借名购买经济适用房不能取得房屋所有权
播放 110次 发布日期：2017-10-12 来源：未知
2002年11月15日，原告徐斌借名张玥购买房屋，被借名人张玥与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价250028元，首付款90028元，贷款16万元。
该房屋为经济适用住房，其房屋所有权证上登记的所有权人为被借名人张玥。原告徐斌主张自己支付了房屋的首付，并按期偿还银行按揭，后被告支付了69570.32元将剩余贷款还清。被告张玥主张首付款及部分银行贷款由原告的表哥郑某支付，但是双方约定了折抵租金或使用费，原告提前偿还69570.32元将剩余贷款一次性还清。原告的姐姐徐某与被告的表哥郑某原系夫妻关系。原告诉请确认房屋归其所有。
判决
一审认为参照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》等规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房是解决特殊人群住房这个基本民生的重要政策制度，这一政策待遇只能由符合条件的特殊对象才能享受，即经济适用住房的购买人必须满足国家规定的条件。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现本案争议房屋登记在张玥名下，徐斌以其实际出资为由，主张其为本案争议房屋的所有权人并要求张玥将诉争房屋过户到其名下的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于徐斌主张的房屋出资等其它问题，双方可另行处理，遂驳回原告徐斌的诉讼请求。
后二审认为因徐斌所主张的借名购房合同关系与本案并非同一法律关系，即使其主张成立，其亦无权直接要求确认诉争房屋归其所有。徐斌可另行解决其与张玥之间是否存在借名购房合同关系以及借名购房合同的效力和因此所产生的相关权利义务问题。在上述问题未经司法确认之前，徐斌直接要求确认诉争房屋归其所有于法无据，一审法院据此判决驳回徐斌的诉讼请求正确，二审遂予以维持。
评析
一审参考《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》《经济适用房管理办法》等规定，适用物权法物权登记和公示的相关规定，驳回原告诉请，但是对双方之间具体法律关系未作分析;
二审分析认为借名购房合同关系与本案并非同一法律关系，即使原告主张成立，其亦无权直接要求确认诉争房屋归其所有，但其并未指出二者法律关系究竟有何区别，也未就该合同效力作出认定，笔者就以上问题分析如下：
一、借名购买经济适用房合同一般应认定为无效
依据合同法第52条，合同无效情形有五种：①欺诈胁迫，损害国家利益②恶意串通，损害国家、集体、第三人利益③以合法形式掩盖非法目的④损害社会公共利益⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
借名购房属于合同行为，而合同法奉行合同自由原则，因此，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当尊重当事人意思自治，允许当事人订立任何内容的合同，并赋予其法律效力。司法实务中，判断其行为是否违反法律、行政法规强制性规定或社会公共利益，也应区分不同的情形。
笔者认为违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房的合同并不因为合同法52条第⑤项违反法律、行政法规强制性规定而无效，但是应该因为违反该条第④项，损害社会公共利益而无效。因为经济适用房属于面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。而不符合条件的人借名购买经济适用房不但扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买保障性住房资格家庭的权益，客观上损害了社会公共利益。因此，可以援引《合同法》第52 条第1款第4项的规定，认定该类借名购房合同无效。
本案判决虽然在实体结果上遵循了这一原则，但是其判决推理路径并不是直接否定借名购买经济适用房合同效力，进而驳回原告诉请。其采取的是评价借名购买普通房屋合同的处理路径，笔者认为虽说理简单，甚至乍看语焉不详，但是确实于法有据，实为另辟蹊径。
二、借名购买普通房屋合同一般应认为有效
借名购买普通房屋或者经济适用房或者为规避限购政策、信贷政策而借名购买商品房的均并不应以违反法律、行政法规强制性规定而认定合同无效。
依据最高法合同法解释(一)第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及最高法合同法解释(二)第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，一审法院参照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知虽由国务院发出，但并非国务院令，仅仅是是向特定受文对象告知或转达有关事项，让对象知道或执行的公文，不属于行政法规，更遑论效力性规定。而且就其内容来看，也未就购房资格或者借名合同等作出禁止性规定。至于《经济适用住房管理办法》仅为部门规章，更无从适用。除此二者之外，在法律、行政法规层面更难找出可以否定借名购房合同的效力的相关规定，所以一审也只能“参照”用以厘清概念，而不能援引“适用”以作出判决。那《民法总则》能否给出不同答案呢?
依据新颁布的《民法总则》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。该条是关于通谋虚伪行为的规定，其中第一款“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”是指体现虚假意思表示的行为即伪装行为，例如名为买卖实为赠与法律关系中的买卖合同;第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为”是指被伪装行为掩盖的，代表行为人和相对人真实意思表示的行为即隐藏行为，例如名为买卖实为赠与法律关系中的赠与合同。在借名购房行为中存在两个民事法律行为①借名人与被借名人约定借名购房②被借名人名义上购买房屋并向登记机关登记。该种行为模式下，这两种行为均不应认为是虚伪行为，因为表意人和相对人分别为借名人和被借名人，被借名人和卖方，他们各自之间关于借名购房和购房均是真实的意思表示，不能直接援引第一款认定借名购买的行为无效。但是房屋以被借名人登记，实际上归被借名人所有的行为中也包含了两个法律行为，一个是通谋虚假意思表示，即要求登记机关以借名人登记的虚伪行为，一个是约定物权归属的隐藏行为。借名合同当属隐藏行为，可适用该条第二款，其法律效力仍要回归合同法进行考察。所以《民法总则》也未对借名购买普通房屋合同作出否定性效力评价，一般应当认定为有效。
三、直接以借名购房合同确认物权不应支持
虽然借名购房合同整体上很难认定为无效，但是，当事人直接以约定形式创设物权的约定确实与物权法规定的生效要件不符，该法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以如果借名合同直接约定具体房屋所有权归借名人所有却不需要经过登记，而涉诉后法院也予以支持，这便直接违反了我国物权法关于物权变动的法定原则，有赋权当事人不经登记自行创设物权之嫌。但是《物权法》第15条又规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”是否相互矛盾?笔者认为并不矛盾，15条应当理解为购房或者借名购房合同自成立时生效，是否登记并不是评判合同效力的依据，但是否能够创设物权，则应回归《物权法》第9条进行考察，基于合同框架，如果登记，创设物权，如果未登记，不创设物权。未登记的，购房人或借名人此时享有的是债权而非物权，双方之间是借名人有权依据合同在符合法律规定的前提下要求被借名人完成物权变动的债权债务关系，且该约定仅具有债权效力，所以其确认所有权的物权请求不能得到支持。那对于借名人提出的协助过户的债权请求，则应区分不同情况处理：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或者房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因为法律上的履行不能而不应得到支持;但是如果具备履行条件且不存在合同无效或者可撤销的情形，则可支持借名人主张登记人协助办理过户的债权请求。该种处理方式在北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第10条规定也能到到印证:“ 借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
四、最高法意见
随着限购、信贷政策的不断调整，借名购房纠纷日益涌现，各地法院在处理该类新型纠纷时，大多以物权确认纠纷直接受理并判决，笔者对该种处理办法持保留意见。在具体司法解释前，建议参考最高法民一庭的分析结论：“借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情况下的法律身份是真实债权人，而非真实物权人，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。
上一篇：借名买房有哪些法律依据
下一篇：法院如何认定借名购房协议的效力