借名买房有多大的风险
播放 181次 发布日期：2017-09-07 来源：未知
现实生活中很多人因为限购或是规避银行首付贷款利率、有不良的信贷记录等因素而选择与有购房资格的人约定由借名人出资、出名人出名去购买房屋，房屋产权归借名人所有，借名人支付给出名人一定的报酬。借名人与出名人之间一般为亲朋好友熟人关系，如果购房过程一切顺利，借名买房这种方式看上去还是挺美的。但是，仅仅是看上去挺美，对于借名人而言，借名买房的风险是巨大的。
比如：出名人想假戏真做，房屋登记到自己名下后，就不再遵守借名买房约定，不去办理过户手续，借名人迟迟拿不到房屋;
比如：出名人将登记在自己名下的房屋转卖给第三人;
比如：购买房屋后，楼市暴涨，出名人认为自己的购房资格被别人借用，今后自己再购买房屋将变得无比艰难，于是，毁约;
于是，因为借名买房的纠纷常常闹到法院，借名人与出名人由原来的买房盟友关系变成争房大战中的敌对关系，双方都想把房屋牢牢把握住自己手中。
那么，在司法实践中，法官会如何裁判呢?
对于借名买房合同本身，一般认为只要不损害社会公共利益，不利用他人资格购买政策保障房、经济适用房等特殊房产，就是有效合同。因为这些房屋具有福利保障性质，只有特定人群才可以享有，并且要经过严格的审查公示程序，这种借名买方协议一般认为损害社会公共利益而无效。
在借名买房合同中，双方约定房屋产权虽然登记在出名人名下，但是房屋所有权归属于借名人，那么这种关于物权约定的性质如何?我国的物权变动模式为：双方有效的协议+公示登记=物权的变动，如此约定是否有效?
对此，审判实践中有两种观点，一种是物权说，一种是债权说 。
物权说认为，虽然房屋登记在出名人名下，但是双方的真实意思表示并非如此，据此作出的权属登记缺乏真实有效的协议基础，因此公示行为所确定的权利状态应予否定。只要借名人有证据证明对于房屋的真实权利状态，法院就应当支持借名人所提出的物权确认之诉。
债权说认为，借名人对于出名人只有请求过户登记的债权请求权，无权要求法院作出确权判决，借名人与出名人的物权约定无效，但是债权约定有效，法院可以判决出名人履行合同义务，协助借名人办理过户手续。但是即使办理过户手续，借名人也要具备购房所需要的各项资格，否则仍然不能过户。
物权说明显违背我国《物权法》所规定的物权法定原则，物权的种类和内容由法律规定，个人不得随意约定。 债权说 符合合同法本质，也更能保护第三人的利益，维护稳定的交易秩序，所以一般法院裁判认可债权说 。根据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条 借名买房的认定和处理：借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。本文也认可债权说 。
按照债权说的观点，如果提起诉讼请求对方履行过户手续，借名人首先要证明借名买房关系的成立，但是现实生活中，借名买房行为多发生在熟人、亲戚之间，基于友情、亲情而对出名人的信任，双方一般很少签订借名买房协议，只有口头约定，并且对于买房证据保留不完善，一旦发生纠纷，出名人矢口否认借名买房一事，借名人将难以举证证明双方借名买房关系的成立。
因此，借名买房关系并不是借名人想当然的主张，借名人必须列举大量证据，来证明借名的事实、出资的事实、支付能力、购房资格等问题来证明双方借名买房关系的成立，搜集证据的过程非常艰辛，所以如果想借名买房，事先一定要保存好相关证据。这些证据主要包括借名买卖合同、所有发票、贷款及还款资料、入住手续、甚至物业费等相关居住的费用手续。这样做，主要是从常理方面争取法院认定借名买房的事实。另外，借名人还要在这些证据中留存自己的相关信息，比如联系方式、家庭住址等。从选房、支付房款、收房、入住等环节，借名人一定要详细记录，对整个买房的过程及细节要相当熟悉。借名人一定要详细、准确的告诉法官所有细节，这样才能从主观上就争取到法官的认可。
最高法院裁判案例中归纳了借名买房的构成要件，以供参考。
1. 存在借名买房协议
2.借名人为实际出资人并履行了 相应出资
3.房屋由借名人实际控制使用
4.其他生活类辅助性要件，比如水电费、燃气费、取暖费的缴纳。
如果纠纷仅仅是发生在借名人与出名人之间，还有回旋的余地。如果出名人又将房屋出卖给第三人，问题将变得更加复杂。比如张三是借名人，李四是出名人，张三出资买房登记在李四名下，李四又将房屋卖给第三人王五，张三知道后向法院提起诉讼，请求确认对房屋的所有权，并主张李四与王五之间的合同无效。此时王五为维护自己的合法权益也提起诉讼，请求作为第三人参与诉讼，法院认为借名买房协议只是债权关系，不能据此确定房屋所有权，因为本案涉及到第三人的利益，从维护市场稳定交易出发，法院不宜直接判决房屋的归属问题。因为房屋没有过户，仍然登记在李四名下，所以借名人张三与第三人王五对于房屋的债权请求权按照一房多卖的规则处理，平等保护借名人与第三人的合法权益。
因此，对于借名买房大家一定要慎之又慎，买房估计是大多数中国老百姓一生中最大的一笔投资，千万不要因为投机取巧而吃大亏!如果因为迫不得已而借名买房，一定要签订借名买房协议，保存相关证据，做好最坏的心理准备。
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