆，也致使不少中介机构违规行为纷纷浮出“水面”。靳双权在走访了贵阳多家中介机构后发现，目前贵阳二手房纠纷多集中在合同约定不详细方面，约占整个纠纷案例的一半以上。“通常情况下我们中介只提供大概买卖合同样本，如涉及其他如水电、物业、贷款等方面内容则需要买卖双方自己协商并补充，但由于很多购房者在购房过程中容易忽略这些细节而未作相关约定，因此容易产生纠纷，也容易让不少‘黑中介’趁机钻空子，侵害购房者的合法权益”，贵阳一房产市场负责人说道。
交了定金的房子被房主转卖他人，中介公司却迟迟不返还定金和中介费，市民何先生此前就遭遇了一家黑中介，差点让辛苦钱和买房梦一起打了水漂。
据何先生介绍，2013年2月，为了方便孩子上学，他通过贵阳小十字某房屋中介购买了一套二手房，并签订了三方合同，交了3000元定金和2000元中介费，合计5000元。可几天后，何先生接到了卖家的电话，称房子已被卖给了自己的一位亲戚，不能卖给何先生了。何先生要求中介公司返还定金，中介人员表示返还中介费需要一系列审批程序，要何先生回去等消息。之后便以领导出差、财务休假等种种理由拖延。忍无可忍的何先生将中介公司投诉到云岩区相关部门。
对此贵阳一房产市场负责人介绍，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》及《合同法》的相关规定，卖方违约致使合同不能继续履行，中介也没有按照合同约定为何先生提供买房服务，理应返还定金。此外该负责人还提醒道，购房者在买房或租房时，一是要找信誉好的正规中介，注意查看中介公司是否正规、证照是否齐全，防止遭遇“黑心中介”;二是在支付相关费用时，应要求中介出具支付凭证或发票等相关收费证明，妥善保存，以备维权之需;三是应签订书面合同，不要轻信中介人员的口头承诺，应把中介公司的承诺落实到合同条款里，并对所签条款要逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可。
5、委托中介出租房屋60平方米房子竟住了14人
“委托中介出租一套两室一厅房屋，说好最多住4人，但却住进了14个人且已被糟蹋得不成样子，中介则表示都是租户私下所为，中介公司并不知情。”将房屋出租了快两个月的房东张女士偶然推开自己家的房门，就被眼前的景象吓了一跳。对此有关法律人士表示，尽管中介声称不知情，也要承担相应责任。”
6、破解维权难题业界亟盼第三方机构
在购房过程中，购房者权益受到侵害的事件屡见不鲜。在这些事件的背后，不仅反映了购房者的维权困难，更反映出开发商的强势地位。有业内人士指出，“房地产行业由于运作周期长、跨度大、涉及面广，所以对该行业的监管难度很大。虽然相关管理部门加强了监管力量，但还是出现了监管不力的情况，从而导致了房地产商屡屡出现诚信缺失、购房人的权益保护不力的情况。”
“虽然购房者在签订合同之后，就在法律上拥有了相应的业主权益。但一旦出现纠纷，购房者却往往处于弱势地位。”贵阳市房地产一名业内人士指出，由于购房者在保护自身权益意识和法律知识上的不足，当矛盾发生时，购房者往往很难用法律为武器来保护自己，而去选择某些极端的方式去反抗。这不仅对事情的解决毫无益处，也可能对自身带来伤害。“这反映出房地产行业维权上的一个空白，购房者很难找到一个有力的途径或组织去反映问题，解决问题。”
不少业内人士也建议道，构建一个第三方质量监管保障体系，即有关质量监管部门、住建和开发商和业主所委托的第三方机构，如此信息才能相对称、畅通，购房者的权益也能得到更为有效的保障。“比如，在验房时，可以要求开发商通知购房者共同参与，引入专业的有公信力的验房机构进行分户验收，政府也可以成立相关部门，专门监督房屋验收制度的落实情况。”
业内建议：买房不要只看价格 开发商实力更重要
“开发商的实力是房屋质量的重要保证，尤其对于购买期房的客户来说，房子买的时候，还只是纸上的图画。较后是否能拿到和图纸上一样的房子，完全要靠开发商的信誉进行保证。”保利贵州置业集团相关负责人表示，一般而言，开发经验丰富、业内声誉好的品牌大开发商相对资金实力比较雄厚，而一些转型不久的中小开发商则要比较警惕。
该负责人表示，通常情况下，购房者可以购买资金实力雄厚的品牌开发商的房子，来降低复杂市场环境下有可能出现的各种风险，避免出现延期交房、烂尾楼，或开发商携款逃跑的情况。在具体做法上，先了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素，有实力的开发商持有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。较后，购房者还要了解开发商的信誉。对信誉重视程度高的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了质量等问题，获得妥善解决的可能性也比较大。
房屋质量问题如何维权
近年来，地产行业遭遇了严重的质量拷问，一个个质量门事件夺人眼球，从“水晶宫”到“蜂窝墙”，再到“毒门框”，让我们一次次见识了房地产背后的质量隐患，然而业主维权难的问题也一直在上演，如何维权，又成为一道过不去的门槛。
一、商品房买卖合同签约前
房地产开发企业销售房产，必须符合一定的要件：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。该五证缺一不可，否则不具备销售能力，所签订的购房合同无效。因此，对该五证的检验应是在签订商品房买卖合同前中不可缺少的环节。
房地产开发企业在策划商品房销售广告中，不乏存在夸大甚至虚假的广告宣传，但是，一些具体的内容并没有在商品房买卖合同中体现，尤其是这些内容对购房者购该商品房具有关键性影响的广告宣传，购房者要特别注意。
实践中，有很多购房者与房地产开发企业在签订商品房买卖合同前签订认购书。值得注意的是，认购书中约定了定金，就适用定金罚则。除非是不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，否则，房地产开发企业将不定期返还定金，购房者在签订认购书时必须考虑清楚。
二、房屋交付使用阶段
在预售房屋的合同纠纷中，开发商不能交付或不按期交付房屋的纠纷也占有相当大的比例。这些问题的原因是多方面的。一般来讲，对于这些风险，购房人是很难避免的，但是如果购房人在签订与房地产开发企业在《商品房买卖合同》中明确约定这种情况发生时房地产开发企业的违约责任，并积极主张权利就可以较好地避免这种风险给购房人带来的损失。
三、房屋产权办理阶段
这个阶段通常风险很少，但是如果出现了问题，购房人可能就无法获得房屋的产权凭证，房屋就无法认定物权。对于购房人来说，如果不办房产登记，房屋的物权仍属于房地产开发企业。如果房地产开发企业有债务，则有可能拿房屋抵债，由此会造成购房人无法挽回的损失。而且没有做物权登记的房屋也无法正常进入房地产三级市场流通，这对购房人来说损失是巨大的。
在这个阶段主要是房地产开发企业延期办理产权凭证。因此购房人在签订《商品房买卖合同》时，需要在合同中明确约定延期办理产权凭证的违约责任，如支付违约金、退房并承担经济损失等，并积极通过诉讼或仲裁的方式主张权利，以便能够在发生此种情况时能够较大限度地维护权益。
四、购房者要逐步提高维权意识
一个楼盘项目是经过很多政府管理过程的，工程里面应当非常完整，但事实上并非如此。质量问题的出现，原因是多方面的。解决商品房的质量问题应当由政府在立法、司法等各方面通力合作，综合治理，不仅仅是治理一个开发商、一个楼盘，而是应该从根本上改变执法的质量和力度。因此，我们的消费者要敢于维护自己的正当权益，敢于对政府的行政监督以及司法腐败提出意见，提高自身的维权意识。
五、政府加强楼市监管才是王道
建筑商对开发商负有保障义务，开发商对消费者负有保障义务，消费者本身没办法改变或者影响建筑物的质量，作为消费者只能起到维护的作用。很多情况下，消费者只是一个弱势群体，无法真正维护自身的正当权益。另外，我国现行的房屋预售合同对于消费者权益的保障不足。目前版本的预售合同通常规定，房屋只有出现结构性的质量问题，或者说房屋的质量问题影响到购房者居住时，买房人才有可能退房。而对于一般的质量问题，仅仅是以维修费用的一定比例作为赔偿。而眼下市场上销售的很多期房楼盘，甚至连赔偿都不给。正是因为预售合同对购房者保障不力，让开发商松懈了房屋质量弦，于是出现了开发的楼盘越新，房屋质量却越差的奇怪现象。因此，我们政府就要不断通过各种形式加强监管，督促开发商将房屋质量做好，实现老百姓的安居梦。?
二手期房买卖的法律风险
(一) 期房的交付、办理产权登记的时间无法确定
与购买现房不同，参与交易的期房，很多都是正在建造的房屋，由于房地产开发建设中不确定的因素太多，房地产开发商能否如期交房无法控制，一旦出现楼盘工期无限期拖延的情况，二手期房买受人将陷入购房僵局状态。
也正是由于期房的交房时间无法掌控，一旦房屋的建设期较长，房价上涨，原购房人易出现违约心理，导致其不配合二手期房买受人办理房屋产权变更登记，使得二手期房买受人的物权权益处于危机状态。
(二) 出现质量问题难以维权
由于处于建造状态的期房交付时间不能确定，且期房也不能像现房交易那样可以当场验房，房屋质量问题一直悬而未决，一旦交付的期房出现质量问题，因不是一手房屋买卖合同相对人的二手期房买受人很难直接向房地产开发商主张维权。
(三) 易出现“一房二卖”
因期房的交付时间不确定且没有房屋产权证，导致二手期房买受人没有物权保障，极易出现原购房人将期房再高价受让他人的法律风险。
(四)房屋被债权人强制执行的法律风险
出售期房的售房人有很多都是债务缠身、急于将期房出手清偿债务的情况，由于二手期房买受人长期处于无房屋所有权的状态，那么在此期间，如果原购房人的债权人众多，且向其主张债权，并对该期房采取保全或执行措施，那么此时二手期房买受人将无法实现自己的物权权益，只能基于债权获得清偿。
(五)原购房人逾期还贷的法律风险
如果原购房人是以银行贷款方式支付房款，在期房办理产权变更登记之前，二手期房买受人无法直接向银行还贷，如果原购房人不按期偿还贷款，二手期房买受人将面临银行对期房行使抵押权利、不能取得房屋所有权的法律风险。
二手期房买卖法律风险的防范措施
(一)解除原房屋买卖合同，与开发商重新签订房屋买卖合同。
房地产开发商、原购房人、二手期房买受人进行协商，解除原房屋买卖合同，二手期房买受人与房地产开发商重新签订房屋买卖合同，如果房款的支付是以银行贷款方式支付，也可解除原银行贷款合同，最终二手期房买受人取得一手购房人的法律地位，对于房屋质量问题、房屋产权问题等可直接主张权益，也可避免因原购房人将期房再出售、再抵押、房价上涨违约、不配合办理产权过户、不按期偿还银行贷款等导致的法律风险。
上述防范措施虽然能减少二手期房交易中的很多法律风险，但在实践中较难操作，目前房地产开发商因各种主客观因素不愿配合解除原合同及重新签订合同。
(二)为防止原购房人违约，二手期房买受人与原购房人签订担保合同。
如上所述，因原购房人的主客观因素导致二手期房交易的法律风险众多，因此，为避免或减少因购房人导致的法律风险，在签订二手期房买卖合同前，可要求原购房人向二手期房买受人提供担保(包括但不限于抵押、质押、保证等)，一旦出现原购房人违约的情形，二手期房买受人可行使担保权利，从而维护自己的合法权益，减少自己的损失。
上述防范措施能够有效地保障二手期房买受人的权益，但在实践中，原购房人是否愿意或者有无能力提供担保，需二手期房买受人进一步与之商榷。
(三)对二手期房买卖进行公证
目前在二手期房交易过程中，有很多房源都是中介结构提供的，这些中介机构会建议原购房人与二手期房买受人对二手期房买卖进行公证，从而保证交易安全。但由于二手期房尚未取得产权证，如果进行交易是国家明令禁止的，因此公证处不可能做转让公证，而只能做个委托公证，证明该房产转让手续全权委托买受人，没办法杜绝风险的发生。
因为公证不能对抗善意第三人，根源问题得不到解决，原购房人还是可以再将房屋进行再出售、再抵押，届时二手期房买受人还是面临权益受损而难以维权的不利局面。
靳双权建议：综上所述，二手期房交易风险重重，无论采取哪一种风险防范措施，都不可能万无一失，作为一名专业的房产律师，每天都会接待很多咨询二手期房买卖的当事人，在处理过众多二手期房买卖纠纷的情况下，建议广大购房者谨慎入市，如执意铤而走险，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以求最大限度地降低法律风险，从而保障自己的合法权益。
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