遗产继承纠纷中出现的借名买房问题，该如何处理

播放 106次      发布日期：2017-09-01       来源：未知

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　　刘一、刘二、刘三、刘四为兄弟姐妹四人，其四人的母亲何某于2007年5月去世，父亲刘某于2014年5月24日去世，父母生前均未留有遗嘱，但留有两套房产：位于×××房屋(以下简称14号房)，位于×××房屋(以下简称2108号房)。

　　1994年12月14日，刘某(买方、乙方)与中国青年报社(卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定中国青年报社将14号房出售给刘某。1996年6月21日，刘某和中国青年报社共同向朝阳区房屋土地管理局递交《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》，载明：“职工刘某于92年按标准价优惠办法购买14号房，并已进行产权登记。……现职工本人提出申请，我单位审核同意变更为成本价产权。双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定。”1998年4月1日，14号房转移登记至刘某名下，产权来源为“优惠出售”。

　　2005年11月28日，刘某(买受人)与中国青年报社(出卖人)签订编号为ZQB00304的《中国青年报社经济适用住房买卖合同》，约定中国青年报社将2108号房出售给刘某。之后，2108号房转移登记至刘某名下，产权来源为“经济适用住房”。

　　2007年12月28日，刘某写下《证明书》一份，内容如下：“本市×××，是中国青年报社为报社施工集资建造经济适用住房。本人购得该院三号楼2108室住房一套(合同编号00304)。本人已有住房，此房实为三女儿刘一所买，是产权所有人，希望准予过户。本人年老多病，恐有不测，口说无凭，立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘一保存。父亲刘某亲笔”。

　　刘一于2015年1月18，以房屋买卖合同纠纷为由将中国青年报社诉至法院，称其与刘某之间存在借名买房关系，要求中国青年报社协助其办理2108号房的过户手续。2015年12月23日，法院做出(2015)朝民初字第61918号《民事判决书》，认为：“涉案房屋目前无法上市交易，不具备过户条件，因涉案房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件，因此法院对于刘一要求中国青年报社协助办理过户的诉讼请求不予支持，刘一可待涉案房屋具备上市交易条件后再行主张此项权利。”故判决驳回刘一的诉讼请求。

　　宣判后，刘一不服，上诉至本院。2016年3月18日，本院做出(2016)京03民终2988号《民事判决书》，认为：“涉案房屋系央产房，属政策性保障住房。刘一依据刘某的《证明书》，主张存在借名买房关系，并据此取得涉案房屋所有权并要求中国青年报社配合过户。但刘一并未提交相应证据证明涉案房屋可依法办理产权转移登记，亦不能明确其要求中国青年报社提供协助的具体内容。故原审法院据此驳回刘一的诉讼请求，并不违反法律规定。”故判决驳回上诉，维持原判。

　　同时，在何某、刘某相继去世后，刘一、刘二、刘三、刘四就父母遗留下来的两套房产归属问题及继承份额问题发生争议，诉至法院。原告为刘二、刘三，被告为刘一、刘四，一审法院于2016年5月作出(2015)朝民初字第04518号民事判决判决：一、位于×××的房屋归刘四所有，刘四于判决生效之日起三个月内向刘二、刘三、刘四各支付房屋折价款九十万元。二、位于×××的房屋由刘二、刘三、刘四和刘一共同继承，各占四分之一的份额。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　但刘一不服一审法院作出的判决，以原判认定事实不清、适用法律不当为由上诉至北京市第三中级人民法院。

　　上诉人刘一诉称：2108号房屋涉及案外第三人的权益，原判将2108号房屋进行份额分割，侵害了案外第三人的合法权益;原判与生效判决相矛盾，存在抵触;刘某所写《证明书》既是对房屋真正权属的证明，也是被继承人刘某的遗嘱，证明2108号房屋系刘一所有;原审判决对被继承遗产范围审查不明，且只处理被继承人财产，未处理被继承人债务，故请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审。

　　刘二、刘三、刘四同意原判。就14号房屋的分割，刘四主张房屋归其所有，按照总价360万元的标准，在三个月内向其他三方支付房屋折价款，刘二、刘三、刘一对此均表示同意。

　　法院判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　律师解读：

　　说房网靳双权律师认为，本案的争议焦点在于涉案的2108号房屋是否属于刘某夫妇的遗产及其遗产继承问题。

　　根据《物权法》的规定，涉案2108号房屋登记在刘某名下，通常情况下，应认定为属于刘某所有的房屋，该房屋为刘某婚后购买，应为刘某夫妇的夫妻共同财产。刘一虽然分别以所有权确权纠纷及房屋买卖合同纠纷起诉至法院要求确认2108号房屋归其所有，并要求中国青年报社协助办理2108号房屋的过户手续，但均被法院生效判决驳回其相应的诉讼请求。涉案2108号房屋，属于政策性保障住房，系刘某单位集资建房，即按经济适用房管理的央产房，该类房屋未具备相应条件是不能上市进行交易的，同时购买该类房屋需要满足相应的购房资格。但此案中，刘一不具备购买涉案2108号房的主体资格。

　　刘一出具刘某写下的《证明信》，只能证明刘一为刘某购买该房屋出资，其出资应视为债权债务关系，并不能证明刘一系涉案2108号房屋的所有权人。刘一主张涉案2108号房屋为‘借名买房’，但刘一负有举证证明其与刘某存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。

　　此案中，刘一未能举证证明其与其父亲刘某存在有效的借名买房约定，同时因该房系夫妻共同财产，刘一亦未能证明其母何某对‘借名买房’的认可，对于涉案房屋，刘一也无证据证明她存在可依法办理产权转移登记的条件。根据相关法律规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院一般不予支持。即便刘一所主张的‘借名买房’事实成立，对于该2108号房屋，刘一也会面临履行不能的风险。








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