老人过世名下房屋被卖 房屋买卖合同无效情形有哪些

播放 109次      发布日期：2017-09-25       来源：未知

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　　王先生的父亲王老先生于1995年7月7日死亡，其生前从自己工作单位以标准价购买了门头沟区一处楼房，并支付房价款，房产证登记在王老先生名下。王老先生去世后，其另一个儿子，即王先生的弟弟王某与买家朱某某于2003年达成合意，将王老先生该处房屋以十万元的价格出售给朱某某。后王某以王老先生的名义与朱某某签订了房屋买卖协议，并在协议下方加盖王老先生的人名章，并持该章办理了涉案房屋的产权过户手续，将房屋产权过户至朱某某名下。目前，交易已经完成，朱某某亦将房屋另售他人。

　　王先生认为，弟弟王某冒用已故父亲名义与朱某某签订房屋买卖合同，意味着该房屋出售的时候父亲已去世，遂将买家朱某某诉至法院，要求确认涉案合同无效。

　　一审法院经审理认为，诉争合同签订时,王老先生已经去世，不具备民事权利能力和民事行为能力，故王老先生与朱某某之间签订的房屋买卖合同不成立，故驳回王先生要求确认合同无效的诉讼请求。

　　王先生不服一审法院判决，上诉至北京一中院，请求法院确认涉案房屋买卖合同无效。

　　北京一中院经审理认为，当事人订立合同，应当具有相应民事权利能力和民事行为能力。公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。本案中，诉争合同以王老先生名义签订，但合同签订时王老先生已经死亡，其作为合同一方当事人，不具有民事权利能力，故该合同不符合法律规定的合同成立条件。王先生关于诉争合同无效的上诉请求，于法无据，该院不予支持。

　　据此，北京一中院判决驳回上诉，维持原判。

　　房屋买卖合同无效情形有哪些

　　1、房地产分离出卖，合同无效。

　　由于房屋与其与占有范围的土地具有不可分离性，因此，房屋所有权的转让，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房屋所有权与土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，应当认定这种买卖合同无效。

　　2、产权主体有问题，合同无效。

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。部分共有人出卖共有房屋时，该合同属效力待定的合同，事后如其他共有人不予追认的，其买卖行为一般认定无效 。

　　3、侵犯优先购买权，合同无效。

　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。但如果买受人为善意第三人，且已支付合理房屋价款，并办理了房屋过户登记手续，对此，应当保护善意第三人的合法权益，认定房屋买卖合同有效。

　　4、非法转让，合同无效。

　　主要包括转让(含买卖)下列房地产：

　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　依法收回土地使用权的;

　　权属有争议的;

　　法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　房屋买卖合同双方当事人的权利义务是对等的，出卖人承担交付所卖房屋给买受人的义务，享有收取价金的权利，买受人则承担交付一定数额房屋价金的义务，享有取得该房屋所有权的权利。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵照《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规定。只有依法成立的合同，才具有法律约束力;只有依法成立的合同，才具有法律效力。非依法成立的合同，通常不具有法律效力。








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