二手房难过户问题

播放 98次      发布日期：2017-05-10       来源：未知

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　　2014年10月，刘刚(化名)和女友即将结婚，他打算买套房子。考虑到期房房价太高、交房期限长，而二手房的房屋质量、周遭环境一目了然，于是，2015年2月，刘刚找了家中介公司，委托中介帮忙物色套合适的二手房。

　　很快，在中介的推荐下，刘刚相中了一处房产，房子建筑面积80平方米，地下室12平方米左右，虽然是期房，但交房在即。

　　刘刚对中介推荐的房产很满意，便在中介的安排下，与房主王军(化名)见面商谈价格。讨价还价后，王军同意出卖这套房子，双方商定的房屋转让价格为45万元(房价包括地下室)。

　　2015年5月，刘刚与王军签订了一份协议，双方约定王军将自己和妻子张丽(化名)共有的一套商品房卖给刘刚。

　　同时，合同约定，刘刚先向王军支付购房定金5万元，待支付尾款时可抵作房价款;2015年6月，刘刚再支付房款35万元，余款5万元在双方办理过户时付清。合同签订后，刘刚按照协议约定向王军支付了定金5万元。

　　同年6月，在领取了房屋钥匙后，王军将钥匙直接交付给了刘刚，刘刚按照约定再次支付了房款35万元。随后，刘刚对房屋进行了简单装修，并搬入房内居住。

　　去年12月，刘刚偶然得知这套房子的产权证已登记在王军和张丽的名下。而根据刘刚与王军先前签订的协议，王军和张丽有义务协助刘刚办理房屋的产权过户手续，于是，刘刚找到王军想办理房产过户手续。但是，王军和张丽却总是以各种理由拒绝协助刘刚办理房屋过户，而且，张丽因过户的事儿还总是躲着刘刚。

　　在双方多次协商未果的情况下，刘刚找到律师咨询。律师提出，首先要仔细审查刘刚与王军先前签订的房屋买卖协议是否合法、是否是双方真实意思的表示。

　　经向刘刚了解情况，律师得知，刘刚与王军签订的协议是在王军和妻子张丽婚姻存续期间签订的，并得到了张丽的同意和认可，是协议双方真实意思的表示。

　　今年1月，在律师的建议下，刘刚将王军、张丽起诉至法院，诉请法院判令被告继续履行合同，协助办理房屋的产权过户手续。

　　法院立案后，刘刚的代理律师调查了解到，2016年10月，王军与张丽已经离婚。随后，律师还调取了王军与妻子张丽离婚时的庭审笔录，从庭审笔录中可以看出，在分割双方共同财产时，王军已经告知妻子张丽，将双方名下的二手商品房出卖给刘刚，张丽对此表示认同。从法律角度看，商品房属于王军与妻子张丽的夫妻共同财产，所以，当王军向刘刚出卖商品房时，必须征得妻子张丽的同意或者追认，而张丽对王军处分夫妻共有的这套商品房一事是知晓并同意的。

　　所以，代理律师认为，刘刚与王军签订的商品房买卖协议是双方真实意思的表示，并不违反法律的强制性规定，房屋买卖协议应当是合法有效的。当买受人刘刚依法履行了给付房款及其他约定义务后，出卖人王军及房屋的共同所有人张丽必须履行协助刘刚办理房屋产权过户手续的义务。

　　经审理，法院认为，合同是双方真实意思表示，依法成立、有效。因此，双方当事人均应履行合同权利义务。在案件的房屋买卖合同关系中，原告刘刚的主要合同义务是按约支付房款，被告王军、张丽的主要义务为按约转移房屋所有权。被告王军、张丽经原告刘刚催告后未履行协助房屋过户义务，其行为已经构成违约。

　　今年4月，法院依法作出一审判决，被告王军与张丽在30日内协助原告刘刚办理房屋的产权过户手续，同时，判令刘刚在办理过户手续后支付剩余部分房款。原、被告双方在收到判决书后，均没有提出上诉。

　　调查

　　随着城市化建设步伐的进一步加大，城市规模不断扩大，二手商品房交易不断。由于二手商品房的特殊性质，二手商品房在办理产权登记时，首先产权登记在出卖人名下，之后再过户到买受人名下。

　　“王军已经把房卖给了刘刚，刘刚交了房款，也搬进去住了，就差办理产权过户。王军和刘刚既然当初签合同的时候就约定了协助办理房屋产权过户，本来就应该过户给刘刚。”市民李辉(化名)认为，刘刚、王军协议在先，双方理应按照协议的约定，尽快办理房屋过户手续。

　　“这几年房价不断上涨，在二手房买卖过程中，买方付了房款，因为卖方的原因不能过户的情况的确不少。好多都是卖方看房价涨得厉害，就想毁约，迟迟不去配合办理过户手续，像这种情况，双方最好能在合同中详细约定违约责任。”某单位职工赵红(化名)建议说，类似期房转让的情况变数不定，买卖双方在买卖合同或者意向协议书中，可以增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，最大限度地保护自己的合法权益。

　　观点

　　说房网靳律师认为，我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。此外，《合同法》第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。从上述法律规定可以看出，买卖合同的卖方不但应当交付买卖合同项下的标的物给买方，还应当转移标的物的所有权至买方。

　　本案中，刘刚依约支付了定金和购房款，王军和张丽应当依约协助办理房屋过户手续，以转移房屋的所有权至刘刚名下。

　　值得提醒的是，由于房屋等不动产是以登记为权利的公示要件，房屋的权利人是以房产管理部门的登记为准的。当房屋转让以后，没有办理产权过户手续时，房屋的出卖人仍然是该房屋的权利人，所以，房屋买受人虽然给付了房款，也实际使用该房屋，但其仍不是真正的权利人，其合法权益很难得到保护。








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