遇到购房“连环单”违约，房产新政可以作为免责事由吗

播放 83次      发布日期：2017-09-01       来源：未知

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　　最近，想必大家都注意到了，国家对房地产市场又放了两个大政策，租售同权和共有产权房，可以说，国家为了达成“房子是用来住的，不是用来炒的”的目的，也是费尽心思了。

　　不过房地产调控政策的出台有时候会给房屋买卖的进行带来影响，比方说，限购政策一出台，好些已经签署的房屋买卖合同就只能解除了。

　　这还不算，很多时候买新房都是在卖旧房基础上的，若是因为新政引发“连环单”违约，事情就变得有那么点小复杂了。

　　怎么回事?

　　跟着乐乐来看一则“连环单”违约案件。

　　起初

　　话说王先生为了买一套大房子，与方女士签订了二手房房屋买卖合同，以800万元的大价钱买方女士的房子，定金也支付了，800万不是小数目啊，为买新房，王先生把自己现有的房子卖给丁女士，双方也已经签约了。

　　然而

　　本来各买各房，各取所需，没想到北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》横空出世，根据这一通知，丁女士若要买王先生的房子，还要再交纳近200万元首付款。因为筹款未果，两人签订了解约协议。

　　最后

　　这一来，王先生觉得自己没有付款能力，买不起方女士的房子了，要和方女士也解约。可是呢，方女士卖房也是为了买新房，方女士觉得若与王先生解约将导致自己没有资金支付购房款并违约。

　　双方协商不成功，王先生一纸诉状将方女士告上法庭，要求解约和退还定金。方女士不甘示弱，提起反诉，要和王先生解约，并要求王先生支付总房款20%的违约金。

　　法院最终支持了方女士的请求，

　　解除合同并且王先生须支付违约金。

　　1、讨论王先生的问题以前，先来看看，假如王先生与丁女士就房屋解除合同没有达成协议，王先生不同意解除，那丁女士要承担违约责任不?

　　乐 乐 解 答

　　丁女士是因为限贷政策导致首付款大幅提高而无力买房。

　　一般情况下，贷款的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

　　不过，如果因为政策影响导致确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，一般可以允许。

　　另外，假如丁女士是因为限购令不能履行合同，因为限购具有公共政策的性质，在审判实务中，因为限购导致合同目的不能实现，当事人要求解除合同的，除另有约定，一般予以支持，出卖人应将收受的购房款或定金返还给买受人，双方不负违约责任或适用定金罚则。

　　2、现在王先生与丁女士和平解约了，可为啥王先生对方女士解约却要承担违约责任?

　　乐 乐 解 答

　　首先，因为新政的实施影响了丁女士，但没有影响王先生啊，虽说与丁女士的合同解除了，没有卖出房，但是合同具有相对性，每个房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，王先生应该基于与方女士的房屋买卖合同承担合同义务。

　　其次，也许王先生会说，因为没卖出房子，我没钱买新房子了啊，我没有履约可能了，我这属于不可抗力，或者属于情势变更，总之合同应该解除。

　　先上法条：

　　《合同法》第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　《合同法司法解释二》第26条对情势变更作出相关规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　但是本案中，王先生在与丁女士解约后距离向方女士付款还有些时间，完全可以通过再次出售房屋筹集到钱，并非没有履约可能。继续履行合同对于王先生来说也没有明显不公平，新政又没有导致王先生首付款大幅度提高，合同目的也并非不能实现。不可抗力和情势变更都不能成为王先生免除违约责任的理由。

　　所以说啊，政策并不是不履行合同义务的挡箭牌，虽说王先生可能觉得委屈，但是合同不是小孩子的过家家游戏，签订了合同就代表着产生了履行合同义务和相应的合同责任，可不是想解除就能解除的。








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